2022年以來，全國近半數地級市都已出臺公積金新政，主要涉及提高貸款額度、下調首付比例、放寬住房套數認定標準、支持異地貸款、延長貸款年限、提取公積金支付首付款、放開“商轉公”、支持家庭代際互助等8方面。
(資料圖片僅供參考)
我們通過調研發現，各個城市公積金新政均已落地，但南寧、金華等多數城市政策收效甚微，主要原因有受益面窄、“藥不對癥”等，僅昆明新政后公積金貸款客戶比重有所提升。展望未來，濟南、南昌、昆明等城市公積金流動性充裕，政策仍有明顯放松空間，而南京、大連等流動性已經吃緊，政策再松綁空間較為有限。
01|全國近半數地級市出臺公積金新政 中西部、長三角放松最積極
為了緩解房地產市場下行壓力，降低購房貸款成本，支持居民合理購房需求，2022年以來，全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政，包括22個二線城市、104個三四線城市，以及個別縣。換言之，不到6個月時間，全國近半數地級市都放松了公積金貸款政策。
4月下旬至今，是公積金政策集中松綁期，全國平均每天出臺2.6條公積金新政，尤其是5月中旬，10天時間出臺了42次。當然，不僅限于公積金，在此期間限購、限貸等其他調控政策也迎來了密集松綁潮。不過，如果以公積金政策次數/調控政策總次數計算比值，不難發現，隨著時間推移，涉及公積金的松綁政策占比在持續提升，比如4月基本只有50%左右政策涉及放松公積金貸款，而到了6月上旬，這一比例提高到了76%。
究其原因，除了公積金貸款政策調整靈活性更強，更重要的是，不少城市“四限”政策工具箱已經逐漸掏空，需求端調控放無可放，基本只剩公積金和購房補貼兩個選項，而后者既會增加財政壓力，實際刺激作用又很有限。
分區域來看，中西部、長沙放松更積極，分別有47個城市和34個城市出臺了新政，其中，江蘇、四川、安徽都有超過10個城市松綁了公積金。
02|從貸款額度、首付比例等8方面松綁 公積金付首付、家庭代際互助成新風向
各地公積金新政主要涉及以下八方面內容：
第一，福州、蘇州、東莞等102城市提高公積金貸款額度。比如蘇州個人貸款額度上限由45萬提高至60萬，家庭由70萬提高至90萬。唐山定向增加人才貸款額度，鳳凰英才人員最高貸款額度在80萬基礎上再增加20萬。眉山支持多孩家庭購房，二孩、三孩家庭公積金貸款額度分別增加10萬、20萬。南通可貸額度增幅最大，放寬至原額度的兩倍，碩士以上學位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元/人、160萬元/戶。
第二，成都、南昌、唐山等54城下調公積金貸款首付比例。西寧、蘭州、南昌、連云港等首套房最低首付比例下調為20%，南寧、常州、臨沂、唐山二套房最低首付比例下調至30%，晉中、濟源下調至20%。
第三，銀川、煙臺、淄博等15城放寬住房套數認定標準。銀川、自貢、樂山、綿陽等實行“認貸不認房”，無尚未結清的貸款記錄的，按首套房貸款政策執行。宜昌在執行“認房認貸”標準時，只認定住房公積金貸款記錄。南寧在市行政區域無住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房。
第四，青島、沈陽、株洲等16城支持異地公積金貸款。例如青島規定在膠東四市范圍內繳存住房公積金的職工，申請異地貸款貸款最高次數由一次調整為兩次。株洲、隴南等支持全國住房公積金繳存職工購房，不受繳存地、戶籍地限制。
第五，合肥、青島、龍巖等4城延長公積金最長貸款年限。譬如青島將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長不超過50年，合肥將之延長至40年，且房齡低于20年的，最高可貸期限為30年。
第六，廈門、惠州、泉州等19城支持公積金支付首付款。比如在泉州購買新房，可以提取住房公積金支付購房首付款，進一步減輕支付首付款資金壓力。眉山三孩家庭可實施“既提又貸”，可提取未納入貸款額度計算的住房公積金用于購房首付，貸款發放后可繼續申請提取住房公積金用于還貸。
第七，貴陽、太原、中山等12城放開“商轉公”或投放公積金貼息貸款，擴大公積金政策受益面。惠州、中山等全面支持住房公積金受委托銀行辦理商轉公業務。貴陽計劃新增個人補息貸款規模20億元，以個人補息貸款方式撬動商業銀行資金。
第八，公積金代際互助成為近期政策新亮點，長春、珠海、滄州11城“一人購房全家幫”。例如珠海繳存職工可提取公積金余額的90%，為配偶、父母、子女支付購房首付款，也可以用于幫助其還貸。家庭互助提貸有助于緩解公積金的代際間資源錯配，一面是長輩公積金資金長期沉淀、難提難貸，只有1.5%左右的年化收益率，一面是有購房需求的子女首付資金不足。
03|南寧、金華等多數城市收效甚微 僅昆明新政后公積金客戶比重提升
為了了解公積金政策落地情況和實際效果，我們調研了一些近期出臺過新政的城市。
首先是政策落地情況，我們調研的所有城市都反映，公積金新政均已落地，執行層面基本不存在阻力，絕大多數項目都支持公積金貸款。
從公積金新政實施效果來看，政策對購房需求的實際撬動作用非常有限，多數典型城市反映，只有少數客戶可能因為公積金政策的放寬，而增加購房意愿，或轉向選擇公積金貸款，具體來說：
臺州公積金政策誠意不足，限制條件過于嚴苛。既限制三孩家庭，還限制第三孩出生時間，還要求是首套首貸，經過這一系列嚴格篩選，符合條件的家庭所剩無幾，所能享受的優惠也僅限于貸款額度上浮20%。
金華公積金繳存人口少，政策放松受益面較窄。金華民營經濟發達，但民企繳納公積金積極性不高，截至2021年末，金華公積金實繳職工60.14萬，占全市常住勞動年齡人口比重僅為12%，大大低于全國平均水平，公積金繳存人口少，新政落地后受益面也比較窄。
南寧新政“藥不對癥”，體制外青年人可貸額度不升反降，效果適得其反。南寧雖然上調了公積金最高貸款額度，但隨之調整的還有貸款額度計量方式，額度的主要參考變量由每月繳存額改為了繳存余額，對于體制外、公積金余額較低、購房剛需的年輕人而言，新政后可貸額度反而減少了，而真正受惠的群體并不缺房，增量購房需求非常有限。
多地發布的公積金使用報告數據也顯示，公積金新政出臺后放貸量并沒明顯提升。比如樂山5月共向280戶家庭發放個人住房公積金貸款9835萬元，放貸規模較2022年前4月平均還下降了5%。又比如達州5月發放個人住房公積金8939萬元，環比下降27%，個貸率在69.33%的低位運行。
但也有個別城市公積金政策取得一定成效，比如昆明，公積金客戶占比明顯提升。昆明在4月將個人公積金貸款額度由30萬提高至50萬，家庭額度由50萬提高至80萬，二套房首付比例由50%降至30%。近期調研發現，新政后不少項目公積金貸款客戶占比明顯提升，從原來的兩成左右上升到近四成。
04|北京、濟南等流動性充裕城市還有空間 南京等個貸率>95%空間有限
未來哪些城市公積金政策還有進一步松綁空間？由于公積金政策的松緊除了取決于政府意愿，很大程度上還受到流動性制約，以個貸率作為流動性指標，參考各城市住房公積金流動性風險管理辦法，可以將全國60個典型城市大致劃分為以下三類：
①濟南、南昌、昆明等流動性充裕，福州、長沙、徐州等流動性適中，分別對應個貸率低于80%和個貸率位于80%-90%區間，可以實施更加寬松和積極的公積金貸款和提取政策，比如提高公積金貸款額度、下調首付比例、實行“認貸不認房”、允許異地貸款、放開“商轉公”。
②上海、寧波、廈門、泉州等流動性偏緊，但公積金政策局部放松空間依然存在，比如放寬首次使用公積金貸款貸款或首套房的貸款政策，對二套以上暫不做調整，又比如定向支持青年人才、多孩家庭等群體公積金購房。
③個貸率>95%的城市，如南京、大連、佛山、菏澤，流動性已經吃緊，公積金政策再松綁空間較為有限。
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文章來源:克而瑞地產研究