2022年前兩個月，集中供地的22城中僅寧波和北京有集中土拍，重點城市優質土地的供應量較去年年末大幅減少。與此同時，我們注意到近期土地市場的流拍率也止跌上升。以CRIC重點監測的城市來看，1月以來流拍土地幅數占比達25%，較2020年年末再度走高四個百分點。那么，在流拍率上漲背后，主要是哪些城市的土地在流拍？這些流拍地塊又有什么樣的共性特征？
地市熱度仍在低位
1月流拍率再度回升20%以上的高位
盡管去年四季度以來政策調控環境有所放松，但房企資金壓力仍然較大，土地市場也在進一步探底。具體來看，2022年1月土地市場成交量還不足1億平方米，創下近五年以來的新低；市場熱度也仍在低位徘徊，成交單價波動下跌，溢價率也持續在5%上下徘徊。
更值得關注的是，近期流拍現象并未得到明顯緩和。在重點城市集中土拍暫緩后，流拍率仍然持續高位運行。就2022年前兩個月情況來看，截止2月22日，CRIC重點監測的98個城市總流拍幅數達129幅，占比達20%，其中1月的流拍率更是回升到接近25%的高位，2月份由于供應量大幅減少、流拍率幅數也因此明顯減少，但流拍率仍在10%以上，流拍現象依然較為嚴重。
行業資金緊缺下房企投資焦點轉移
樓市表現冷淡的清遠、汕尾成為流拍重災區
那么，究竟是哪些地塊推高了流拍率呢？就城市分布來看，前兩月份流拍宅地主要集中在弱二線城市和“熱度退潮”的三四線城市，如清遠、汕尾和大連等，這些城市在本月的涉宅用地流拍幅數均在5幅及以上，流拍現象相對較為嚴重；尤其是清遠，計劃供應的11幅宅地中僅順利成交了1幅，流拍率高達91%。值得注意的是，在流拍幅數TOP10城市中，大連、河源、洛陽和揭陽等城市流拍率高達100%，這意味著這個城市前兩個月計劃出讓宅地中無一宗成交。
這些城市之所以流拍現象較為嚴重，一方面是由于當前行業資金環境仍舊緊張，導致房企投資熱點目前更聚焦于22城。據CRIC統計，2021年30強房企總投資金額中有41%用于22城集中供地（詳見：行業透視|銀根緊縮下，TOP30房企集中供地投資解析），投資集中度明顯上升。
另一方面，也主要與這些城市的樓市近期表現不佳有關。在流拍幅數TOP10城市中，多數為非熱點城市，包括大連、清遠、汕尾、河源、揭陽和洛陽。這些城市的近年來樓市表現一直相對較差，如洛陽在2021年商品住宅成交量價均同比走低，當前商品住宅去化周期已經長達27個月，市場明顯處于供過于求的狀態，未來項目入市顯然會有較大的去化壓力。受此影響，房企拿地積極性也不高，土地頻繁遭遇流拍。值得注意的是，部分熱點二三線城市也在近期成為流拍主力，譬如西安、南通、金華和鹽城等，均是2020年下半年和2021年上半年的拿地熱點城市。同樣地，在去年下半年整體調控環境趨緊下，這些城市的樓市去化表現也明顯不及上半年。以金華為例來看，2021年下半年金華的新房成交規模一路走低，22年1月規模雖有所回升但還不及去年同期的五成，供求比也依舊在2.0以上，樓市去化有一定的壓力。因此，今年以來金華出現了多宗土地流拍的現象，成交宅地也基本由本地國企托底，外來規模房企紛紛“隱身”。
五成以上地塊因區位偏遠、素質一般而流拍
保障性宅地也成為流拍主力之一
結合土地屬性來看，流拍地塊中七成以上均是涉宅地塊，可見涉宅用地仍是流拍主力。而就這些流拍宅地的具體原因來看，89宗地塊中，除個別地塊因政府規劃調整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下85宗地中大部分是因地塊條件一般而流拍，四分之一的地塊是保障房用地，而位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因，占比相對較低。
1、53%的地塊因區位偏遠、地塊條件一般而流拍
結合宗地所在區位來看，在流拍地塊中超過五成的地塊位于二線城市的遠郊和三四線城市的城區外圍或郊縣，如青島膠州、成都大邑、清遠英德市、汕尾陸豐市、海豐縣等等。這些區域往往是配套較為缺乏的片區，樓市表現相對冷淡，開發商預期不足，即使是在行業資金環境較為寬松的時期，出讓地塊也常常會遭遇流拍；或者是人口規模較少的新區，近年來隨著房地產的開發、周邊在售樓盤較多，但因市場調整、當前樓市去化遇阻，片區內庫存壓力極大，如清遠清城區一宗流拍宅地周邊3公里內在售待售項目多達27個，進入拿地顯然不是明智的選擇。
2、四分之一流拍地塊為保障房用地
值得注意的是，在前兩個月流拍地塊中，有多宗土地為租賃或安置等保障房用地，比如大連高新區的三宗宅地、西安西咸新區的安置地塊等均是保障住宅用地。盡管央行發布了住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比的政策，但保障性質的宅地對房企而言顧慮較多，包括對運營資金占用時間較長、利潤空間稀薄等，導致房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。
3、約一成地塊因出讓條件苛刻而流拍
而在本月流拍地塊中不乏一些區位較為優越的地塊，集中在一二線城市的近郊及長三角三四線城市的中心城區，比如北京石景山首鋼園區東南區土地一級開發項目1612-830、831地塊、南寧西鄉塘區安陽路東側GC2021-094地塊、金華婺城區的金開自然資規供[2021]79號地塊等，總占比約11%。正是由于區位優越，政府對地塊的規劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業規模要求、較高比例的自持、引入產業要求、較多配建等諸多條件。以北京石景山首鋼園區東南區地塊為例，宗地需要配建2萬平方米的回購租賃住房，項目可售貨值明顯減少，并且實際拿地成本也明顯上漲。再如南寧西鄉塘區安陽路東側GC2021-094地塊，項目不僅有自持要求，還需要產業引入，對開發商的運營能力和現金流都提出了較高的要求。而當前資金壓力較大的房企對此類需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類有“定位高、所需資金成本也高”的地塊也難吸引開發商參拍，最終也多以無人競拍而流拍。
4、7%地塊因出讓底價過高而流拍
除上述三大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價仍然處于較高水平而流拍。典型如宿遷宿豫區萬達板塊的兩宗宅地，宗地位于宿遷城區核心片區，地理位置優越。雖然地塊的起拍價較此前成交項目有所下降，但聯系周邊房價來看，宗地的實際房地價差均不足6000元/平方米，再考慮建安、運營等成本，宗地利潤空間明顯較窄，因此最終均因無人報價而流拍。
5、極少數地塊因規劃調整等客觀原因提前中止出讓
也有不到5宗地塊是因為政府規劃調整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回，如啟東的匯龍鎮地塊、衢州的衢江區39號地塊等，均是在掛牌后因出讓條件調整而撤牌，其后掛出指標進一步細化并且也順利成交。
綜上來看，2022年開年流拍率仍然高企除了因為房企資金壓力大、拿地意愿仍舊偏低外，也和土地供應端優質地塊占比較低有關，流拍涉宅地塊中有五成以上均為區位偏遠、土地素質一般的宅地。另外，保障性宅地也成為前兩個月流拍主力，除安置外，也有部分地塊是租賃住宅用地。而在中央大力推進保障房建設的要求下，保障性住宅用地的供應還將會進一步增加，但房企對此類用地拿地意愿仍舊不足，未來或將會有更多此類宅地面臨流拍。
另外，從城市分布來看，流拍主力仍以樓市表現不佳的三四線城市為主，如清遠、汕尾等，均有多宗土地遭遇流拍。鑒于市場處于調整周期，短期內行業資金緊缺的環境不會出現明顯改善。在此影響下，房企投資關注度更傾向于抗風險能力更強的大中城市，以致三四線城市的土地市場受到更大的沖擊，新推地塊的流拍壓力有增無減。比如清遠清城區鳳城街道121、122號地塊，在去年9月就因無人競價而流拍，此次再次出讓盡管起拍價降低了9%，但仍未順利成交。這種現象對于當地的樓市顯然也會造成沖擊。
對于這些三四線城市而言，接下來如何落實“三穩”目標成為關鍵問題，為提振市場信心、促進行業良性循環，這些城市有望迎來更多實質性利好政策出現，在目前需求側“低首付比例、利率回調”的寬松之外，供給側也有望迎來供地規則的調整，拿地的資金和成本壓力或有所下降。在此背景之下，對于三四線城市優質板塊的后續土地供應，尤其是那些出讓條件變化的再度拍賣地塊，建議房企仍可適度關注相關拿地機會。（來源：克而瑞）
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文章來源:克而瑞