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發布2022年首批集中供地公告僅月余，3月28日，因疫情管控，上海首輪集中土拍被臨時中止。
雖然此次中止始料未及，但“變化”無疑已成為2022年首輪集中土拍的核心關鍵詞。
自2月16日，北京打響2022年集中供地“第一槍”以來，已有福州、廈門、青島、合肥4城陸續完成了首輪集中供地。除了合肥、廈門熱度有所回溫，福州、青島等地土拍熱度仍充滿涼意。
此外，杭州、南京等城市也迎來2022年第一批集中供地的掛牌，土拍規則均迎來一系列提振市場信心“保成交”式調整。
無論是已完成首輪土拍城市所表現出的“熱度變化”，還是首批集中土拍掛牌時所體現出的“規則變化”，變化背后的意義至關重要。未來土拍市場對房企資金實力和決策能力都提出了更高的要求，謹慎投資的主旋律下，房企更加強化對熱點城市、熱點板塊及優質地塊的關注度。
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01
首批集中土拍熱度仍處于低位
自2月中旬以來，已有5個城市陸續完成了2022年首批集中供地，其中福州和青島首輪土拍熱度仍在低位，而合肥和廈門土拍熱度則明顯回升，本土房企投資積極性復蘇。
從土拍熱度來看，5個城市整體熱度仍未回歸，土拍熱度雖較2021年第三輪收官時有所回升，但整體溢價率仍處于低位，僅合肥首輪溢價率達到11%，但較2021年首輪27%的溢價率，仍有16個百分點的降幅。
反觀流拍率，2022年首輪土拍流拍率均有所下降，其中廈門流拍率僅為10%，較2021年第三輪集中土拍50%流拍率明顯有所緩解，但較2021年首輪集中供地時的流拍率均高位運行。
這意味著，目前房企資金環境尚未得到本質改善，加之房地產市場降溫，現金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調動，尤其是民營房企仍處于償債高峰，無暇拿地。
02
去化壓力成地市遇冷催化劑
聚焦3月中旬以來完成集中土拍的二線城市表現，我們從這4個城市中找到一些共性值得探討。
整體土拍尚未回暖的背景下，城市之間的分化也開始顯現。比如福州、青島，首輪土拍依然透露著涼意，國企和央企托底現象仍然比較普遍；而廈門、合肥，本土房企開始發力，熱度有所回升，但區域分化也逐漸加劇。
在普遍調低拿地門檻、“讓利”房企的情況下，為什么會出現這種分化現象？
我們從四城所表現出的共性尋求答案。
實際上，樓市表現對房企投資積極性也產生了一定的影響。
以福州和青島為例，兩城已出讓土地雖然盈利保持在較高的空間，但樓市表現萎靡，福州和青島均面臨較為嚴重的去化和庫存壓力。
比如福州，2021年四季度以來，商品住宅月均成交量僅有23萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬，受此影響，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已接近20個月。
同樣，青島樓市遇冷，2022年1-2月累計成交規模同比降幅達23%，且整體去化壓力較大，截止至2022年2月底，青島的商品住宅庫存消化周期接近22個月，再加上首輪集中土拍中心城區供地量顯著縮減，地市遇冷在所難免。
而熱度有所回升的合肥、廈門，則表現出板塊之間、島內島外分化明顯的情況。
比如合肥，在政府“誠意滿滿”的情況下，在階段便呈現出“冰火兩重天”的態勢，熱度明顯分化，濱湖科學城作為最熱門板塊，5宗地塊參拍房企數量均達到10家以上，部分地塊更是達到20家。而新站區的6宗地塊均無人，除了區位以外，板塊內供應量較大、未來去化壓力大或能解釋房企不拿地的原因。
而熱度明顯上漲的廈門同樣面臨地市熱度不一的情況，島內商品住宅去化速度明顯優于島外，土拍熱度也明顯高于島外，比如島外同安區熱度最低，3宗地塊中有2宗底價成交，另一宗溢價率僅有3%，而島內地塊均溢價成交，其中2宗觸頂搖號。從去化周期來看，截止2022年2月底，島外區域成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經超過40個月。
03
最高房地差普遍過萬
無錢拿地以及拿地難賺錢，成為過去一年影響房企投資積極性的兩大因素，項目的盈利水平是目前房企投資關注的最重要因素。
自2021年首輪集中供地以來，重點22城土地出讓規則迎來幾番調整，至2022年首輪，規則仍然不斷調整中，從新房銷售指導價方面來看，本輪延續了去年三輪限價寬松的趨勢，多城均作出“讓渡”，給房企留下了較大的盈利空間。
從已成交地塊來看，典型已成交地塊中房地差最高出現在北京，北京城建競得的豐臺區[2022]003號地塊，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導價達到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。北京首輪成交的17宗地塊的成交樓板價與住宅銷售指導價之間均有2萬元/平方米以上的價差。
而福州、廈門和合肥典型地塊房地差也保持在萬元以上。
以福州為例，多個地塊地房比均在60%以下，最大房地差超1.8萬元/平方米，地房比僅有34%，盈利空間可觀。
再如合肥，15宗觸及最高限價、進入競品質階段的地塊平均地價房價比為0.48，房價與地價差達到10518元/平方米。
值得注意的是，從2022年首輪集中供地掛牌城市也可以看出調整房地價差確保預期利潤的變化。
比如南京，在對土地出讓規則作出調整時，重點調整房地差，同時下調競買保證金比例至起始總價的20%，取消租賃住房配建等，降低企業競買資金壓力。據測算，公告中房地價差最低也有10482元/平方米，最高30723元/平方米。
而杭州2022年首輪集中掛牌地塊的限價體系也發生了變化。部分板塊限價上調，主流漲幅在3%-5%之間。
目前來看，整體土地市場熱度仍然低位運行。在供地端降門檻、保利潤的情況下，部分房企投資積極性明顯恢復，尤其本土房企信心得以提振，對于正在經歷財務危機的大部分房企而言，即便政策傳來利好消息，但傳導至市場和企業層面仍需要時間，大部分民營房企的投資積極性則需要更長的恢復期。
對于房企而言，未來拿地對資金實力和決策能力要求大大提高，企業之間的投資態度分化更加明顯，未來預計土地市場將形成“國企央企+穩健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。
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文章來源:丁祖昱評樓市