庫存消化周期上行三四線近2年壓力陡增
從去化周期來看，庫存消化周期已持續(xù)增至19.5個(gè)月，不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增83%，居不同能級(jí)之首。
具體來看，一線城市也出現(xiàn)了明顯分化，北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，與此同時(shí)，上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)下，居民購買力相對(duì)充裕，購房積極性依舊較高。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；
三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)23.25個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%。
廣義庫存增至38.5億㎡ 三四線同比增幅超20%
廣義庫存來看，截至2022年2月末廣義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，達(dá)384796萬平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。
不同能級(jí)廣義庫存環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
注：廣義庫存指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測(cè)算。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來看，一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增；北京則同環(huán)比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場(chǎng)“回溫”帶動(dòng)廣義庫存環(huán)比跳增10%。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺(tái)2月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。
綜合來看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，2月狹義庫存整體持穩(wěn)，去化周期僅12.96個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
預(yù)判2022年3月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已然大不如前。
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文章來源:克而瑞研究
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