5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被選為示范房企，陸續發行人民幣債券，同時還引入CDS或CRMW在內的信用保護工具。8月16日，增信支持再度升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。在增信支持升級的新舉措下，8月房企到位資金壓力是否有所改善？
8月到位資金環比上漲乏力累計值同比下降25%略有收窄
9月16日國家統計局公布2022年1-8月房地產行業數據，單8月商品房銷售面積和金額均實現了同比降幅收窄。單8月全國共完成商品房銷售9712萬平方米和10107億元，同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；環比則分別上漲5%和4%。雖然環比有所上升，但8月全國商品房銷售表現仍處于歷史較低水平。在此背景下，8月單月房企到位資金同樣呈現同比降幅收窄，環比規模上漲乏力。8月房地產開發企業到位資金為12047億元，同比降幅為21.7%，相較于7月同比降幅收窄了4.1個百分點；環比略有提升1%。2022年前8月，房地產開發企業到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平。
【資料圖】
單月銷售回款環比上升3.9%7月8月購房需求依舊疲軟
從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年前8月銷售回款為48962億元，同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元，環比上升了3.9%,同比下降了23.6%。自6月，各省市的調控放松政策“應出盡出”，一部分購房者結束觀望入市；其次部分地方政策通過安置房、團購房等推動商品房銷售。2022年6月商品房銷售環比分別增長66%和68%，但隨著年中沖量后，7及8月全國商品房銷售表現熱度回落，8月全國商品房銷售仍處于歷史較低水平（僅高于7月和4月）。8月個人按揭款和定金及預付款到位資金環比分別上升了3.1%和4.3%，同比分別下降18.3%和26%。據央行披露，8月住戶貸款增加4580億元，其中短期貸款增加1922億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加2658億元，雖然相比7月中長期貸款增加1486億元已有改善，但相較于6月末中長期貸款增加15600億元仍有較大差距。可見，在此前所積壓的購房需求釋放殆盡后，8月居民購房貸款需求依舊疲軟。
國內貸款同比降幅收窄19個點民營房企融資現狀依舊困難
國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，前8月到位資金中國內貸款為12280億元，同比下降27.4%，降幅較前7月收窄約1pcts。單月來看，8月國內貸款為1250億元，環比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅較7月收窄了19.3pct。8月國內貸款同比降幅收窄較大，主要是由于去年同期基數較低，若僅從規模來看仍處于歷史低位。2022年5月4日證監會、深交所及銀保監會的相關會議及通知中，提及要支持房地產企業合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發布會中稱，要及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩有序。就目前來看，6月房企國內貸款出現回暖跡象，但7月未能延續增長趨勢，8月表現持續疲軟，可見大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。
其他到位資金規模達到歷史低點增信支持政策信號意義仍大于實際作用
從自籌資金來看，前8月房地產開發企業到位資金（自籌資金）35771億元，同比下降12.3%，降幅較前7月擴大0.9pcts。單月來看，8月房地產開發企業到位資金（自籌資金）4276億元，同比下降18.4%，降幅較7月收窄2.2pcts；環比微增0.1%。此外，包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴大4.1pct。其中單8月為297億元，環比下降33.3%，同比下降39.5%，達到了2022年來的最低規模。主要是房企發債達到了新低，從100家重點房企的監測情況來看，8月發債規模僅140億元，明顯低于年內其他月度的水平。
值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。但近期出臺政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模有限，目前來看政策信號意義仍大于實際拉動作用，未來房企發債是否有所改善，仍需時間觀察。
總的來看，2022年8月房地產行業到位資金依然艱難尋底，雖然同比降幅明顯收窄，但主要是由于去年同期8月基數較低的結果；從環比來看增長相對乏力。其中尤其是包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，單8月實現了同環比的雙下降，規模達到了2022年的最低點，僅為297億元，可見房企融資壓力依然較大。當前，房企外部融資仍處于冰凍狀態，而內源資金則取決于銷售端的復蘇態勢。但相信隨著相關政策持續跟進深入，市場信心的逐步回歸，未來房地產市場也有望企穩回升。
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文章來源:克而瑞