導 讀
1、7月土地成交規(guī)模環(huán)比降41%，平均樓板價創(chuàng)年內新高2、百強整體拿地銷售比達0.19，銷售百強僅部分TOP30在拿地3、優(yōu)質地塊增加刺激部分城市二輪“局部升溫”，但民企拿地依舊羸弱
榜單解讀
【資料圖】
“前言：7月份，在核心城市通過“犧牲規(guī)模、提高質量”的“讓利”之下，土地市場呈現(xiàn)量跌價漲，同時城市間分化持續(xù)加劇。企業(yè)拿地層面，并未較上半年出現(xiàn)顯著變化，仍有近四成房企投資停滯，即便是核心城市火熱地塊帶動整體土拍有所回暖，但拿地依舊是央國平等老面孔，民企持續(xù)“隱身”。投資策略上，三四線關注度持續(xù)走低，房企投資高度聚焦于22個核心城市，1-7月百強投資金額有83%集中于22城。區(qū)域分布上，長三角吸引了50%的投資額，仍是布局要塞。
7月土地成交規(guī)模環(huán)比降41%平均樓板價創(chuàng)年內新高
隨著第二輪集中供地進入尾聲，7月份土地市場供求規(guī)模環(huán)比均表現(xiàn)為回落，截至7月26日，全國300城經(jīng)營性土地6月總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。因月內一、二線成交占比上升，廣州、上海、南京等核心城市月內均有集中土拍進行，致成交單價上升至4660元/平方米，創(chuàng)年內新高。同時，土地市場的熱度呈現(xiàn)出分化加劇的情況，本月成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價率水平，但是南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊，導致本月平均溢價環(huán)比下滑1.1個百分點至3.5%。
TOP20房企新增貨值占68%5家企業(yè)貨值超千億
截止7月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的47%，11-20強房企新增貨值集中度較1-6月提升3個百分點，達到22%，前20強房企的新增貨值集中度則達到68%，可見未來行業(yè)的銷售集中度仍將走高，尤其是全國化、規(guī)模化的國央企優(yōu)勢較大。2022年1-7月，5家房企的年內新增貨值已超過千億，濱江、華潤和萬科位列前三。新增貨值TOP20房企與銷售TOP20強房企重合度為60%，可見20強房企內部的分化也同樣明顯，在部分房企年內的新增貨值已經(jīng)超過千億時，還有部分房企如融創(chuàng)、綠地、世茂等今年尚未有土地入賬。
百強整體拿地銷售比達0.19銷售百強僅部分TOP30在拿地
截止7月末，新增貨值百強門檻達到58.4億元，環(huán)比上漲32%；投資金額、建面百強門檻分別為22.5億和32.7萬平方米，環(huán)比漲幅分別達到42%和16%，而三項數(shù)據(jù)門檻值同比依舊降幅較大，分別為下降48%、46%和59%。本月在廣州、上海、南京等一二線城市集中供地推出大量優(yōu)質地塊的刺激下，百強房企拿地積極性有所提升，整體拿地銷售比達到0.19，創(chuàng)年內新高,但與2021年相比，仍然處在極低水平。分梯隊來看，則11-20強房企的拿地銷售比達到0.27，在各梯隊中位列第一，主要是其中濱江、建發(fā)和越秀投資積極性較高，拿地銷售比均超過了0.6；其次10強房企拿地銷售比也達到0.19。可以看出，在百強投資氛圍都較為冷淡的情況下，前20強的房企依然是最有能力、最有意愿拿地的。
50強拿地金額同環(huán)比降27%和9%單月拿地仍是國央企等老面孔
盡管7月份上海、廣州等核心城市推出優(yōu)質地塊，但由于整體規(guī)模較上輪減少，因此單月50強房企拿地金額同環(huán)比分別下降27%和9%。拿地企業(yè)中，保利、招商、越秀等在上海等高地價城市拿地較多，因此單月拿地金額排在靠前位置。整體來看，1-7月有四成百強房企仍受制于經(jīng)營壓力、資金壓力投資幾乎停滯，拿地依舊是央國平等老面孔，民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中，百強房企拿地數(shù)量僅35家，占到金額TOP100的70%，主要來自TOP30中的國企、央企，這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。
優(yōu)質地塊增加刺激部分城市二輪“局部升溫”但民企拿地依舊羸弱
7月份，長沙、成都、重慶、廣州、上海、無錫、南京等7個城市先后進行了2022年第二批次的集中供地。從整體的表現(xiàn)來看，在部分城市積極推出優(yōu)質地塊之下，土拍的熱度略有回溫，但內部差異仍然顯著。尤其是廣州、上海等，盡管供地規(guī)模不如第一次，但優(yōu)質地塊顯著增多，土拍溢價率分別較第一輪上漲5.6和1.5個百分點。但多數(shù)城市火熱僅出現(xiàn)在優(yōu)質地塊或中心區(qū)域，如長沙2幅觸及地價上限地塊位置優(yōu)越，而廣州雖然溢價率上升，但流拍率同樣達到21%。
從拿地企業(yè)的類型看，央國平占主導、民企難覓的格局未變，但不同城市間略有差異：廣州、上海、南京、成都等均是以央國平是絕對主力，其中上海國央企及地方平臺公司拿地金額高達95%，與高企的地價不無關系。而重慶、無錫土拍中，雖然國企央企仍較多，但民企拿地積極性略有恢復。此外，長沙次輪土拍熱度不及首輪，本地國企“托底”情況也在增加，品牌房企拿地持續(xù)比例下降。
集中供地吸引百強84%投資額長三角投資占比超過50%
截止7月末，百強房企投資金額的84%集中于22城，22城以外僅占16%，22城投資占比在已經(jīng)高度集中的情況下，仍然較6月末小幅提升1個百分點，可見百強房企目前投資依然高度聚焦核心城市。從能級和區(qū)域角度來看，二線城市在供應量和地價各占優(yōu)勢的情況下，吸收了百強投資金額的53%，而三四線占比再降1pct，降至14%；區(qū)域方面，長三角是百強投資的絕對主要區(qū)域，截止7月末投資占比超過了一半，投資TOP5城市中長三角占據(jù)3個，分別為杭州、上海和寧波。
拍優(yōu)質地塊帶動部分熱點城市升溫但整體投資謹慎的趨勢不會逆轉
近日對出險房企的救助一定程度上刺激了資本市場對行業(yè)預期，但政策本意仍在維穩(wěn)市場、保交付。且從7.28會議來看，保交付、穩(wěn)市場也是重中之重。因此并不會對房企拿地資金短缺、拿地意愿低下起到實質性作用。當前市場仍在筑底反彈階段，此前政策利好下對銷售刺激效果并不顯著，因此，我們認為當前的拿地態(tài)度仍是偏謹慎，民企在土地市場上的機會并不多。
從第二輪集中供地政府不斷“讓利”來看，多個核心城市均采取了“犧牲規(guī)模提質量”的做法，即加大優(yōu)質地塊的出讓，從上海、廣州的二輪土拍來看，的確起到了一定的刺激效果，但熱度也僅限于“盈利空間大、質量好的”土地，且依舊是國央企占主導，民企仍毫起色。在政策不斷寬松、地塊質量提升之下，我們認為熱點城市的核心區(qū)域仍舊是房企補倉調結構的重點，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會改變。
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文章來源:克而瑞