樓市再次迎來政策強心劑。
【資料圖】
11月13日，據媒體報道，央行、銀保監共同發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，內容涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共十六條具體措施。
消息一出，引發業內廣泛關注，該項內容也被稱為“金融十六條”。
在此之前，中國銀行間市場交易商協會釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，釋放出積極信號。而此次金融政策16條可謂是全國性的強力政策，對行業信心的恢復注入了強心劑，企業生存環境也將迎來較大改善，行業去杠桿的節奏不斷調整變化，最終引導房地產市場“軟著陸”。
具體來看，16條措施包括
1、穩定房地產開發貸款投放；
2、支持個人住房貸款合理需求；
3、穩定建筑企業信貸投放；
4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；
5、保持債券融資基本穩定；
6、保持信托等資管產品融資穩定；
7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；
8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；
9、做好房地產項目并購金融支持；
10、積極探索市場化支持方式；
11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；
12、切實保護延期貸款的個人征信權益；
13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；
14、階段性優化房地產項目并購融資政策；
15、優化租房租賃信貸服務；
16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。
一、房企生存環境改善
融資“輸血”推動經營“造血”
“保持房地產融資平穩有序”中涵蓋了六條具體措施，對房企生存環境有了進一步改善，房企供給側改革接近尾聲。
我們梳理了部分核心內容：
2022年至今房地產融資政策不斷，然而當前房企融資難的問題仍然突出。
近期，“第二支箭”等融資利好政策相繼提出，優質民企融資環境確有改善跡象，涉及意向民企可向中債增公司提出增信需求，龍湖200億元儲架式注冊發行獲受理等，未來房企整體融資環境有望進一步改善。
首先，對國有、民營等各類房地產企業融資一視同仁，意味著民企融資有望實質性改善。與此同時，合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，即便是出險企業，優質項目同樣能得到融資支持。
第二點也很重要，債券、信托等多渠道支持企業合理融資需求，加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境。具體而言，為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求等。
值得注意的是，通過支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，未來半年內到期的開發貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規定多展期1年，能夠緩解企業短期償債風險，幫扶企業通過自身努力改善經營困境。
房企生存環境迎來轉變，通過融資輸血，將有助于民企恢復經營“造血”能力，預計房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優質民企經營將逐漸回歸正軌，問題房企仍將有序出清。而在此過程中，行業內的兼并收購發生將愈加頻繁，優質企業有望收獲業績份額持續提升的良機。
二、提升專項借貸支持“保交樓”
行業信心將進一步提升
今年下半年以來，“保交樓”成為第一要務。隨著房地產市場陷入深度調整期，現階段仍未真正見底，市場信心缺失乃是重要因素。
此次政策也專門就“保交樓”提出支持專項借款以及提供配套融資支持，具體來看包括以下內容：
過去幾個月，盡管政策性銀行啟動2000億元保交樓專項借款，南寧、湖北等多省市設立房地產紓困基金，但相較于顯在及潛在問題項目龐大的資產規模，當下保交樓依舊面臨嚴峻的資金困境。
未來保交樓紓困資金或將全面開閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項借款，又鼓勵金融機構提供配套融資支持，甚至對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，很大程度上將提升金融機構放貸積極性，實質性緩解保交樓資金困境。
在全面落實保交樓政策底線的情況下，行業信心有望進一步提升。
三、政策引導房地產市場“軟著陸”
在“階段性調整部分金融管理政策”中，明確要“延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排”。
具體而言，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。
這對于房地產企業來說，也有很重要的意義。
這意味著房地產貸款投放或將邊際改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產銷售或將逐漸回穩；企業端支持合理融資需求，企業爆雷潮或將按下“暫停鍵”。
但目前來看，房地產行業去杠桿政策迎來階段性調整，但整體主基調未變，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，適度控制去杠桿節奏，最終目標讓房地產市場實現“軟著陸”。
四、政策紅利下租賃市場規模將繼續擴容
政策明確加大住房租賃金融支持力度，住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利。
其中，優化住房租賃信貸服務中明確，積極滿足企業中長期資金需求；商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。
同時，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
政策利好之下，住房租賃市場規模或將繼續擴容，尤其是人口持續凈流入的大中城市，租賃市場規模將不斷提升。對于房企而言，布局第二增長曲線時，根據企業自身情況，擇機布局租賃市場或許是更好的戰略選擇。
觀點
房地產行業環境發生了根本性改變，短期內政策的核心在于穩地產。“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對行業信心提升注入了強心劑。
其中保持融資平穩有序，對于恢復優質民企的融資功能，支持房地產企業經營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環境將迎來修復。
“二十大”之后房地產政策主基調仍繼續堅持“房住不炒”，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，房地產行業去杠桿主基調不會改變，未來政策端還將繼續保障合理住房需求，落實穩地價、穩房價、穩預期。
來源：丁祖昱評樓市
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文章來源:丁祖昱評樓市