2022年4月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)?；謴?fù)至2017年-2019年同期水平、投zi規(guī)模創(chuàng)2015年后次高。行業(yè)規(guī)模保持但同比下行加劇，3月銷售和投zi分別同比下降18%和2%。市場(chǎng)仍處于博弈期，房屋施工、新開(kāi)工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅收窄，但仍下降42%。
從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格來(lái)看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少、二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。
我們認(rèn)為，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處下行通道。
01
3月銷售面積和金額跌幅繼續(xù)擴(kuò)大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。
單月來(lái)看，商品房銷售面積15343萬(wàn)平方米，同比下降17.7%；商品房銷售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大8.1pcts和6.9pcts。
2015年-2022年全國(guó)3月商品房銷售面積及同比增速（單位：萬(wàn)平方米）
受2021年同期前值較高影響（2021年3月銷售規(guī)模超1.8億平方米，為近5年最高），2022年3月商品房銷售同比降幅創(chuàng)2015年以來(lái)新低。但從絕對(duì)值來(lái)看，3月銷售規(guī)模與2017年-2019年同期平均水平相當(dāng)。
這主要得益于2022年初以來(lái)累計(jì)超過(guò)60個(gè)省市出臺(tái)了超80條調(diào)控寬松政策，多地適度放開(kāi)限購(gòu)和限售后一部分積壓的購(gòu)房需求得以解禁，提振房地產(chǎn)銷售整體規(guī)模回歸至近年平均水平。
全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）
02
施工、新開(kāi)工同比皆降22%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2022年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積806259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%；房屋新開(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米，下降17.5%；房屋竣工面積16929萬(wàn)平方米，下降11.5%。
單月來(lái)看，3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積分別為21800萬(wàn)平方米、14871萬(wàn)平方米和4729萬(wàn)平方米，同比分別下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅較1-2月均進(jìn)一步擴(kuò)大。
我們認(rèn)為施工累計(jì)增長(zhǎng)主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心。強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。
但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開(kāi)工和竣工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1339萬(wàn)平方米，比上年下降41.8%；土地成交價(jià)款672萬(wàn)億元，下降16.9%。單月來(lái)看，3月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為501萬(wàn)平方米和303億元，同比下降41%和1%。
3月成都、重慶、合肥2022年首輪集中土拍拉動(dòng)土地購(gòu)置兩項(xiàng)指標(biāo)降幅收窄。但從核心城市土拍成交情況來(lái)看，底價(jià)成交和國(guó)央企、平臺(tái)公司兜底情況仍廣泛出現(xiàn)。即使各市政府在土拍規(guī)則、競(jìng)拍門檻、新房限價(jià)等方面多有調(diào)整，提高了地塊盈利空間，但民營(yíng)房企參與度不高。債務(wù)壓力和信心不足下土地市場(chǎng)仍處于冰點(diǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增速
03
開(kāi)發(fā)投zi額創(chuàng)近8年次高
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投zi27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開(kāi)發(fā)投zi額為13266億元，同比下降2.4%，對(duì)比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投zi額絕對(duì)值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。
2015年-2022年全國(guó)3月開(kāi)發(fā)投zi額及同比增速（單位：億元、%）
新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)，而投zi規(guī)模維持歷史較高水平，主要原因在于：
一方面“保交付”政策下3月起地方政府和銀行機(jī)構(gòu)陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項(xiàng)目復(fù)工。另一方面受價(jià)格因素影響，2022年以來(lái)建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投zi的總量。
需注意的是，開(kāi)發(fā)投zi的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負(fù)，除前置較高因素外，負(fù)增長(zhǎng)表明建安投zi和土拓投zi已無(wú)力支撐整體投zi增速。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達(dá)回暖時(shí)刻，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投zi熱情和投zi動(dòng)力仍處于歷史低點(diǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投zi額月度走勢(shì)（單位：億元）
04
70城房?jī)r(jià)各能級(jí)環(huán)比持平或降幅收窄
從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年3月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄。3月整體新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.1%和0.2%。降幅分別較2月收窄0.05pct和0.09pct。
一線房?jī)r(jià)率先回升，二三線回調(diào)見(jiàn)底。一線城市新房及二手房房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)3個(gè)月維持正增長(zhǎng)。二線新房房?jī)r(jià)持平、三四線降幅收窄至0.2%。
2022年一季度60余省市出臺(tái)累計(jì)76次調(diào)控放松政策。疊加信貸政策愈發(fā)寬松化，各能級(jí)城市房?jī)r(jià)環(huán)比陸續(xù)止跌。從環(huán)比漲跌幅情況來(lái)看，二三線城市二手房市場(chǎng)復(fù)蘇速度稍晚于新房市場(chǎng)。
圖：2021年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
圖：2021年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
3月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅環(huán)比下降城市為38個(gè)，比上月減少2個(gè)。3月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)為近6個(gè)月最少，相比2021年11月高點(diǎn)（59個(gè)）減少了21個(gè)。可見(jiàn)3成城市新房房?jī)r(jià)已較2021年末回升，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)止跌。
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況
具體來(lái)看，一線城市中北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲0.4%、0.3%和0.8%,僅廣州下降0.1%；二線城市中16城環(huán)比上漲，環(huán)比下降的城市中長(zhǎng)春、南寧、廈門、合肥、武漢等10城降幅收窄。
三四線城市房?jī)r(jià)修復(fù)則更為明顯。35城中10城環(huán)比止跌，其中主要為韶關(guān)、錦州、襄陽(yáng)、常德、南充等。此外14個(gè)城市環(huán)比降幅收窄，如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平頂山、大理、北海等。房?jī)r(jià)環(huán)比回升或降幅收窄的城市主要為當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)重下行的內(nèi)陸弱三四線城市，信貸放寬后房?jī)r(jià)降無(wú)可降便率先止跌。
從CRIC監(jiān)測(cè)的百城3月商品住宅成交情況來(lái)看，各能級(jí)城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)一致。全國(guó)百城商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲6%和下降2%。
三四線城市房?jī)r(jià)止跌跡象明顯，3月環(huán)比上漲10%、同比上漲1%。70個(gè)三四線城市中41個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中莆田、徐州和江門漲幅超10%。
一二線城市中，上海和廣州同比漲幅超15%，深圳受結(jié)構(gòu)性因素影響漲幅突出。杭州、武漢、西安、重慶等強(qiáng)二線房?jī)r(jià)同環(huán)比齊增。南昌、合肥、廈門等房?jī)r(jià)同比回落但環(huán)比上漲，市場(chǎng)逐漸修復(fù)。
表：2022年3月百城商品住宅成交均價(jià)及同環(huán)比變動(dòng)（元/平方米）
具體到項(xiàng)目銷售層面，3月二三線在售項(xiàng)目紛紛“提價(jià)”。據(jù)了解多數(shù)在售項(xiàng)目即使保留一定銷售折扣，實(shí)際成交均價(jià)已較2021年并沒(méi)有明顯上漲。在策略上取消此前推出的部分優(yōu)惠，或在新一輪加推中推出更高等級(jí)產(chǎn)品，以和購(gòu)房者“買漲不買跌”心理博弈。
如濟(jì)南遠(yuǎn)洋潮起東方1.75萬(wàn)元/平均價(jià)，較上次開(kāi)盤上漲1500元/平，漲幅9%，主要源于所推產(chǎn)品較上批次私密性和舒適性更高。徐州3月下旬多個(gè)在售項(xiàng)目宣布取消車位代用券、認(rèn)購(gòu)折扣、裝修禮包等折扣，預(yù)售價(jià)格較前一次加推上漲2%-5%不等。常州龍宸壹號(hào)加推大面積改善產(chǎn)品的同時(shí)取消價(jià)格優(yōu)惠，預(yù)售均價(jià)上漲5%。又如保定熙悅九里和邯鄲澤信·云樾天著最近一次加推售價(jià)分別較前一次上漲7%和2%。
但從實(shí)際成交情況看，上述城市并未出現(xiàn)價(jià)、量齊升的結(jié)果，項(xiàng)目提價(jià)之后沒(méi)有出現(xiàn)“漲價(jià)去庫(kù)存”的銷售預(yù)期，項(xiàng)目銷售表現(xiàn)上還沒(méi)有出現(xiàn)明顯提振效果。
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