【易哥說】
日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城2月房價數(shù)據(jù)，新建商品住宅中27個城市房價環(huán)比上漲，40個城市房價下降，其中西安領漲全國；
二手房方面，10個城市環(huán)比上漲，57個城市二手房價下跌，其中北京連續(xù)3個月上漲，同比漲幅更是連續(xù)6個月居全國首位。一線城市、熱點城市房價與二三線城市房價分化拉大。
與房價相對應的是，2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%，單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)以來次新低，3月以來周度成交數(shù)據(jù)整體延續(xù)小幅下行趨勢，但與房價漲幅特征類似，不同城市分化顯著，漲跌參半。
那么，過去的樓市“金三銀四”行情，今年能否如期而至？“丁祖昱評樓市”認為，受政策利好影響，部分熱點城市已有回暖跡象，但整體行業(yè)尚未迎來真正的回暖時刻；未來供應稀缺、核心資源加持的優(yōu)質項目仍將是購房者爭搶的熱點；房企需在重點城市“趁熱打鐵”，“促銷售、抓回款”仍將是接下來的第一要務。
圖：2020年1月后各能級城市新建商品住宅價格同比變動情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC
圖：2020年1月后各能級城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC
01
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部分城市回暖跡象顯現(xiàn)
四大一線城市普漲，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅價格漲幅比上月擴大0.4個百分點。一線城市已經進入到了二手房成交為主流的房地產市場，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
二線城市中，漲幅居前的城市多為省會城市及強二線城市，西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現(xiàn)的二線城市。
此時的房地產類似于五年前市場周期性輪動，一線城市市場率先轉暖，然后二線城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場全面轉暖。
表：70城新房和二手房價環(huán)比漲幅前十數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
02
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政策利好下“銀四”可期
從CRIC監(jiān)測的2月以來不同城市去化率大于70%的19個項目來看，一線城市上海占5席；而基本面良好的內陸二線城市西安有7個項目去化大于70%，去化達到100%的項目就有5個。此外，東南沿海核心二三線城市泉州表現(xiàn)亮眼。
隨著政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來改變，但短期內信心修復仍需要時間，從成交來看預計“金三”成色難以和去年同期相對比，但較2月預期企穩(wěn)回升，隨著市場信心恢復，“銀四”市場表現(xiàn)值得期待。
但市場分化格局已成為不爭的事實，“人+錢”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖，但能否實現(xiàn)傳統(tǒng)“小陽春”仍有待觀察，弱二線及多數(shù)三四線將繼續(xù)盤整。
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文章來源:易居中國