7月，房地產市場有所降溫，重點30城成交環比下降16%，同比下降33%。其中，一線城市市場堅挺，成交同比轉增4%，上海、成都成交更是創年內新高。二手房置業偏好上升，重點15城成交環比增長3%，同比跌幅收窄至11%。
核心要點
新增供應：多因素疊加環比降31%，僅上海等去化向好城市增量
【資料圖】
新房成交：環比跌16%，一線環同比皆增且滬蓉等創年內新高
項目去化：首周去化率急挫后筑底回升，成都火熱打新去化達63%
庫存：7成城市庫存及消化周期轉跌，上海、合肥不足6個月
二手住房：交付安全焦慮下二手顯著好于新房，15城成交環比增3%
后市展望
央地紓困政策助力走穩，但部分城市仍或三季度二次探底
展望下月，在政策暖風下，房地產市場有望筑底回穩，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。各城市市場仍將繼續分化：其一，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續，成交或將高位保持。其二，救市政策力度加碼城市，短期成交或將穩中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，短期市場觀望情緒加重，成交或將轉入下降通道。其四，多數三四線城市市場或將艱難探底，成交或將持續低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。
01新增供應
多因素疊加環比降31%僅上海等去化向好城市增量
據據CRIC監測，30個重點城市7月新增供應面積1369萬平方米，環比下降31%，同比下降43%。年中集中推盤后，本月推盤量如期回落。
一線城市供應環比回落，僅上海供應放量。7月整體供應面積為286萬平方米，環比下降23%，同比下降11%。四城中僅上海環比正增，受新一輪新房集中供應支撐，7月新增供應112萬平方米，環比增5%，前7月累計同比增12%。此外深圳雖環比下降28%，但同比仍增2%。北京和廣州則分別環比下降44%和34%。
二三線城市房企繼續縮減非核心城市新房供應，環比大幅回落。26個監測城市7月合計供應1083萬平方米，環比下降31%，同比下降43%。核心城市西安、濟南、徐州供應分別環比上漲9%、13%和2%，年中集中推盤結束后7月仍維持同體量的推貨規模。但其余二三線城市推貨節奏在7月則有顯著放緩，如昆明、長春環比分別下降59%和58%。值得注意的是，前7月僅西安和成都供應累計同比增長7%和15%，其余城市普遍降幅超20%。
02新房成交
環比跌16%一線環同比皆增且滬蓉等創年內新高
2022年7月迎來傳統銷售“淡季”，受供應顯著縮量影響，成交也迎來回落，不過整體環比跌幅不及供應。據CRIC監測，7月30個監測城市成交面積為1745萬平方米，環比下降16%，同比下降33%，前7月累計同比下降45%，降幅有小幅收窄趨勢。
一線城市集中放量：7月單月成交303萬平方米，同、環比分別增長4%和7%。其中上海、深圳增幅顯著，以上海為例，單月成交面積高達142萬平方米，創2020年以來單月成交新高，環比大增57%，同比上漲82%。主要得益于7月三批次集中供應新房上線，該批房源共涉及40個項目，其中備案均價在10萬元/平方米以上的項目5個，面積占比約12.2%，適銷對路產品集中入市撬動了中高端需求釋放，使得上海樓市高熱不退。相較而言，北京、廣州熱度略有回落，北京主要因供應縮量顯著，當前市場總體還是延續供不應求格局。廣州尚屬低位筑底階段，區域分化加劇，整體成交表現尚無明顯起色。
26個二三線城市市場熱度穩步回落，環比下降20%，同比下降38%，前7月累計同比下降47%，跌幅顯著超過一線。具體來看，不同城市分化持續加劇：成都、西安短期市場熱度較高，7月“淡季不淡”，成交保持同環比齊增，前7月累計同比降幅已收窄至10%左右，房地產行情自成一體，前期各類政策利好疊加，市場修復尚可。合肥、東莞成交環比增長，市場熱度有所回升，但尚不及去年同期。余下多數城市在6月集中放量之后，7月均迎來了同環比齊跌、階段性回落行情，整體復蘇進度放緩。
03項目去化
首周去化率急挫后筑底回升成都火熱打新去化達63%
以項目開盤去化率來看，也印證了如上觀點，31個重點城市平均開盤去化率由6月的54%降至7月的50%，細化到周度變化呈現出“先降后升再降”的過山車走勢，因27周恰逢6月30日集中放量，整體開盤去化率高達60%，而后步入7月初因非熱點城市和熱點城市的邊緣區域集中推盤，結構性影響使得去化率一度降至34%，而后緩慢拉升，近一周（7.25-7.31）又小幅下行至50%。
聚焦到單個城市，成都成都受益于530政策利好持續發酵，疊加一圈層麓湖生態城、保利中環廣場、保利天府時區等改善盤集中入市彌補了此前供應空白的同時也拉升了整體城市的平均去化率。
余下多數城市去化率均在3成以下，且環比回落，市場復蘇程度不及預期：首先，前期政策密集疊加的南京、蘇州等經歷了上月去化率的短暫回升之后，7月再度回落，居民觀望情緒加劇，市場信心略有不足。其次，天津、青島等弱二線城市整體市場尚屬筑底階段，從開盤去化率來看尚無明顯起色。最后，核心都市圈邊緣城市諸如常州、佛山、珠海等投資退潮，本地自住需求接棒，在核心城市廣深無實質性回暖的情況下，二城整體去化保持低迷，7月去化率均不及2成。
04庫存
7成城市庫存及消化周期轉跌上海、合肥不足6個月
7月整體市場供少求多，監測的30個重點城市供求比整體呈現供不應求。具體來看，各城市供求比普遍降低，如上海新一輪新房集中供應將供求比由1.2降至0.8。南京和重慶更是一步降至供不應求，7月供求比分別為0.5和0.4。僅天津、佛山、濟南、海口等因為成交不力而供求比上升。
相對應地，7成城市商品住宅庫存環比下降，其中合肥預計環比下降7%至258萬平方米。西安因供應維持6月高位而庫存上升，環比上漲5%。從消化周期來看，廈門環比上漲6%至26.3個月，此外北京、廣州、重慶、南寧、海口等也有環比小幅上漲，其余城市庫存消化周期則均有不同幅度的縮短。
05二手住房
交付安全焦慮下二手顯著好于新房15城成交環比增3%
7月主要城市二手房成交規模繼續放量，在年內高位基礎上繼續上漲。整體來看，7月15個重點城市二手房成交量為511萬平方米，環比上漲3%，同比降幅收窄至11%。受此拉動，15城前7月累計同比降幅收窄至38%。
具體來看，7月蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環比漲幅超10%，其中蘇州和寶雞同比正增。而杭州繼續深度調整，7月環比下降18%、同比下降12%至45萬平方米，前7月累計同比下降51%。經歷了長達半年以上的市場下行期和數月的政策救市，至年中主要城市二手房市場展現出具有韌性的一面，市場規模快速回暖。
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文章來源:克而瑞