在2021年之前，廣州各區(qū)政府介入城市更新項(xiàng)目的程度不深，以民營(yíng)房企為代表的市場(chǎng)主體都積極布局，廣州也成為國(guó)內(nèi)城市更新市場(chǎng)化程度最高的城市之一。
僅2021年上半年，廣州就完成28條村的舊改招標(biāo)，吸引了星河灣、奧園、富力、勤誠(chéng)達(dá)等諸多品牌房企參與，投資金額超過(guò)2000億元。
(相關(guān)資料圖)
但在房地產(chǎn)整體下行趨勢(shì)下，民營(yíng)房企頻頻暴雷，迫于資金壓力選擇中途退出。2021年國(guó)央企“托底”的城市更新項(xiàng)目超過(guò)50%發(fā)生在廣州，且國(guó)企接手的這些更新項(xiàng)目平均體量達(dá)到300萬(wàn)㎡左右，最高體量達(dá)500萬(wàn)㎡。
大體量的更新項(xiàng)目大批轉(zhuǎn)手，最終只能由國(guó)央企“托底”，也給當(dāng)?shù)卣庙懢姟马?xiàng)目需要政府背書(shū)。
此外，市場(chǎng)的逐利性使得企業(yè)只傾向于做部分資源豐富、改造價(jià)值高的舊村項(xiàng)目，且改造過(guò)程中肆意砍伐古樹(shù)名木等做法頻現(xiàn)，也因此受中央點(diǎn)名批評(píng)，10余名干部被問(wèn)責(zé)。
而部分現(xiàn)狀容積率高、受歷史風(fēng)貌保護(hù)等限制開(kāi)發(fā)條件較多的區(qū)域卻無(wú)人問(wèn)津，這些區(qū)域往往處于中心城區(qū)、重要交通樞紐或重點(diǎn)功能區(qū)周邊，在政府視角具有極高的改造必要性。
于是乎，高度市場(chǎng)化的城市更新拐點(diǎn)已至。矯正市場(chǎng)，政府介入，勢(shì)在必行。
2021年8月，一份廣州鼓勵(lì)功能型國(guó)企參與城市更新改造項(xiàng)目的文件流出，中心七區(qū)暫停舊村改造合作企業(yè)招商工作，“市城投作為功能型國(guó)企主力擔(dān)當(dāng)，被重點(diǎn)鼓勵(lì)參與中心七區(qū)城市更新工作，各區(qū)需與市城投成立合資城市更新公司（市城投需持股不少于51%）”，未明確合作主體的舊村改造項(xiàng)目，后續(xù)只能由城市更新公司負(fù)責(zé)前期工作。
從企業(yè)視角來(lái)看，政府主要介入土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，功能型國(guó)企在完成前期工作后較大可能會(huì)退出后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)（依然保留部分股權(quán)來(lái)管控后續(xù)開(kāi)發(fā)質(zhì)量）。因此受較大影響的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而對(duì)于擅長(zhǎng)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大。
由于有政府背書(shū)，項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、土地轉(zhuǎn)性、容積率調(diào)整等方面均享有制度便利，企業(yè)能夠通過(guò)資源導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，向政府爭(zhēng)取彈性空間。
廣州的更新模式與上海的相似性正在增強(qiáng)。
一直以來(lái)，基于特殊的首都行政功能、全國(guó)首個(gè)減量發(fā)展的超大城市，疊加厚重的文化底色，北京的城市更新相對(duì)其他一線(xiàn)城市更為保守、慎重，呈現(xiàn)出強(qiáng)管控的特點(diǎn)。
細(xì)致分類(lèi)，明確指標(biāo)展現(xiàn)強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)。相比上海、深圳等地，北京對(duì)于城市更新的分類(lèi)更加細(xì)致，在老舊小區(qū)、老舊廠房、存量商業(yè)的基礎(chǔ)上，增加了保護(hù)性修繕、低效樓宇等類(lèi)型，同時(shí)通過(guò)城市體檢層層篩選，將各項(xiàng)任務(wù)均細(xì)化到實(shí)際項(xiàng)目層面，最終確定規(guī)劃目標(biāo)。
以街區(qū)更新的具體篩選過(guò)程為例，北京在全市1371個(gè)街區(qū)管控范圍內(nèi)，通過(guò)疊加街區(qū)實(shí)施率、更新點(diǎn)位密集度等篩選條件，最終劃定178個(gè)“城市更新重點(diǎn)街區(qū)”，繼而通過(guò)區(qū)域統(tǒng)籌、整體把握，實(shí)現(xiàn)連片成林、和諧統(tǒng)一的城市風(fēng)貌。
強(qiáng)化分圈層引導(dǎo)，明確更新方向。北京市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)共有可更新建筑約2.45億平方米。依托《總體規(guī)劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，北京市在《城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》中，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區(qū)和城市副中心作為更新重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)歷史文化保護(hù)與城市修補(bǔ)。
北京的城市地位決定其城市更新的進(jìn)程會(huì)受到更強(qiáng)大的政策管控。即使相較于其余一線(xiàn)城市而言，北京的城市更新進(jìn)程稍顯滯后，但配套政策制定早已提上日程。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，在2022年前北京就要完成綜合類(lèi)、規(guī)劃類(lèi)、建設(shè)管理類(lèi)、資金類(lèi)四類(lèi)共22項(xiàng)政策，通過(guò)快速出臺(tái)橫縱密織的政策網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)自上而下推動(dòng)城市更新有序進(jìn)行。
如果把城市視為一個(gè)有機(jī)體，城市更新就是機(jī)體自我生長(zhǎng)、自我調(diào)節(jié)的過(guò)程，貫穿在生長(zhǎng)的全生命周期。步入城鎮(zhèn)化進(jìn)程末段的一線(xiàn)城市，正經(jīng)歷著最復(fù)雜、最精彩的成長(zhǎng)過(guò)程，他們對(duì)于城市更新的探索，也將愈發(fā)深入。
【購(gòu)房資訊輕松享，快來(lái)關(guān)注樂(lè)居網(wǎng)】
文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市