投資要點(diǎn)
因城施策，各地政策持續(xù)變化。1）衢州：取消限購政策，144 平方米及以上新建商品住房不限售；2）秦皇島：廢止2017 年發(fā)布的兩份房地產(chǎn)市場調(diào)控文件，解除限購政策；3）福建：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)相關(guān)指導(dǎo)意見，4 月1 日起省直公積金繳存職工買新房可提取公積金付首付；4）福州：限購松綁，非市區(qū)戶籍在市區(qū)購房無須提供相關(guān)證明即可購買一套144 平方以下住房。
各地首批集中供地陸續(xù)完成出讓，國央企仍是主力。1）成都：首批次成交44宗地塊，6 宗地塊流拍，合計(jì)成交建筑面積356.89 萬平方米，總成交金額393.1億元，平均溢價(jià)率4.62%，國央企拿地金額占比81%；2）武漢：首批次成交6 宗涉宅用地，1 宗流拍，合計(jì)成交建筑面積71.71 萬平方米，總成交金額84.0億元，平均溢價(jià)率1.33%，國央企拿地金額占比72%；3）重慶：首批次成交13 宗涉宅用地，全部成交，合計(jì)成交面積147.1 萬平方米，總成交金額99.5億元，平均溢價(jià)率5.4%，國央企拿地金額占比81%。
1、 本周新房、二手房成交情況：
新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-43.8%，環(huán)比+33.7%，相對(duì)2021 年周均-28.9%。年初以來累計(jì)同比-40.8%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-15.1%/-36.3%/-57.9% ， 環(huán)比變化+6.2%/+47.5%/+24.0%，年初以來累計(jì)同比-30.7%/-28.6%/-56.1%。
二手房方面：本周的二手房市場中統(tǒng)計(jì)的13 個(gè)城市成交面積同比變化-44.3%，環(huán)比+8.7%，年初以來，二手房成交面積累計(jì)同比變化-40.9%。
（1）新房成交情況：
新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-43.8%，環(huán)比+33.7%，相對(duì)2021 年周均-28.9%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-15.1%/-36.3%/-57.9%，環(huán)比變化+6.2%/+47.5%/+24.0%。
3 月以來：36 城市新房成交面積同比-49.9%。其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比-23.0%/-44.2%/-62.1%。
年初以來：36 城市新房成交面積同比-40.8%。其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比-30.7%/-28.6%/-56.1%。
庫存方面：本周統(tǒng)計(jì)的12 城市庫存去化周期為11.5 個(gè)月，環(huán)比變化+0.2 個(gè)月，其中一/二/三線庫存分別變化+0.2/-0.01/+0.8 個(gè)月。
（2）二手房成交情況：
本周的二手房市場中統(tǒng)計(jì)的14 個(gè)城市成交面積同比變化-44.3%，環(huán)比+8.7%。
3 月以來， 二手房成交面積累計(jì)同比變化-42.1%。年初以來，二手房成交面積累計(jì)同比變化-40.9%。
一線城市（北京、深圳）：二手房成交面積本周同比-45.5%，環(huán)比-10.0%。3月以來， 二手房成交面積累計(jì)同比變化-40.0%。年初以來累計(jì)同比-41.3%。
二線城市（杭州、南京、成都、青島、廈門、南寧、蘇州）：二手房成交面積本周同比-35.7%，環(huán)比+21.8%。3 月以來， 二手房成交面積累計(jì)同比變化-35.0%。年初以來累計(jì)同比-32.6%。
2、房企資金跟蹤：
4 月2 日，融創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2022年二季度債市展望：出谷遷喬2022年二季度債市展望：出谷遷喬債券持有人會(huì)議通過了“20 融創(chuàng)01”展期計(jì)劃。
4 月1 日，金融街發(fā)布公告，擬發(fā)行11 億元公司債，票面利率3.48% 。
3 月30 日，陽光城發(fā)布公告，公司第三期員工持股計(jì)劃持有的公司股票8 千萬股（占公司總股本1.93%）已出售完畢，每股均價(jià)為 6.27 元。
3、本周市場重要信息：
（1）行業(yè)信息：
4 月1 日，央行召開工作會(huì)議，會(huì)議指出要切實(shí)壓降存量風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)控制增量風(fēng)險(xiǎn)，抓好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)；此外要努力做到金融對(duì)民營企業(yè)的支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
3 月30 日，央行發(fā)布《2022 年第一季度銀行家問卷調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告顯示一季度房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)47.2%，比上季上升2.8%。
3 月28 日，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布通知，要推動(dòng)更多符合條件的存量項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。通知指出，要加大盤活存量資產(chǎn)力度，提升企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極性。
3 月28 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于全面加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)的通知》，部署各地在開展城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)工作的基礎(chǔ)上，全面加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)城市運(yùn)行管理“一網(wǎng)統(tǒng)管”。相關(guān)體制機(jī)制將在2025 年前基本完善。
4 月2 日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布通知，就《深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引》面向各房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員征求意見，其中涉及單邊模式下的二手房交易流程及交易環(huán)節(jié)中各方權(quán)責(zé)部分。
4 月2 日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、人力資源和社會(huì)保障局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于明確疫情防控期間購房資格認(rèn)定問題的通知》。通知表示，在核定購房資格時(shí)，在疫情防控期間未繳社保視為“連續(xù)繳納”。
4 月1 日，深圳市光明區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《光明區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》，提出10 大分項(xiàng)目標(biāo)，對(duì)于城市公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、綜合交通體系、產(chǎn)業(yè)用地等規(guī)劃作出計(jì)劃。
4 月1 日，廣州住建局發(fā)布三個(gè)項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)方案的意見稿，首次就2941 套共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)方案公開征求意見。
3 月30 日，四川省綿陽市住建委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（征求意見稿）》，共提出8 條具體措施，從消費(fèi)者、企業(yè)、市場三方面支持房地產(chǎn)發(fā)展。
（2）公司信息：
【華僑城A】3 月31 日，公司發(fā)布年報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1026 億元，同比增長25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤38 億元，同比增長-70%。
【萬科A】3 月30 日，公司發(fā)布2021 年報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528.0 億元，同比上升8.04%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤225.2 億元，同比下滑45.75%；另計(jì)劃斥20 億元至25 億元，以不超過18.27 元/股回購A 股股份；公司董監(jiān)高人員計(jì)劃以不超過18.27 元/股增持公司A 股股票，合計(jì)增持金額將不低于人民幣2000 萬元。
投資建議：3 月16 日六部門聯(lián)合發(fā)聲之后，政策變化進(jìn)一步加大。持續(xù)推薦地產(chǎn)股，補(bǔ)漲標(biāo)的建議關(guān)注萬科A、南山控股、華僑城a、綠地控股等。同時(shí)長期持續(xù)堅(jiān)定看好價(jià)值標(biāo)的，保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、招商積余等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅收緊購房杠桿資金、調(diào)控政策超預(yù)期嚴(yán)格、信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。