房地產開發企業資金端未見明顯好轉，且由于當前企業到期債券壓力較大，暴雷企業仍未出清等原因，企業資金壓力仍然較大。
◎ 作者/房玲、羊代紅
2021年底以來政策持續出臺維護房地產市場平穩健康發展，在并購融資、保障性租賃住房融資、預售資金監管等多個方面出現利好，同時多城市出臺政策維穩市場，下調首付比例、調降房貸利率等，政策穩中向暖。在此背景下，當前企業融資表現如何，房地產開發到位資金又有什么表現呢？
1房企到位資金降幅收窄，但仍處于低位
3月15日國家統計局公布2022年1-2月房地產行業數據，房地產業新房銷售規模同比下降10%，銷售均價同比下降11%，開發投資額同比增長4%，銷售與投資增速均已降至近7年次低（僅高于2020年1-2月數據），在房地產開發企業到位資金方面，2022年1-2月到位資金25143億元，同比下降17.7%，增速環比2021年12月的-19.3%有所收窄，但降幅仍然較大。雖當前政策穩中向暖，但當前房地產到位資金壓力仍然較大。
2銷售回款降幅進一步增大，購房者觀望情緒仍較濃
從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年1-2月銷售回款為12151億元，同比下降23.9%，環比2021年12月的21.5%的降幅近一步擴大。主要在于當前市場上購房者觀望情緒仍然較重，購房者“只看不買”，房地產銷售增長承壓。2022年1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3。在此背景下，1-2月的定金及預收款同比大幅下降27.0%，創2017年以來的最大跌幅。
同時，受2021年末居民中長期貸款同比少增問題長尾效應的影響，疊加當前銷售增速下滑等背景，居民的按揭需求減弱，2月以按揭為主的居民中長期貸款減少459億元，出現自有統計數據以來的首次負增長，1-2月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降16.0%，創2018年以來的最大跌幅，可從側面看出房地產的仍形勢較為嚴峻。
3國內貸款同比降幅有所收窄，政策見底下正常經營企業融資得到恢復
國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，1-2月到位資金中國內貸款為4105億元，同比下降21.1%，環比2021年12月31.6%的降幅有所收窄，且高于2021年9、10月企業頻繁暴雷初期的表現。主要由于當前政策底部已現，相關金融機構恐慌性情緒緩解，雖仍有企業存在暴雷風險，但對于經營正常企業的正常經營需求不再一刀切，同時對于經營困難企業多方正積極幫助企業紓困，國內貸款正緩慢回暖中。
4境內發債發行擴容，助力其他到位資金增速回正
從自籌資金來看，1-2月房地產開發企業到位資金（自籌資金）7757億元，同比下降6.2%，環比2021年12月9.8%的降幅有所收窄。自2021年底政策密集發聲以來，企業多融資渠道受阻的情況有所緩解，在保交樓目標推動下，企業加強在建項目投入重塑市場信心，加大自有資金使用力度。
特別值得注意的是，1-2月其他到位資金（境內信用債為主）達到1123億元，同比增長0.5%，實現2021年6月以來的首次同比增長。主要在于自2021年底政策密集發聲以來，國企央企率先恢復境內債券的發行，同時一些較為優秀的民營企業如龍湖等也陸續加入了發債的隊伍，企業自籌資金渠道正得到逐步恢復。而針對出險企業的并購融資，政策也給予了較大程度的支持，華僑城、招商蛇口、建發房產等企業發行并購中期票據成功。同時華潤置地、大悅城等獲得多個銀行的大額并購相關的融資額度，支持企業進行并購相關的融資。并且當前并購融資暖風已經吹向部分民營企業，瑞安房地產、碧桂園、美的、旭輝等已經相繼獲批并購融資相關額度。
總的來看，當前政策端回暖，但購房者觀望情緒仍然較重，按揭貸款降幅持續擴大，房地產開發企業資金端未見明顯好轉，且由于當前企業到期債券壓力較大，暴雷企業仍未出清等原因，企業資金壓力仍然較大。但值得注意的是，隨著政策調控見底，地方政府、金融機構等積極幫助企業脫困，企業的正常融資需求得到支持，國內貸款、自籌資金等多方面降幅有所收窄，并在并購融資、保障性租賃住房方面給予支持。隨著政策回暖的傳遞，多方共建市場信心下，企業資金壓力或將緩慢減小。
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文章來源:中房網