美樓市高燒不退，有房客欠租超一年，中國買家卻要“入坑”這些問題樓盤？
“雖然美國房地產市場目前沒有去年那么火熱，但是熱度依然不低，房價還在飆漲。現在剛上市的房子一兩周就賣掉了，近40%以上超出要價售出，而且很多都是現金報價并附件有競爭力的條件。”洛杉磯美國凱利威謙恒信地產(KW CINDY CHIN REALTY INT’L)總監程欣迪在接受《國際金融報》記者采訪時表示。
過去一年，寬松的貨幣政策、超低的抵押貸款利率、強勁的需求推動美國樓市異常火爆。
據《華爾街日報》2月23日報道，標普CoreLogic Case-Shiller美國全國房價指數在截至12月的一年中上漲18.8%，這是自1987年該指數創建以來的最高值。
而隨著房價上漲，美國租金水平也在不斷提高。據統計，2021年美國最大的50個城市房屋租金平均上漲了約20%。
房價和租金的暴漲讓海外投資者看到了美國商業房地產市場的投資機會。根據美國全國房地產經紀人協會(NAR)本月的最新報告，多單元住宅(mutlifamily)和土地是外國買家的首選，截至2021年12月，多單元住宅的租金同比上漲11%。
需求強勁
Case-Shiller美國十大城市房價指數在截至12月的一年中上漲17%，20大城市房價指數上漲18.6%。20大城市中有15大城市的房價增速加快。
根據Zillow最近的數據，自2020年以來，美國房屋掛牌價值超過100萬美元的“百萬美元城市”的數量增加了兩倍。
程欣迪在接受《國際金融報》記者采訪時表示，美國的購房需求和熱情一直非常強勁，特別是大量尚未購置房產的千禧世代目前成為購房主力軍。但是房價和房貸利率的提高讓他們的承受力降低，再加上處于歷史低位的庫存，這就是美國房地產銷售似乎放緩的原因。但是銷售量低這并不意味著需求不強勁，只是由于低庫存、低支付能力和利率上升壓縮了銷售。
根據NAR的最新數據，1月全美可供購買的房屋存量降至86萬套，同比下降16.5%，按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應量僅能維持1.6個月。
在美國房價急劇上漲的同時，美國房貸利率也在不斷攀升。房地美的數據顯示，一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。而在截至2月17日的一周內，30年期固定抵押貸款平均利率為3.92%，正逼近三年來最高水平。房地美預測抵押貸款利率將在2022年進一步上漲。
Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather說，由于按揭利率預計將繼續上升，購房者們都正在爭先恐后地尋找住處，以免房價進一步上漲。
他在一份聲明中表示：“抵押貸款利率不斷上升，加劇了本已很嚴重的待售房屋庫存短缺的狀況。購房者們感到購房更加緊迫，而房屋所有者感到出售房屋的緊迫性降低。這種不平衡也使競爭進一步加劇。”
Zillow本周則預計，2022年美國房地產價格仍將上漲16%。
中國買家入局
在過去十年里，美國房價翻了一番，而如今，房價持續快速增長的前景吸引了那些渴望資本收益的中國買家。
“美國住宅市場對中國買家很有吸引力，但由于疫情期間兩國之間旅行的減少以及在美國學習的中國學生人數減少，中國買家現在對美國房屋的需求約為疫情前的一半，不過正在回升中，相信2022年將看到中國人對美國房地產的購買再次攀升。”全球房產科技企業居外IQI(Juwai IQI)集團聯合創始人兼首席執行官卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)告訴《國際金融報》記者，“雖然加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州仍然占中國買家投資的很大份額，但佛羅里達州和得克薩斯州等較便宜的州正在迅速獲得青睞。如果中國買家是為了投資而購買，他們通常會尋求價格較低、收益較高、稅收較低的市場。”
蘇富比國際房地產洛杉磯比佛利山莊經紀人Tanya Stawski對《國際金融報》記者表示，“目前在洛杉磯的中國買家的顯著特點是，他們手頭有現金，尋找的是投資房，而不再是自用的豪宅。在過去，來自中國的買家在洛杉磯購買大型豪宅是很常見的。現在，他們正在尋找可以增值的投資機會。”
程欣迪說，華人一向喜歡美國的多單元住宅。“因為可以收租金，早幾年就有國內過來的華人投資這種房產，而這兩年這個趨勢更加明顯了，因為租金漲得很高；華人買地要建小住宅樓(一般是20個單位的)用來放租的也有”。
據了解，多單元住宅指的是以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業。最小規模的多單元住宅可以是個兩戶合住的公寓，或者能容納3至4戶家庭的聯排別墅。多單元住宅的投資人或會采取私人管理，又或者自住加出租的方式來管理物業。
欠租房值得投資么？
疫情期間，房屋租金在美國多地飆升，許多美國民眾不得不更換到更小的房屋居住，甚至拖欠房租。美國疾控中心(CDC)曾擔心流浪人口的增加對病毒傳播形成推動之勢，下達緊急“驅逐租客禁令”，不準房東驅逐拖欠租金的租客，多州根據自身情況多次延期該禁令。
對于這些房東來說，“他們依賴租金收入，但現在正在遭受痛苦。”Tanya Stawski說，他們仍需支付稅款和費用，但由于政府頒布了驅逐租客禁令，這些房東們收到的租金減少。損失慘重，一些房東想出售。
程欣迪告訴記者，她手上也有三個因為沒收到房租的欠租房在賣。“有的租客拖欠兩年多房租，所以這些房東忍無可忍不愿再繼續虧錢，想趕緊出手。而且目前房價飆升，他們想趁高點套現。不過他們為了快速出手，會比市場價賣的便宜一些。目前我的一個客戶愿意把市場價58萬美元的房子以52萬美元賣掉。對于買家來說可以少付一些錢，但需要承擔風險，屬于‘你情我愿’”。
Tanya Stawski說，他現在的一個中國買家客戶，看中了一個有五個單元的建筑，其中兩個租戶欠下了多達12個月的租金。
程欣迪也觀察到了中國買家買欠租住宅這一現象，她認為，主要原因有三點：一是市面上庫存量極低，沒有更合適的房子買；二是眼下租金飆升，全美平均租金漲幅7%，一些地方甚至漲了10%-15%，一些投資者認為這樣的投資潛在回報率很高，所以他們寧愿承擔風險去買欠租的住宅；三是投資者有時會幸運地以低于市場價的價格購買到這些有問題的租戶的房子，這就像風險補償，他們覺得用少一點的錢承擔這些風險是值得的。
不過，程欣迪也指出，雖然中國的投資買家敏銳地看到了行情，但是最后真能掙到錢的并不多。“主要原因是，管理和經營這類投資型房產，需要一些經驗，需要了解美國的環境和做事方式。2019年時，我幫一位中國投資者，用2000萬美元買了一座50個單位的住宅樓，他用來放租。但是他沒有請專業的物業管理公司，而是自己打理，也從不做廣告推廣。結果幾年下來，并沒有賺到多少回報。后來他意識到這些，又回過頭來想請人管理。而我的一位買地建房的華人客戶，在請專業人士咨詢上，在了解美國法律上，沒有經驗，導致項目一拖再拖”。
記者：李曦子
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文章來源:國際金融報