今年又是烏俄之戰，又是一波又一波襲來的疫情，不管在地球哪個角落生活都離不開各式各樣的坑，但是對于買房子的坑大家又知道多少，在3.15這個特殊的時間里，嘀嗒給大家爆料一下，希望大家在以后的日子里盡量可以躲掉一些“坑”！
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認籌和認購的坑
在項目的銷售過程中主要分為幾大階段：
入市（開始能宣傳了），
認籌（交預定金等預售證，然后不能簽正式合同，不能辦手續），
認購（預售證下來可以正常銷售，可以交首付，可以辦理按揭手續），
主要是上面三種情況，而且這三種情況里面，除了認購狀態能正常銷售，其余是不能進行銷售的，提前銷售是違反規定的。一旦被發現開發商可能會受到處罰。
所以在開盤前期都屬于推廣宣傳階段，在這個階段一般情況下開發商會進行各種優惠的吸引，把意向客戶鎖定。
有時候因為各種原因可能我們會產生退房的想法，很多時候開發商是不配合的，如果你是在他沒有拿到預售證之前認籌的交了萬把塊錢，這個時候開發商是必須要退的，保留好收據，上面有日期，如果處理不好，直接去住建部門投訴。
如果是在開盤以后一般情況下，只要不簽房管局的網簽協議，都是可以協商的，前提是簽定的合同不是網簽協議，有可能要賠付一些違約金，但是這個違約金有上限就是所交金額的30%。
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精裝修的坑
現在很多項目都是精裝修交付，相對于毛坯交付由于精裝需要對房屋進行二次裝飾，所以在交付時存在的問題會比較多一些，比較常見的是交付的標準和宣傳標準不一致，集中在電器、馬桶、管道等隱蔽部分或者外型一致但是參數不一致的情況，地板磚、窗戶、墻地面的交付一般會出現空鼓、不平整、漏水漏風等情況，還有就是售后部分，很多精裝交付，包含像灶具、抽油煙機、燈具等采用集中采購，由廠家發貨，這個時候當地的品牌是否承認售后，標準是否同門店售賣一致。購房者一定要在驗房的時候對于這些問題重點關注！
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公寓與商鋪返租的坑
這種情況下一般針對投資型的地產公司比較多。而且這個里面的貓膩也是最多的。
對于公寓的返租：這種情況下一般為小戶型的居多。說是引進了什么知名酒店企業，什么知名的寫字樓管理公司，包租多少年，一年多少錢，比如一間公寓35平，返租十年，一年3萬，十年合計15萬，現在購買先返兩年6萬，在房款里面扣除，后續8年的交房后由托管公司支付，這就是坑，而且有些項目在前期推廣時又是簽約儀式又是各種活動，但是交房后始終不見動靜，而且前兩年你也無法去找，因為前兩年的錢在房款里面已經給你優惠過了。
后面等交房過后，開發公司項目結束退出，有人租，期限確定不能保證多久，不可能一下給你余下８年的費用，如果經營不好托管公司破產了也是沒有辦法，而且這個托管公司雖然和開發商簽定了協議，但是和你并沒有簽定協議，你和開發商簽定的托管協議里面有沒有那個公司的章，或者又是一個第三方公司，所謂開發商和托管公司共同成立的，這些都是無從考證的。
商鋪返租這個也是像公寓返租一樣的坑，特別是那種買個十幾平米，沒有物理分割的項目，就是給你說這一片是你的，那一片是他的，投資幾十萬，什么什么品牌來運營，又是房企大品牌又是這個大商場那個大超市的，你就十來分平，也不知道具體在哪兒，這種比公寓還坑，公寓那個大不了我自己往外租，我自己住，商鋪這種你自己根本沒法租，因為你無法準備標定出來屬于你的位置，雖然會給你產權證，也會給你一個分布圖，但是具體到內部以后你就會傻眼，除非你能找到你周邊一同買的人，大家一塊兒整租，否則一旦出問題，你東西落不到，也沒法用，而且到那個時候你賣也賣不掉。而且一般這樣的商鋪公攤能達到恐怖的50%，你自己想想吧！
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總結綿陽市場七大投訴最多房產坑及應對方法
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第一坑：房產質量有問題
常見的房屋質量問題有：墻體裂縫及樓板裂縫，屋面滲漏，包括廚房和衛生間向外的水平滲漏、以及向樓下的垂直滲漏;墻體空，墻皮脫落;隔音、隔熱效果差;門窗密閉性差、變形;水、電、暖、氣的設計位置不合理;公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。
點評：買房前要仔細查看規劃圖、建筑設計圖，公用設施設計不合理等問題就可以避免。交房時仔細驗收也能避免一些房屋質量問題。如果這些問題大多數業主都遇到，建議把所有問題集中起來向開發商反應，尋求雙方都滿意的解決方案。
如果開發商和物業公司拖延處理或者是無視業主的投訴，業主可到相關部門進行投訴;必要時，也可借助媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度;如果協商未果，特別是涉及賠償問題，業主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。
第二坑：改規劃
開發商在建設項目的過程中，擅自更改規劃，如變更小區綠化，原有的沿街會所和物管用房用作商鋪經營，承諾的幼兒園消失，外立面材料改變等等，造成實際交房和效果圖、平面圖和沙盤規劃等出入較大。
點評：如果開發商只辦完了規劃變更手續，但并沒有開始實際的建設行動。這時候，被侵權的業主可以向當地規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可、停止侵權行為。如果是建設行為已經開始或完成，這時候，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，并對已被變更的部分恢復原狀。對于不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失或退房。協商不成的，可以向法院提起訴訟。
第三坑：延期交房
有的開發商眼看不能按時交房就先設計“開發商交房”，交付鑰匙讓業主先裝修。但是開發商交房和最后的驗收交房在法律上完全不同，只有最后的驗收交房才能算真正的交房。否則，開發商必須按照合同支付延遲交房違約金。
點評：在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力。
第四坑：承諾縮水
業主在買房時，開發商尤其是置業顧問會承諾很多優惠，如送車位、免交一定期限物業費等，但后期又不能如數履行。待購房人與開發商交涉時，開發商會以“此承諾并無書面說明”等各種理由搪塞過去。即使購房者準備訴諸法律也因“口說無憑”而喪失主動權。還有如購房人買房時售樓員承諾后期不會再降價，但購房人買房后卻遇項目大幅度降價，也會引發先期業主與開發商的糾紛。
點評：法律并不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據，一旦出現糾紛，任何一方都很難主張權利。對于開放商主張以及承諾，應盡可能以書面形式保留下來，并有主張者或承諾者簽字。若用方式聯系，可采用錄音等方式保留證據。
第五坑：產權縮水
正常的土地使用期限是70年，但是由于拆遷、工期等各種原因，業主所擁有的產權時間會有點縮短。也有可能是，地區規劃變更導致開發商拿了地以后不能立即開發銷售。還有一些開發商捂地捂盤也導致產權縮水。
點評：看到“價廉物美”的項目，要在心里打個問號，極有可能是由于土地使用年限損失比較大的原因。
第六坑：面積縮水
不良開發商會在最終面積核算中，和面積測繪單位人員串通，增加你的公攤面積，讓套內建筑面積縮水，最終總面積增加且增加的幅度往往不突破3%，這樣在交房時開發商就能向購房者收取多出來面積的房款。
點評：購房者收房時，要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》，如對面積有異議，可委托相關測繪單位對面積重測。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第七坑：附條件交房
一些開發商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房后驗房，先交費用或者先簽訂免責條款補充協議才給鑰匙。對開發商提出的不合理要求，業主千萬不能答應，必要時，業主們要團結一致，共同維護自己的權益。
【結語】小編嘀嗒溫馨提醒：如今買房，很多的樓盤出現交房即維權的現象。業主在交房時，除了要仔細檢查房子的質量外，還要重點關注開發商交房手續是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產法律還不健全，消費者維權困難的當今，購房者們還是要多了解相關的房產知識，與其在事情發生后維權，不如在糾紛發生前學會如何避免，將個人損失降到最低。
以上就是常見的一些套路坑，在實際當中其實有更多的套路坑，咱們買房子的時候首先要擦亮眼睛，而且這次疫情帶來的影響比想象中的要大，買房的時候一定要注意開發公司的運營情況，小心買到爛尾房。你身邊還有一些什么坑呢？可以在公眾號后臺給小編留言！
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文章來源:樂居買房
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