房地產(chǎn)“一城一策”逐漸加碼，作為一線城市的廣州下調(diào)房貸利率成為重要信號。第一財(cái)經(jīng)記者注意到，在政策寬松從供給端向需求端“點(diǎn)狀”散開的同時(shí)，各地樓市也悄然生變，銷量、價(jià)格和拿地?zé)崆槎荚诨嘏２恢挂患覚C(jī)構(gòu)指出，未來會有更多城市跟進(jìn)放松限貸。
從當(dāng)前市場成交和政策放松特點(diǎn)來看，多數(shù)一二線城市在二手房率先回暖后，對新房市場的刺激顯得更為迫切。來自廣東和江浙地區(qū)的中介從業(yè)人士都對記者表示，相比二手房，新房的去化壓力對各地來說更重，加上開發(fā)商急需回款，支持和優(yōu)惠力度明顯更大。同時(shí)，考慮到按揭貸款質(zhì)量和息差更優(yōu)，各地銀行更多會根據(jù)市場環(huán)境和自身情況做出調(diào)整。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)70城房價(jià)在急跌4個(gè)月后，在1月出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，其中一線城市率先企穩(wěn)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，考慮到去年同期基數(shù)等因素，今年上半年地產(chǎn)銷售端還將繼續(xù)觸底，寬松政策帶來的銷量提升由點(diǎn)到面拓展還需要一定時(shí)間，但行業(yè)整體困局有望逐漸被打破。
多地因城施策加碼
最近各地銀行對房貸的支持動(dòng)作不斷，其中重慶、菏澤、贛州部分首套房首付比例降至20%，菏澤和贛州對二套房的首付比例也做出下調(diào)，菏澤最低可至40%。同樣對二手房出手的還有南寧和鄭州等城市，前者公積金首付比例下調(diào)至30%，后者則提出降低二手房交易個(gè)人所得稅等計(jì)劃。而據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，如果疊加部分開發(fā)商的促銷活動(dòng)，部分中小城市尤其非限購城市的首套房最低首付比例可低至一成。
最重要的信號來自廣州，四大行在2月21日下午同步下調(diào)了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房則從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。廣州成為第一個(gè)行動(dòng)的一線城市后，市場對接下來是否有更多城市效仿尤為關(guān)注。
據(jù)記者了解，目前其他一二線城市尚未有明顯的新一輪松動(dòng)，其中北京地區(qū)中介與銀行從業(yè)人員均表示沒有相關(guān)消息。蘇州、成都等地中介人士也表示，當(dāng)?shù)厥赘侗壤屠仕轿从忻黠@調(diào)整，其中成都一位中介人士透露，目前當(dāng)?shù)厥滋追坎糠帚y行可以做到5.63%的利率，但多數(shù)銀行仍在5.88%，二套保持6.125%。
盡管當(dāng)前各地松動(dòng)節(jié)奏不一致，但自去年四季度以來，已有40多個(gè)城市從銷售端“花式松綁”，除5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)帶動(dòng)外，已有近20個(gè)城市開啟了一輪按揭利率上浮基點(diǎn)下調(diào)，另有不少三四線城市通過提高公積金貸款額度、下調(diào)公積金貸款首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式刺激需求。
貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，103個(gè)重點(diǎn)城市中主流首套和二套房貸利率分別為5.47%、5.75%，均較上個(gè)月回落9個(gè)基點(diǎn)，其中，除了LPR影響（1月20日，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)）也有各地主動(dòng)調(diào)整的因素，同期有87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)；放款時(shí)間比上個(gè)月縮短了12天，平均周期為38天。
政策糾偏的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢減弱。其中，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1％轉(zhuǎn)為上漲0.6％，二手房環(huán)比上漲0.1%與上月持平；二線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3％轉(zhuǎn)為上漲0.1％，二手住宅環(huán)比下降0.2％，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房、二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2％和0.4％，降幅均有所收窄。
關(guān)注三大分化
在當(dāng)前的市場環(huán)境和政策變化中，有幾個(gè)分化值得關(guān)注。
首先是城市分化。從上述數(shù)據(jù)也可以看出，一二線城市率先回暖，但三四線城市的市場活躍度依然較低。在此背景下，各地政府和銀行各有考量，除了去庫存和穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期，銀行也會綜合考慮自身情況和市場環(huán)境變化。以重慶地區(qū)為例，該市房價(jià)同比增速已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月排在首位，近期當(dāng)?shù)夭糠帚y行下調(diào)首付比例或多與自身情況有關(guān)，尤其考慮到按揭貸款質(zhì)量和息差較優(yōu)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為額度相對充足的銀行有較大動(dòng)力增加業(yè)務(wù)量，但當(dāng)前環(huán)境下刺激需求就要放棄一定利差。
在廣州之前，對“因城施策”加碼的多是去庫存壓力較大的二三線乃至四五線城市。對于廣州大行集體下調(diào)房貸利率，有金融行業(yè)研究人士認(rèn)為，這在一定程度上表明，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的銷售端困境或比市場預(yù)期更大，未來會有更多城市效仿跟進(jìn)。不過一位江浙地區(qū)從業(yè)多年的中介人士表示，當(dāng)?shù)囟址渴袌鲆呀?jīng)逐漸在釋放之前積壓的購買力，新房也有所回暖，只是近期受到疫情影響，據(jù)其了解，當(dāng)?shù)剡M(jìn)一步下調(diào)首付比例的概率較低。
銀行之間也有分化。根據(jù)記者了解，目前各地下調(diào)利率或降低首付比例主要在國有大行率先展開，少數(shù)股份行隨之調(diào)整。北京地區(qū)某銀行信貸經(jīng)理透露，雖然按揭貸款性價(jià)比更高，但當(dāng)前政策導(dǎo)向下，多數(shù)銀行的信貸主力仍是小微企業(yè)等實(shí)體方向，而在LPR下調(diào)后這一部分的收益壓力進(jìn)一步加大，加上各地樓市情況不同，在零售端側(cè)重消費(fèi)仍是其所在行的重要方向。
新房和二手房也是一熱一冷。記者在采訪和咨詢過程中了解到，目前多數(shù)松綁城市對新房的刺激力度明顯高于二手房，加上多數(shù)開發(fā)商急于回款，對首付比例的優(yōu)惠更為明顯。一位江浙地區(qū)的地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，這一方面可能是政府急于去庫存，另一方面是“土地財(cái)政”壓力，新房明顯要比二手房更為迫切。
從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和中介反饋均可以看出，當(dāng)前一二線城市的二手房市場整體較新房市場冷清，尤其在廣州和深圳，兩地新房價(jià)格分別環(huán)比漲了0.5%，但二手房分別下降0.2%和0.5%，與已經(jīng)明顯回暖的北京、上海對比有別。以廣州為例，據(jù)中介反映，雖然突破指導(dǎo)價(jià)已有案例，但考慮到貸款程序繁瑣等種種不確定性，多數(shù)二手房房主還在觀望。
對于新一輪放松的信號，市場的樂觀預(yù)期正在升溫，對更多城市和銀行參與到限貸松綁行動(dòng)中的預(yù)期較為一致。但陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)銷售端的回升將以點(diǎn)狀進(jìn)行，考慮到去年同期基數(shù)等因素，今年上半年或?qū)⒗^續(xù)觸底，從點(diǎn)到面的恢復(fù)仍需要一定時(shí)間。而政策從穩(wěn)企業(yè)預(yù)期到穩(wěn)購房者預(yù)期，市場成交規(guī)模環(huán)比回升等信號都表明，地產(chǎn)銷售端的困局有望逐漸打破。
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)也顯示，上周全國新房供需環(huán)比雙增。供應(yīng)方面，全國重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積140萬平方米，環(huán)比增長33%。成交方面，一線北京、上海、廣州、深圳四城新房成交規(guī)模均明顯高于上周，北京、廣州環(huán)比翻番，上海成交面積達(dá)到32萬平方米，趨近年內(nèi)周度最高值，環(huán)比增長61%。
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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國房地產(chǎn)金融
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