03
房企投資積極性尚待修復
資金壓力下，房企投資積極性正在修復，尤其民營房企的土拍參與度仍然保持謹慎，在銷售下滑和償債壓力之下，房企投資積極性有待進一步提振。
2月中旬，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。其中除了華潤、中海、保利等行業(yè)TOP10的央企、國企積極參加，旭輝、綠城、金地等進取型的民企也均有斬獲。
無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，首輪土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍有回暖跡象。實際上，今年以來政府在土地出讓的規(guī)則上有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補庫存的需求，預計核心城市的土地市場信心將會有所提振。
但由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，民營房企沒錢拿地已成為共識，拿地積極性還需要一段時間的修復，國企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。
04
2月成交創(chuàng)近年來單月新低
2月，房地產(chǎn)市場下行壓力不斷加劇，成交創(chuàng)近年來單月新低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。
一線城市供應再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。上海市場熱度慣性延續(xù)，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現(xiàn)“日光”，成交同比增長33%。
24個二、三線城市市場持續(xù)轉冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。蘇州、杭州等房地產(chǎn)市場近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。
今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，房企“內(nèi)卷”式降價，揚州、淮安等折扣力度低至85折，但對成交拉動效果有限。究其原因，核心在于樓市大環(huán)境持續(xù)轉冷，品牌房企接連爆雷，疊加居民消費預期轉淡，導致市場信心嚴重缺失。
05
政策利好旨在穩(wěn)定市場信心
近期，政策利好的暖風頻吹，比如全國性商品房預售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整、并購貸款不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，尤其近期浙江、南寧、菏澤等14省市涉及公積金貸款放松、重啟最低首付20%等房地產(chǎn)紓困政策落地。
政策的核心目的在于穩(wěn)定并引導恢復市場信心，以進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。
以全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法的出臺為例，新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護消費者權益為首要目標，可以有效補足部分省市預售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板；更為重要的是對部分城市“一刀切”式監(jiān)管的糾偏，長期以來預售監(jiān)管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業(yè)的有效流動性，適度糾偏之后，一定程度上將緩解企業(yè)的資金周轉壓力，利于行業(yè)以及企業(yè)的信心恢復。
2022年房地產(chǎn)市場慘淡開局，至2月市場下行趨勢延續(xù)，市場信心尚未恢復，房企銷售壓力加劇。短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場仍將面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。各城市市場不容樂觀，未來將持續(xù)分化，隨著市場信心逐漸恢復，理想預期下，上半年核心一、二線城市市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強三線城市或?qū)⑤唲訌吞K。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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