3月份，迎來了年內集中供地的首批供應及成交小高潮，全國土地市場供求雙側環(huán)比回升，不過同比依舊大幅下滑。尤其是成交規(guī)模方面，本月還不足1億平方米，顯著不及往期水平。
市場熱度方面，在熱點城市合肥、廈門首輪集中土拍回暖的帶動下，平均溢價率環(huán)比略有回升，但結合實際土拍表現(xiàn)來看，城市間及城市內部板塊的冷熱分化依舊明顯，熱點板塊的優(yōu)質用地數(shù)十家房企爭奪，庫存壓力較大的遠郊地塊或條件較為苛刻的地塊則基本依賴本地國企托底或遭遇流拍。
市場走勢
重點城市密集掛牌帶動供應規(guī)模大漲
但成交規(guī)模仍處較低水平
供應方面。重點城市迎來掛牌高峰期，包括深圳、廣州在內的14個重點城市在月內發(fā)布了首輪集中供地公告，3月份土地市場供應量較上月大幅增加。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應總建筑面積達14078萬平方米，環(huán)比大漲115%，但同比下降了29%。重點城市集中供地方面，先后有廈門、武漢、成都、重慶、長沙、杭州、南京、寧波、天津、蘇州、濟南、無錫、深圳和廣州等14個城市發(fā)布首批集中出讓公告，不過除杭州、成都、長沙、天津等個別城市外，大部分城市的供應量都在300萬平方米以下。對比去年首批次供應規(guī)模來看，僅深圳供應量略超出去年同期，8宗地總建面達108萬平方米，其余城市供應量均較去年首批次縮減。
成交方面。盡管有六個城市在本月完成了首輪集中土拍，但大部分城市成交規(guī)模不足100萬平方米，因此并未能有效助力全國土地市場成交規(guī)模上漲，3月成交量較去年同期仍有較大差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達6463萬平方米，受上月低基數(shù)的影響，環(huán)比大增55%，但同比下降60%。各能級城市中，僅一線城市因在月末開拍的上海推遲集中出讓、本月成交規(guī)模環(huán)比下降，二三線城市的成交規(guī)模均呈環(huán)比上漲趨勢，尤其是二線城市，在六城集中土拍的帶動下，成交規(guī)模環(huán)比大增177%。
價格方面。因集中供地潮來臨，優(yōu)質宅地供應力度明顯增加，本月平均地價突破3000元/平方米。各能級城市中，一線城市本月平均地價達18818元/平方米，環(huán)比不及上月，但同比上漲了62%；二三線城市本月成交均價環(huán)比均呈上漲趨勢，尤其是二線城市，本月成交均價達6525元/平方米，是去年下半年以來的最高點。
市場熱度
六城首拍均現(xiàn)冷熱分化
致溢價率、流拍率雙雙環(huán)比上行
市場熱度方面。在合肥、廈門、重慶等城市首輪集中土拍明顯回暖的帶動下，平均溢價率微升至4.5%，連續(xù)四月環(huán)比微漲。
各能級城市表現(xiàn)略有差異，除一線城市因成交地塊均為商辦或舊改用地，溢價率降至零點外，二、三線城市溢價率環(huán)比均上漲。具體來看，合肥、廈門、福州、青島、重慶、武漢等六個二線城市中，合肥、廈門、重慶等溢價率水平較去年第三輪均明顯好轉，尤其是合肥，成交的24宗地中15宗進入競品質階段，比例超過60%，其中濱湖區(qū)數(shù)宗優(yōu)質地塊更是吸引了二十余家房企爭奪，優(yōu)質地塊競爭激烈，使得二線城市溢價率環(huán)比上月上升1.9個百分點，增至5.6%，在三個能級中熱度居首；三四線城市溢價率也略有上漲，平均溢價率增至4.3%。
土地流拍方面。以重點監(jiān)測的城市來看，供應增加之下，流拍現(xiàn)象較上月有所加劇，流拍率增至18%。結合流拍地塊所在城市來看，除了流拍常客三四線郊縣外，本月集中土拍的城市也有多宗地遭遇流拍。盡管在降低優(yōu)質地塊出讓門檻、提升住宅限價等調整下，廈門、合肥等城市首拍回溫明顯，出現(xiàn)了多宗地觸頂成交的火熱局面，但對于區(qū)位較為偏僻、周邊庫存較大的地塊而言，仍難成功出讓，如合肥、福州此次分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，首批次流拍率分別高達25%和33%。
重點地塊
降門檻下廈門首拍回溫
年內第一宗總價超百億地塊成交
3月，先后有福州、合肥、廈門、青島、重慶和武漢等6個城市完成了22年首輪集中土拍，上海和成都則開啟了首拍。對比去年第三批次集中土拍表現(xiàn)來看，廈門、合肥、重慶回溫最為明顯，首拍溢價率均在5%以上。尤其是廈門，通過加大優(yōu)質地塊供應、降低起拍價等方式，首拍明顯回暖，島內地塊基本均為溢價成交，島外亦出現(xiàn)了觸頂搖號的火熱局面，流拍現(xiàn)象也較去年第三批次大幅好轉。
在成交地塊中，值得一提的還有上海黃浦濱江商辦用地。據(jù)地理位置來看，宗地位于董家渡區(qū)域，毗鄰綠地外灘中心，擁有一線江景，區(qū)位極其優(yōu)越；同時地塊還是董家渡區(qū)域最后一宗大型商辦綜合體地塊，價值也十分高。如此優(yōu)越的地理條件，該地塊的出讓條件也十分嚴苛，最終由本地國企聯(lián)合競得，成交總價為135.04億元，是年內至今成交的唯一總價超過百億地塊。
與上月判斷一致，受國內疫情反復和經(jīng)濟波動影響，3月份土地市場成交仍處于歷史低位，其中上海更是推遲了首輪土拍時間。土拍熱度方面雖然合肥、廈門等部分城市出現(xiàn)回升，但具體到城市內部來看依舊冷熱分化，如合肥新站區(qū)6幅地塊全部流標，并導致周邊新房市場熱度進一步下滑。
由此來看，目前熱點優(yōu)質板塊的拿地機會已經(jīng)得到了市場認可，但行業(yè)整體仍處于相對敏感的信心重建期，中央的維穩(wěn)信號仍需進一步向地方落實。對于即將在4月下旬開啟首輪土拍的眾多城市而言，若想要集中土拍達到穩(wěn)定和提振市場信心的作用，還是需要更多實質性地方利好政策的引導。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究
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