來源：第一財經 作者：亓寧 責編：石尚惠
最新一期LPR（貸款市場報價利率）已經落地。據第一財經了解，自23日起全國各大銀行已經開始按照4.45%的5年期以上LPR掛鉤房貸利率，疊加前期央行對新增首套住房貸款利率下限下調的20個基點，包括天津、蘇州、青島等城市部分銀行已經按照最低4.25%利率辦理新增首套房貸款，屬于當前最低。
招商證券銀行業首席分析師廖志明認為，隨著房地產政策明顯放松，一線城市外的區域大多將逐步執行全國下限利率。
另外值得注意的是，隨著存款、理財、貨幣基金等居民資產端收益率下行，此前以較高房貸利率貸款買房的存量購房者開始傾向于提前還房貸，這一話題熱度近期不斷走高。有銀行個貸還款中心人員表示，提前還款的確可以減輕未來利息支出壓力，且銀行一直有此項服務，但僅適用于有閑置資金的用戶。
方正證券分析師張偉認為，由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費意愿，加上低風險資產收益率短期將處于低位，預計“提前償還房貸”短期內會繼續存在。但隨著按揭利率進一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會持續去杠桿。
記者注意到，近期更多城市正嘗試進一步松綁“四限”政策，部分區域限購、限售門檻逐漸降低或取消。業內普遍預測，連續8個月量價齊跌的地產銷售有望逐步回暖。
多地“頂格”落地最新房貸利率
23日（周一），全國各地銀行開始執行新一期LPR。此前的20日（上周五），央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%下調15個基點，1年期LPR為3.7%，與上月持平。
這是自2019年LPR報價形成機制改革以來，首次出現1年期LPR不降、5年期下降的情況，且后者降幅創下最大紀錄。此前5年期以上LPR經4次下調從4.85%降至4.6%，每次降幅不超過10個基點。
當前，多數住房按揭貸款的利率基準與5年期以上LPR掛鉤，即各銀行采用“LPR加點”方式確定。結合15日央行、銀保監會對新增首套房貸利率下限下調20個基點等利好政策，機構普遍分析，當前面向樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產下滑勢頭。
23日，記者向多地銀行網點咨詢最新房貸利率，相關工作人員均確認已按照最新LPR執行，但具體上浮加點還要根據與樓盤合作情況、購房者個人信用情況等最終確定。
“首房首貸，而且購房面積在140平方米以下，可以按照最新LPR也就是4.45%辦理。”工商銀行重慶某支行工作人員對記者表示，目前該行最低可以做到基準利率水平。
此前記者了解到，在央行、銀保監會發文后已有多地銀行將利率下限在基準利率基礎上下調20個基點，蘇州、青島、濟南、鄭州、天津等地部分銀行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下調后，各地首套房利率水平也隨之進一步下調，新增購房者可以按照4.25%的最新下限辦理購房貸款，其中既有大行也有股份行、城商行。
“信用好的話可以在基準利率基礎上下調20個基點，必須是首套房。”建設銀行青島某網點工作人員表示。青島銀行也有個貸經理表示，從21日起該行新辦理的首套住房貸款利率進一步降至4.25%。另有中介人士對記者表示，已經接到幾家城商行通知，即日起執行首套房貸利率4.25%。建設銀行蘇州一網點個貸經理也向記者確認，首套房最新利率水平為4.25%。
除蘇州二套房貸款利率與首套房基本持平外，多數執行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍維持“LPR+60基點”的最低利率下限。建設銀行天津某支行工作人員表示：“二套房沒變，還是LPR+60基點，現在是5.05%。”青島銀行二套房利率也從5.2%降至5.05%。
但相比之下，一線城市房貸利率普遍未貼近下限。其中，北京多數銀行仍維持首套房5%（LPR+55基點）、二套房5.5%（LPR+105基點）利率水平，廣州大行首套房最低可以做到5.05%（LPR+60基點）。“北上廣深都沒有執行（LPR基礎上）下調20基點，具體會不會執行不清楚。”工商銀行北京某支行個貸人員對記者說。
未來房貸空間大
廖志明認為，隨著房地產政策明顯放松，一線城市外的區域大多將逐步執行全國下限利率。
數據顯示，今年3月新發放個人房貸加權平均利率為5.49%，較去年12月下降14個基點，但仍大幅高于同期新發放企業貸款加權平均利率（4.36%）。據貝殼研究院統計，4月103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個和15個基點，已是2019年以來月度新低。
但同期月度信貸數據和房地產銷售數據依然不樂觀，其中繼2月居民中長期貸款（以按揭為主）出現有統計以來首次下降之后，4月住房貸款再次減少605億元，同比少增4022億元；1~4月商品房銷售繼續低迷，其中住宅銷售額同比下降超30%，連續8個月量價齊跌。
廖志明預測，隨著越來越多城市區域逐步執行全國下限利率，新發放個人住房貸款加權平均利率有望降至4.6%左右，較3月份低近90個基點。
居民購房意愿遲遲得不到實質性改善，一方面是因為房企流動性危機尚未解除，對樓市前景缺乏信心；另一方面是此輪疫情反復干擾。在此背景下，除了各地對利率水平的“因城施策”，松綁樓市的措施還在持續，其中既有去庫存壓力較大的三四線城市，也有二手房量價持續滑坡的熱點二線城市。
比如，近日湖南省自然資源廳、省住房和城鄉建設廳聯合印發《關于落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》，其中對“房地產庫存去化”風險防控提出明確要求，各市州、縣市區商品房庫存去化周期在13~36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地審批；連續兩個季度非住宅商品房去化周期超過36個月的市縣，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。
此外，繼杭州、南京、東莞、無錫、武漢等熱門城市對多孩家庭推出“優惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多個城市嘗試進一步放開二手房限售和限購，活躍二手房市場的傾向更加明顯。5月23日，哈爾濱正式宣布廢止2018年出臺的樓市區域性限售政策，全面放開二手房交易、推動商品房去庫存。
不過值得注意的是，近期也有個別城市出現松綁政策“一日游”現象，業內人士認為，在一系列“托底”政策支持下，“房住不炒”依然是底線。
購房者緣何掀起“提前還貸潮”
目前來看，經過“5年期以上LPR+利率下限”雙雙下調，新增購房者的貸款負擔將有所減輕。按照首套房最低4.25%的利率水平，以貸款金額300萬元、期限30年、等額本息還款為例，購房者每月可少還月供約621元，30年可累計減少利息支出超過22萬元。
但就在“一攬子”政策鼓勵新增住房需求的同時，部分存量買房人卻“坐不住”了。近日，互聯網上“提前還房貸”的話題不斷升溫。綜合網友的說法，背后多與購房當時貸款利率較高，當前銀行存款利率、理財和基金收益率持續滑坡有關，加上疫情增加收入不確定性，提前還款意愿明顯增加。
從貸款成本來看，即使選擇與LPR掛鉤的既有購房者，也要在重新定價日即明年1月1日或與貸款發放日對應的日期之后，才能享受此次“定向降息”的福利。這意味著，如果購房者貸款發放日剛好在5月20日之后，房貸利率即可按照最新的5年期以上LPR報價執行。從歷年房貸利率來看，不少2019年之前買房的人房貸成本在5%甚至6%以上，相比當前利率存在較大落差。
另一方面，今年以來股市、債市動蕩背景下，公募基金以及凈值化轉型后的銀行理財收益率普遍下滑，3年期、5年期大額存單利率跌破3.5%，定期存款利率也在銀行降成本過程中進一步下滑，居民資產端的收益率已經難以覆蓋房貸成本。
事實上，銀行對提前還款一直有支持服務，但在貸款合同中往往會約定36個月的鎖定期，否則購房者需要支付較小比例的違約費用。有銀行客戶經理對記者表示，提前還款的確可以降低未來的負擔，但僅適用于手中持有閑置資金且沒有更好收益渠道的用戶，建議購房者不要“隨大流”。
以貸款總額100萬元、等額本息、還款期限30年為例，在已經還款2年情況下，購房者可以選擇“縮短還款年限、月供不變”和“減少月供、還款年限不變”兩種模式，在將50萬元閑置資金用于償還本金之后，前一種方式大約可節省總利息60多萬元，后一種方式可節省30多萬元。
張偉認為，由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費意愿，加上低風險資產收益率短期將處于低位，預計“提前償還房貸”短期內會繼續存在。但未來按揭利率還將進一步下行，新增按揭貸款也會逐步增加，居民不會持續去杠桿。
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文章來源:第一財經中國房地產金融
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