今年以來土地市場始終處于低位，截至6月末，50強房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點22城，50強房企中未拿地比例過半數。
房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高。土儲規模極大程度決定了未來的業績增量，新增土儲過少，有可能會導致沒有項目可賣，最終退出市場。
(資料圖片僅供參考)
尤其對上市房企來說，土儲極為重要。長期以來，上市房企估值與土儲關聯度較高。
據統計，211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企業有約88家。
2022年上半年，高達82.5%的上市房企尚未在22個集中供地城市拿，絕大多數為民營上市房企。
至今還在拿地的房企中，主要以國企、央企為主，且地方城投、平臺公司的“托底”現象嚴重。
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2022年上半年，各大房企的投資力度和意愿顯著下滑，截至6月末，土地成交體量同環比下降均超五成，而隨著能級的提升，成交量價同比降幅也持續增大。
CRIC數據顯示 ，2022年前6月，新增貨值百強門檻44.4億元，同比大降58%；投資金額、建面百強門檻分別為15.9億和28.1萬平方米，同比降幅61%。
具體到企業來看，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業中，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺公司仍舊處于“托底”態勢。
就全口徑銷售TOP50企業而言，國央企占比達到74%，接近75%的投資金額來自國企央企，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當積極，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數企業中，如龍湖、濱江等。
從已拿地的典型百強企業來看，除濱江等少數房企拿地金額維持正增長，萬科、綠城等拿地金額同比跌幅超過60%。
值得注意的是，雖然部分典型百強企業拿地金額同比跳水，但其在整體市場投資放緩的情況下仍在保持一定的新增土儲。
部分房企已近一年不曾拿地。
截至6月末，50強房企中仍有三成房企尚未拿地，若聚焦重點22城集中供地城市，50強房企中未拿地比例超過半數。
2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次，同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。
在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與以往模式發生了根本性的改變。
截至6月末，百強房企投資金額的83%集中于22城，22城以外僅占17%，百強房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。
隨著22城重要性的增加，我們統計了211家上市房企，2021年集中供地至今的拿地情況。
結果發現，2021年集中供地至今，有約88家上市房企尚未拿地，若剔除熱度最高的2021年第一批次集中供地，2021年第二次集中供地至今，有高達124家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地，占比約58.8%。
2022年上半年至今，211家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地的占比為82.5%。絕大多數為民營上市房企。
土儲對于上市房企的重要性不言而喻，企業估值與其關聯度極高。在這樣的背景下，已有部分上市房企近一年未在22城落子，一方面是在“三道紅線”政策下，不少企業融資端受阻，另外一方面，還是行業信心問題。
雖然今年二季度以來中央和地方對房地產政策進一步放松，在企業融資、拍地門檻、資金監管、限購限貸等方面均有放松，但由于行業新房銷售表現仍未出現真正轉好，企業拿地信心依舊低位，二季度土地流拍與一季度相比，仍無實質性改善。
從依然還在拿地的企業來看，濱江和龍湖是少數在集中供地中相對積極，且拿地金額排在行業前列的民營企業。
濱江上半年拿地幾乎全部來自杭州的兩輪集中供地，而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。
濱江集團方面表示：“公司之所以還在繼續拿地的主要原因，首先是財務穩健，有比較充裕的現金流，歷來資金杠桿也不高，財務成本僅4.9%，其次是深耕主義下的客戶認可度?！?/p>
有“杭州一哥”之稱的濱江集團長期以來都是區域深耕的典型。2021年濱江實現銷售額1691億元，同比增長24.01%，超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%，銷售目標完成率112.73%。
濱江集團長期重倉杭州、聚焦浙江，以此穩固基本盤，再適度加強省外重點城市布局，這一打法使其在如今的市場環境下保持了一定的拿地底氣。
濱江集團告訴我們：“濱江首先是區域品牌而不是全國品牌?！?/p>
他們至今的定位尚未改變。
龍湖集團與濱江略有不同，但總體仍是“深耕戰略”的受益者。
龍湖的城市深耕戰略最早始于2012年，當時企業在首次進入行業十強之后開始放緩布局節奏，將公司戰略升級為“產品聚焦、加大區域縱深、增持商業”，之后又2013年將戰略刷新為“擴縱深、近城區、控規模、持商業”，更堅定地布局一二線熱點城市，發展模式由高增長轉向精耕細作，并一直堅持至今。
截至2021年底，龍湖進入的城市數量為69個，在同等規模的企業中偏少。與之形成對比的是，龍湖的單城市產能達到42.04億元，在同等規模的企業中是最高的。
值得注意的是，龍湖單城市產能最高在2017年，銷售規模首次突破千億之后，龍湖開始略微加快進入其他城市的腳步，促進規模的進一步增長，隨之而來的則是單城市產能有所下滑。
截至2021年底，龍湖的總土儲建面為7354萬平米，較2020年略降。
近年來，不少房企收縮區域布局，回到“深耕戰略”，聚焦核心城市。如建業地產持續深耕河南省內三四線城市，弘陽地產開始回歸深耕江蘇省，祥生地產也回到大本營區域開始深耕。
房企們正逐步放棄一些城市，穩固自身。
我們認為，短期內國央企、平臺公司的強勢局面不會反轉，仍是集中供地的主力軍。
隨著銷售的復蘇以及金融環境的相對寬松，民企會更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的“托底”會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發的能力，且持續托底對于資金要求也較高。
對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發、聯合開發或是有效渠道。
未來土地市場的熱度能否恢復，主要取決于民企拿地能力的恢復。我們期待民企們“復出”試水。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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