去年熱度跌至冰點(diǎn)的土地市場正在起變化。最近一周，合肥、南昌、廈門都進(jìn)行了土拍，升溫明顯，南昌一宗地塊以91%的溢價率拍出，剛剛結(jié)束首輪供地的廈門單日收金154億元，合肥單日收金264億元。
去年下半年開始部分房企資金流動性壓力加大，債務(wù)違約頻發(fā)，導(dǎo)致土拍市場低迷。2021年全年國有土地使用權(quán)出讓收入8.71萬億元，同比僅增長3.5%。今年前兩個月，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.5%。進(jìn)入3月份后，隨著60多個城市出臺新政提振房地產(chǎn)市場信心，土地市場終于回暖。
不過，土地市場上的競爭者仍舊以央企、國企為主?！澳壳拔覀冞€沒有大的投資計(jì)劃，至少今年上半年不考慮拿地了。”華東一家千億規(guī)模民營房企內(nèi)部人士告訴記者?？藸柸鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年的銷售百強(qiáng)房企有七成今年一塊地都沒拿，投資完全停滯。
廈門兩地塊進(jìn)入觸頂搖號環(huán)節(jié)
廈門曾是中國土拍最為火爆的城市之一，從2019年到2021年，廈門的單價地王一年上一個臺階，最高樓面單價從4.2萬元/平方米到6.7萬元/平方米只用了兩年多時間。
不過在三個多月前的2021年第三批集中供地中，廈門土拍大爆冷，流拍率高達(dá)50%，就連島內(nèi)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊都沒有開發(fā)商應(yīng)價。
這一冷淡局面在剛剛結(jié)束的廈門2022首輪集中供地競拍中被扭轉(zhuǎn)。3月24日，廈門今年的首次集中供地首日土拍成交9宗地塊，收金154億元，其中5宗地塊溢價成交，兩宗進(jìn)入最后的觸頂搖號環(huán)節(jié)。廈門把部分去年流拍地塊重新上架，結(jié)果被房企爭搶。
兩宗地價觸頂?shù)貕K分別是思明區(qū)環(huán)島干道與蔡嶺路交叉口住宅用地、集美區(qū)九天湖路與杏林北路交叉口住宅用地，溢價率達(dá)到15%，分別被金地和中海收入囊中，總低價分別為14.6億元和6.4億元。
此輪供地最大贏家是廈門本地國企建發(fā)集團(tuán)，共斥資94.4億元，拿下三宗涉宅地塊，都位于廈門島內(nèi)，一宗位于思明區(qū)湖濱社區(qū)，兩宗位于湖里區(qū)。
在廈門供地前一日，江西省省會南昌市下轄的南昌縣，進(jìn)行了一場小規(guī)模土拍，只推出兩宗地塊。結(jié)果其中一宗DAJ2022008地塊剛開拍，就受到激烈爭搶，開場不到兩分鐘，7家開發(fā)商迅速出價，最終拍了166輪、歷經(jīng)兩小時，該地塊以91%的溢價率被江西偉象實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司競得。根據(jù)企查查顯示的工商登記信息，這是當(dāng)?shù)匾患倚⌒兔駹I房企。
去年下半年，安徽省省會合肥市也經(jīng)歷了大面積流拍，今年首輪供地，合肥拿出了最核心的地塊，包括稀缺的濱湖、經(jīng)開區(qū)宅地。
3月17日，合肥今年的首次土拍明顯升溫，一共吸引了近40家房企參加，不僅僅是央企國企諸如保利、華潤、中海等參與，邦泰、徽創(chuàng)、新華、澤信等民企，還有杭州大家房產(chǎn)這類外地城投公司也來到了合肥參拍。
最終，合肥30宗涉宅地塊有一半都進(jìn)入最后的封頂價競品質(zhì)階段。人氣最高的濱科城BK202204號地塊吸引了23家企業(yè)參與競品質(zhì)，合肥共計(jì)收金264.46億元。
接下來一周，還有武漢、成都、重慶的大量地塊即將開拍，長沙與杭州則在4月份開始首輪供地。
地方政府積極吸引房企參拍
在3月份各地土拍陸續(xù)回暖前，地方財(cái)政“賣地”收入已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下滑。
2021年2月，集中供地新規(guī)首次被提出，在22個重點(diǎn)城市施行，上半年各地集中供地火爆，根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2021年上半年國有土地使用權(quán)出讓收入3.44萬億元，同比增長22.4%。不過去年下半年流拍現(xiàn)象普遍，最終全年國有土地使用權(quán)出讓收入8.71萬億元，同比僅增長3.5%。
今年1-2月，根據(jù)財(cái)政部最新公布的數(shù)據(jù)，國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)同比下降29.5%，成為收入端的拖累項(xiàng)。
對于這一塊收入，各地的地方政府今年正在積極籌備，與去年相比，2022年首批供地部分城市時間有所提前。截至目前，已經(jīng)至少有12個重點(diǎn)城市公布首批次集中供地計(jì)劃，北京在1月7日便率先打響虎年供地第一槍，現(xiàn)在福州、合肥、青島、廈門等二線城市也已經(jīng)完成第一輪競拍。
為了解決土地市場低迷、信心不足的問題，不少城市降低了供應(yīng)規(guī)模，但是提升了優(yōu)質(zhì)地塊推出比例，以此來吸引房企參拍。
不過在地價方面，除了北京、青島調(diào)低起拍價，其余城市樓面價均有不同程度上漲。比如：福州今年首輪集中供地平均起始樓面價，同比去年首輪上漲了37%，環(huán)比上一輪上漲7%；合肥今年首輪集中供地平均起始樓面價同比上漲13%，環(huán)比上漲29%。
中指研究院認(rèn)為，起始樓面價的普遍上漲，跟部分城市優(yōu)質(zhì)地塊推出數(shù)量增多有關(guān)，比如福州、合肥加大了主城區(qū)供地力度，帶動了成交樓面價上行，廈門島內(nèi)地塊供應(yīng)明顯增加，半數(shù)地塊位于島內(nèi)，武漢今年首批供地7宗中有5宗位于核心城區(qū)，面積占比高達(dá)99%。
克而瑞研究中心表示，近一周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地市場已經(jīng)有所回升，平均溢價率環(huán)比上漲至4.3%，流拍率下降2.4個百分點(diǎn)至12.6%。市場熱度的回溫主要受二線城市所帶動，如南昌搖號5幅地成交溢價率均在15%左右，青島、福州、合肥也均有溢價率超過10%的地塊成交，二線城市溢價率也因此上漲至6%。
此外，國企、本地城投公司托底現(xiàn)象依舊非常明顯，比如福州12幅成交地塊中近八成由本土國資平臺競得；北京首批次集中供地拿地企業(yè)中，民企僅旭輝一家，其余房企全部為國央企或混合所有制企業(yè)；廈門的優(yōu)質(zhì)地塊，基本全被央企國企收入囊中。
根據(jù)克爾瑞1-2月新增貨值榜單，去年的銷售百強(qiáng)房企，目前有七成以上一塊地都沒拿，投資仍處于完全停滯狀態(tài)。
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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國房地產(chǎn)金融
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