過去兩年，物管行業經歷了前所未有的變局，可謂波瀾壯闊。
2020年，物管行業先是上演了一輪上市熱潮，一度被稱為地產的“未來”；在地產承壓之際，物業又被擺上貨架，收并購規模不斷創下歷史新高。
跌宕起伏之間，頂著高估值的物業公司開始走下神壇，股價回調、PE倍數腰斬、市盈率下降的現象不再罕見，資本市場對物業板塊的想象力快速消退。
經過大洗牌后的物管市場，未來還有哪些機會？財經網特別對話北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬，解讀物管行業的危機與變局。
全國4%市占率是規模臨界點
見到程鵬當天，恰逢2022年首支物業股金茂服務登陸港交所。但從其首日表現來看，資本市場對于物業公司上市的態度已然轉變，并不像兩年前一樣備受追捧。
“這是正常現象。”程鵬認為，從整個物業板塊來看，只經營住宅類基礎服務的物業公司是不會被資本市場所認可的，因為住宅物業費的價格是由服務群體中較低購買力來決定的，物業公司不得不面臨物業費上漲困難，而服務成本不斷攀升的困境。“沒有太大想象空間的企業，怎么可能獲得資本市場的認同？”
他表示，若想扭轉這種現象，物業公司必須開拓非住宅類的服務和增值服務，這就包括商業、醫院、學校等業態，甚至是城市服務。因為非住宅物業和增值服務的價格是可以按照市場化機制進行調節的，所以頭部物業公司必須要走通這條路。
而這或許可從華潤萬象生活的表現中窺見一二。在已上市物業公司中，包含商管業務的華潤萬象生活市盈率最高，據wind數據顯示，截至3月15日，華潤萬象生活市盈率超過46倍。
程鵬分析指出，但凡想要表現比較好，物業公司需要具備三方面能力。
首先，管理面積要夠大。從物業收入公式角度而言，單位面積收費一定的情況下，面積越大，收入越高。
他提醒，這并不意味著規模越大越好。當公司規模越來越大的時候，也會對企業管理造成巨大挑戰。因為物業服務具有非常典型的地域性特征。比如，北京市場提供的物業服務，可能在成都市場就不被認可；西南市場提供的一些特色服務，放到上海也不一定適合。
“對于一家物業公司來說，能夠對不同城市的地域文化均有深刻理解，然后提供不同的服務，這對物業公司本身就是個挑戰。怎么有效管理？怎樣把總部對行業的理解快速傳到基層實施，建立有效的企業管控是要花很大成本的，而無序的擴張反而會不經濟。”
程鵬認為，這個規模界限應是4%的市占率。如果以中指院、中商產業院預測的2021年我國物業管理行業在管總建筑面積266億平方米計算，單個企業規模上限為10.64億平方米。“按這個標準來看，我國的物業公司還有一定的擴張空間，這也是龍頭物業公司不斷收并購的原因之一。”
其次，公司服務的綜合供給能力要足夠強，物業公司商業模式是典型的集成商模式，該模式核心要素就是物業公司能夠深刻理解甲方需求，可以滿足不同用戶、不同層次的需求。
最后，服務業態要足夠豐富，通過多樣性業態可以彌補可能產生的虧損，使得公司能夠高速轉下去。“但是不會有物業公司什么業態都擅長，如果在非住宅物業中有2-4個服務業態能夠在市場占有競爭優勢，就是很厲害的物業公司了。”
程鵬稱，如果今年龍湖智創生活、萬物云完成上市工作，就意味著龍頭物業公司上市資本化基本結束。上市是物業公司真正邁向獨立自主的第一步，是起點而不是終點。
行業接下來會進入一個新的階段，即各家企業各顯其能。重點看企業能否在開拓的業務中取得突破，真正完成轉型。“只是，這個過程還需要大約5年時間去調整。”
資源和能力是兩大抓手
雖然物業的重要性自疫情以來日益增長，但直至2022年開年仍未擺脫被擺上貨架的命運。
對此，程鵬認為，在困難之際，地產商選擇把物業公司賣掉，原因是多方面的。首先，相對房子來說，物業公司更容易變現，而且資本市場的估值也比較理想。另外，土地仍然是地產商的根本所在，物業業務還沒有上升到地產集團最核心資產的位置。這也側面說明，物業公司真正的核心能力還處于不斷構建的過程中，物業公司未來需要不斷增加自身能力。
企業在未來的經營過程中，需要考慮兩個關鍵抓手：資源和能力。如果能力不夠，就要從外部高價競聘一些高管或者高精尖人才來彌補能力的缺失，就要強化內部員工的培養和鍛煉；如果資源不行，就要快速彌補短板。
“因為現在留給頭部物業公司保持自己位置的時間可能只有兩三年了。”程鵬以收并購為例分析，現在市場上一系列的收并購，并不僅僅是圍繞著發展維度展開，而是以保持行業頭部位置的生存維度展開。
他直言，具有競爭優勢的頭部物業公司，就不能存在太明顯的業態短板或者地域短板。比如，某個區域是擁有1億人口的物業服務大市場，無疑通過收并購的方式快速切入是一個理想的方法。
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文章來源:財經網
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