中房網(wǎng)訊(蘇曉/文) 9月29日，長春2022年第二批集中供地落下帷幕，此次推出的3宗地塊最終2宗底價(jià)成交，攬金約5.2億元。至此，22個(gè)重點(diǎn)城市今年第二批集中供地已全部完成。
從此次集中供地的整體結(jié)果來看，第二批集中供地整體表現(xiàn)較為平淡。雖然土拍規(guī)則仍較為寬松，但溢價(jià)率依然低位運(yùn)行，城市之間表現(xiàn)依舊冷熱不均，國央企依舊是拿地主力。不過，值得注意的是，此輪土拍中部分民企也開始展現(xiàn)了參拍熱情。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著行業(yè)利好政策逐步顯效，如爛尾事件等風(fēng)險(xiǎn)亦會(huì)逐步消除，市場信心有望獲得提升，同時(shí)也將帶動(dòng)房企拿地積極性提升。
444宗地?cái)埥鸾?450億元
【資料圖】
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年22城第二批集中供地總成交住宅用地(含綜合用地)444宗，土地成交面積2116.86萬平方米，土地出讓金總額達(dá)5449.34億元，整體溢價(jià)率約為3.05%。
從土地供應(yīng)情況來看，此次集中供地共計(jì)推出484宗地塊，較今年第一批次僅增加了10宗(詳見：2022年首批集中供地盤點(diǎn)!)，兩次供應(yīng)規(guī)模差距較小。
其中，成都是本批次唯一供應(yīng)地塊超過50宗的城市，其以55宗的供應(yīng)量領(lǐng)跑;其次是杭州和南京，分別供應(yīng)了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對比的是，長春第二批集中供地僅掛牌3宗宅地，是22城中僅有供應(yīng)地塊為個(gè)位數(shù)的城市。而在首輪集中供地中，長春也是供地最少的城市，僅掛牌2宗地塊。
城市土拍熱度持續(xù)分化
從各城土拍熱度來看，與今年首批集中供地的冷熱分化相似，此輪集中供地城市之間的熱度分化依舊明顯。
如本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高，推出的16宗地塊最終成交14宗，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號階段，整體溢價(jià)率為9.33%，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價(jià)表現(xiàn)也不俗，本輪溢價(jià)率達(dá)7.93%，位居第二。廣州以6.55%位居溢價(jià)率第三。還有北京、上海和杭州，市場熱度表現(xiàn)也尚可。據(jù)悉，北京、杭州第二輪集中供地均有半數(shù)地塊溢價(jià)成交;上海此輪集中供地?zé)o一流拍且有2/3的地塊溢價(jià)成交。
另一方面，天津、鄭州、沈陽、長春的土拍熱度則降至冰點(diǎn)，除一部分地塊提前終止出讓、流拍外，成交地塊價(jià)格均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0。與此同時(shí)，武漢、重慶兩個(gè)城市土拍保持低位運(yùn)行，整體溢價(jià)率不足1%。
土拍規(guī)則整體仍較溫和
從土拍規(guī)則上看，第二批集中供地多數(shù)城市的政策仍保持了此前寬松態(tài)勢。如多數(shù)城市取消或降低配建要求，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本;部分城市對競拍主體要求方面仍有所降低，如放松資質(zhì)要求、下調(diào)保證金比例、延長付款周期等;還有個(gè)別城市取消了部分地塊的限價(jià)要求等。
同時(shí)，值得注意的是，經(jīng)過幾輪土拍規(guī)則的適應(yīng)與調(diào)整，此次集中供地部分城市的規(guī)則趨于保持穩(wěn)定，如此次廈門、武漢、無錫、蘇州等8城的土拍政策與今年首輪相比未有明顯的變化。整體來看，本輪土拍規(guī)則整體仍較為溫和。
部分民企展現(xiàn)參拍熱情
從拿地房企來看，自去年第二批次起，國央企逐漸成為主力軍。而從本輪集中供地各城的表現(xiàn)來看，毋庸置疑，國央企依舊為各城拿地主力。
不過，本輪集中供地中，部分城市的民企拿地意愿也有所回升。如在杭州土拍中，民企的拿地力度相對較強(qiáng)，其拿地金額占比68%;又如上海此次供地，部分中小民企表現(xiàn)也較為亮眼，富紳以總價(jià)3.72億元獲得的青浦區(qū)某地塊，恒文以總價(jià)9.1億元競得青浦朱家角地塊。還有部分久未在上海獲地的民營房企也顯示出較高的參拍熱情，如新城控股，作為長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊的6位競買人之一，其上一次在上海公開市場上拿地還是2020年5月。
在合肥的土拍中，安徽本土民營房企樂富強(qiáng)和文一在本批次土拍中均有斬獲，偉星更是參與了 9 宗地塊的。
在濟(jì)南的土拍中，濟(jì)寧瑞馬、德州東海、銀豐、鑫都等民企參拍較為積極，其中瑞馬、銀豐均參與了多宗地塊的競拍。此外，本輪土拍中廣州、青島、長沙等地民企參與意愿也有明顯上升。
業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)目前仍然處于低谷期，今年以來各地的土拍，主要參與者都是央國企。民營企業(yè)在當(dāng)下有愿意出來拿地，側(cè)面反映了其對自身資金安全的底氣，以及對能穿越行業(yè)周期波動(dòng)的信心。
對此，中房研協(xié)測評研究中心指出，一味地依靠國央企和城投托底并不是長久之計(jì)，大部分民企拿地能力的恢復(fù)，才是未來土地市場熱度恢復(fù)的重要因素。房企面臨著拿地難、融資難的現(xiàn)實(shí)困難，究其原因主要是民營房企長期缺乏政策的支持。而沒有市場化民營房企的參與，地產(chǎn)市場終將失去活力。因此，要盡快走出房地產(chǎn)市場的低谷期和維持土地市場的長期穩(wěn)定，從緊迫性和必要性上來看，需要吸引更多市場化運(yùn)作的房企進(jìn)場拿地。在當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)仍然突出、市場預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱的情況下，當(dāng)務(wù)之急恐怕還要給房企輸送適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性，行業(yè)政策仍有發(fā)力空間從根本上解除房企的流動(dòng)性危機(jī)，特別是要呵護(hù)優(yōu)秀民營房企主體，打通民營房企的資金鏈“阻梗”，以鼓勵(lì)土地交易市場的活躍。
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文章來源:中房網(wǎng)