銷售量價齊晚但呈現(xiàn)復蘇尚勢。2022年1-2月商品房銷售面積及銷售金額累計同比增速分別為-9.6%和-19.3%,較2021年全年分別下降11.5個和24.1個百分點；單月銷售已連續(xù)7個月的負增長，銷售面積和銷售金額的單月同比跌幅，分別較去年12月縮小6.1個百分點和擴大1.5個百分點。我們認為目前市場仍處于筑底階段，隨著需求端支持政策的升級，預計二季度末行業(yè)基本面將迎來復蘇。
土地投資大幅老弱，建安主撐授資增建。投資增速方面，2022年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長3.7%，較2021年全年下降0.7百分點；2月單月投資增速較12月大幅回升17.6百分點。從施工面積指標來看，2月單月施工增速回正至1.8%，較12月大幅回升37.1個百分點，表明停工緩工項目有所恢復，建安面積的回升有效支撐起投資增速。新開工持N低建，峽工節(jié)奧有所被城。2022年2月新開工增速為-12.2%，較2021年全年降幅擴大0.8個百分點，月度增速較去年12月大幅回升19個百分點。一方面，當前土地購置面積仍在加速下滑，后續(xù)土地資源的不足將繼續(xù)拖累新開工增速。另一方面，受制于資金鏈壓力和銷售動能的不足，房企推盤和開工意愿仍然不足，后續(xù)新開工增速依舊承壓。竣工方面，2022年2月竣工增速為-9.8%，較去年12月下降11.7個百分點。
房企融資端有所口帔，科博達(603786)公司簡評報告：新品與客戶雙突破 汽車電子業(yè)務長期向好科博達(603786)公司簡評報告：新品與客戶雙突破 汽車電子業(yè)務長期向好銷售回款片埃走弱。從行業(yè)到位資金來看，2022年2月增速為-17.7%，較去年12月回升1.6百分點。分結(jié)構(gòu)觀察，個人按揭貸款單月增速為-16.9%，較去年12月跌幅擴大9百分點，連續(xù)兩月增速為負。10月以來按揭貨款層面寬松政策落地，隨著房貨放款天數(shù)的大幅下降，前期積壓的優(yōu)質(zhì)購房者的按揭貸款得以充分釋放。由于按揭貸款的投放滯后于銷售數(shù)據(jù)1-2個月，當前銷售動能仍未明顯改善，預計后續(xù)按揭貨款將持續(xù)走弱。
并迎來敗策吉集出臺期。看好地產(chǎn)股超額收蓋機會。目前行業(yè)景氣度持續(xù)下行，需求端支持政策的力度和落地節(jié)奏仍然不足。地方政府在因城施策框架下，從前期相對克制的公積金政策放松、購房鼓勵等政策，升級到商貸首付比例下調(diào)以及限購限貸有所放松，均向市場傳遞政策放松升級的積極信號。同時金融監(jiān)管層“支持合理住房需求、房地產(chǎn)泡沫化金融化已根本扭轉(zhuǎn)”，以及住建部“充分釋放住房需求”，中央房地產(chǎn)相關(guān)部委和地方政府將在需求端政策形成合力，住建和地方政府在行政端的支持政策疊加信貨環(huán)境的寬松共同推動房地產(chǎn)銷售止跌回暖，達到穩(wěn)銷售的目標。
風險提示：疫情再次升級對地產(chǎn)銷售端造成沖擊，房地產(chǎn)稅試點力度超預期，房價超預期下跌，調(diào)控政策持續(xù)高壓，融資環(huán)境改善不及預期，行業(yè)流動性風險加劇等。