受部分城市疫情反復(fù)影響，房企們“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力進(jìn)一步增大。在此背景下，4月11日，龍湖趕在新城、綠地香港、禹洲集團(tuán)后披露了2022年3月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)及新增土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，截至2022年3月末，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣240.7億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積135.2萬(wàn)平方米。
另悉，于3月單月，龍湖實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣110.0億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積56.0萬(wàn)平方米。
按照2021年業(yè)績(jī)會(huì)龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平所給出的2022年的業(yè)績(jī)指引，其權(quán)益銷(xiāo)售額目標(biāo)大概在2000億元左右。
按此計(jì)算，龍湖已完成2022年權(quán)益銷(xiāo)售額目標(biāo)的12.06%。
一季度新增9宗地
從地區(qū)分布來(lái)看，于2022年3月，龍湖集團(tuán)于西部地區(qū)的公司股東權(quán)益合同銷(xiāo)售金額為21.5億元，環(huán)渤海地區(qū)為17.9億元，長(zhǎng)三角地區(qū)為57.5億元，華中為地區(qū)3.1億元，華南地區(qū)為10億元。
按照龍湖2021年的合同銷(xiāo)售額來(lái)看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%；
2022年2月，龍湖歸屬公司股東權(quán)益的銷(xiāo)售金額分區(qū)域統(tǒng)計(jì)中，西部合同銷(xiāo)售金額11.6億元，環(huán)渤海合同銷(xiāo)售金額17.2億元，長(zhǎng)三角合同銷(xiāo)售金額15.5億元，華中合同銷(xiāo)售金額4.7億元，華南合同銷(xiāo)售金額11.8億元。
如此對(duì)比，于3月，龍湖在西部地區(qū)的銷(xiāo)售情況略有提升。
此外，于3月內(nèi)，龍湖合計(jì)新增5塊土地儲(chǔ)備，其中一塊來(lái)自于收并購(gòu)項(xiàng)目，總建筑面積44.08萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積37.59萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣30.4億元。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，收購(gòu)地塊城市中，包括昆明、合肥及重慶，其中合肥楊河灣地塊土地面積7.25萬(wàn)平方米，建筑面積13.05萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)9.84億元。值得注意的是，這已經(jīng)是龍湖2022年于合肥拿下的第二宗地塊了。
另悉，5宗地塊中有3塊位于重慶，這可追溯至3月30日的重慶首輪土拍現(xiàn)場(chǎng)，彼時(shí)，龍湖率先摘得重慶高新區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L58/05地塊，又以聯(lián)合體形式拿下了高新區(qū)西永組團(tuán)L分區(qū)L59-2/06地塊及北碚區(qū)蔡家組團(tuán)P標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)P01-1/05地塊。
龍湖對(duì)于重慶的“偏愛(ài)”還可從2021年拿地情況中窺探一二，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2021年龍湖于重慶共落子6宗地塊，占西部地區(qū)收購(gòu)地塊數(shù)量的20%。
此前于2月，龍湖于長(zhǎng)沙新增一塊土地儲(chǔ)備，即長(zhǎng)沙芙蓉天街地塊總建面及權(quán)益建面均為10.13萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣8.67億元；
1月，龍湖則新增三塊土地儲(chǔ)備，其中一塊來(lái)自于收并購(gòu)項(xiàng)目，總建面83.57萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積39.25萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣53.9億元，包括合肥雍龍府北地塊、泉州泉安北路項(xiàng)目及杭州?杭騰未來(lái)社區(qū)地塊。
據(jù)此計(jì)算，于2022年第一季度，龍湖合計(jì)新增9塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積達(dá)137.78萬(wàn)平方米，總權(quán)益面積達(dá)到86.97萬(wàn)平方米。
陳序平也曾稱(chēng)，龍湖的拿地策略是圍繞著毛利率、凈利率等底線指標(biāo)，量入為出，理性獲取。隨著土地市場(chǎng)熱度回落，以及高杠桿、不理性的出清，將有利于龍湖獲取價(jià)格更低的土地。
另?yè)?jù)龍湖管理層此前表示，于3月份之后，龍湖的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或會(huì)隨著推售節(jié)奏的加快，慢慢提起來(lái)。由于龍湖近90%的土地儲(chǔ)備布局于高能級(jí)城市，市場(chǎng)從核心城市向二線城市逐漸回暖，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也有望進(jìn)一步提升。
權(quán)益銷(xiāo)售增長(zhǎng)
“對(duì)應(yīng)我們權(quán)益后的利潤(rùn)，這部分也是想更加真實(shí)、更加有效地去披露我們實(shí)時(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”對(duì)于2022年龍湖財(cái)報(bào)改成權(quán)益口徑披露，龍湖管理層如此表示。
在此前，房企們紛紛以全口徑進(jìn)行業(yè)績(jī)公告，將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的所有項(xiàng)目均計(jì)入業(yè)績(jī)，而沒(méi)有披露股權(quán)占比及是否操盤(pán)等具體信息，水分較大。而權(quán)益銷(xiāo)售額則是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑。言下之意便是能夠較為真實(shí)反映企業(yè)的資金運(yùn)用水平，更有參考意義。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)所發(fā)布的2022年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，龍湖于期內(nèi)的全口徑銷(xiāo)售額為370.3億元，較2021年合同銷(xiāo)售金額人民幣602.2億元下降38.51%；
而從1-3月前10梯次的房企權(quán)益銷(xiāo)售同比變動(dòng)來(lái)看，龍湖1-3月的權(quán)益銷(xiāo)售金額為240.7億元，同比增加25.5%，成為前十房企中唯一一家權(quán)益銷(xiāo)售金額正向增長(zhǎng)的企業(yè)。
在權(quán)益銷(xiāo)售金額向好的背后，有部分機(jī)構(gòu)對(duì)龍湖發(fā)展給予正向評(píng)判。
于3月28日，富瑞表示，龍湖2022年的預(yù)售目標(biāo)為3000億元，按年增長(zhǎng)3%，相信該公司將從私營(yíng)同行獲得的市場(chǎng)份額中受益，其項(xiàng)目將令其租金收入在中期內(nèi)維持超過(guò)20%的增長(zhǎng)，這將進(jìn)一步擴(kuò)大租金收入占比至高雙位數(shù)，預(yù)計(jì)龍湖2022-2023財(cái)年的盈利增長(zhǎng)將放緩至10%或高單位數(shù)。
同日，高盛稱(chēng)龍湖去年核心盈利按年升22%至220億元，分別高于該行及市場(chǎng)預(yù)測(cè)2%及4%。該行上調(diào)集團(tuán)2022-2024年每股盈利預(yù)測(cè)2%-5%，以考慮到最新的土地收購(gòu)、最新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)、低于預(yù)期物業(yè)發(fā)展毛利率和較低的負(fù)債預(yù)測(cè)。
此外，于3月14日，野村發(fā)表報(bào)告表示，龍湖業(yè)務(wù)平衡策略，包括住宅和物業(yè)投資雙引擎，加上執(zhí)行力高，料2020至2023年增長(zhǎng)穩(wěn)定，復(fù)合增長(zhǎng)有望達(dá)12%。
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