2022年11月15日，國家統計局公布了2022年1-10月宏觀經濟和房地產行業數據。
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10月份我國經濟延續了恢復態勢，生產需求繼續恢復，就業物價保持穩定，新動能積蓄增強，民生保障有力有效，發展韌性繼續彰顯。但也要看到，外部環境復雜嚴峻，世界經濟下行的影響逐步顯現，國內疫情新發多發，經濟恢復有所放緩。
房地產方面，市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續。
國家統計局新聞發言人就2022年10月份國民經濟運行情況答記者問是表示：房地產業是國民經濟中的重要行業，也與民生息息相關。今年以來，面對房地產市場的調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難等問題，各地區各部門堅持“房住不炒”，積極推進因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進房地產市場穩定發展，效果逐步顯現。
下階段還是要堅持“房住不炒”的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。
國家統計局數據顯示，2022年1-10月商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，與1-9月份基本持平，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2個百分點，降幅連續五個月收窄，其中住宅銷售額下降28.2%。
單月來看，10月全國商品房共計銷售9757萬平方米和9452億元，環比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴大7.2pcts和9.5pcts。
具體而言當前新房銷售仍在下行、購房情緒依舊萎靡主要體現在兩個方面：
一是銷售均價再降難以促進規模回升。10月全國商品房銷售均價為9687元/平方米，環比下降3%、同比下降1%。對比來看，近3年來本月均價僅高于2022年一季度末，9月和10月銷售均價連續下降至萬元以下表明新一輪“降價潮”在各地展開。從政策上來看，10月起東莞等多地也陸續調整了新房預售申報價格和網簽價格的下浮范圍。但從實際銷售情況來看，全國商品房銷售面積同比降幅再次擴大、主要城市項目新開盤去化率未見回升。
二是待售面積上升銷售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積增長16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬平方米。其中住宅待售面積增加174萬平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購房情緒不佳下快速形成庫存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應870萬平方米，主要集中于外環以外。至10月末全市商品住宅庫存472萬平方米，同比上漲7.6%。其中外環以外商品住宅庫存402萬平方米，同比上漲16%。
國家統計局數據顯示，2022年1-10月房地產開發企業房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%。
單月來看，10月房地產開發企業房屋施工面積9975萬平方米，新開工和竣工面積分別為8955萬平方米和5686萬平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴大3.4pcts。
從保交樓的情況來看，房屋竣工繼續發力，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時累計同比降幅已連續三個月收窄。
房屋新開工也出現向好轉機，單月同比、累計同比降幅收窄。10月新開工面積各項增速均有向好轉機，這表明房企投資有筑底預期。但從絕對量來看，10月新開工面積環比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史低位。
國家統計局數據顯示，2022年1-10月房地產開發企業土地購置面積7432萬平方米，同比下降53%；土地成交價款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴大0.63pct。
單月來看，10月土地購置面積和土地成交價款分別為983萬平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個重點城市進行了集中土拍。從土拍熱度表現來看，素質相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。
國家統計局數據顯示，2022年1-10月全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.8pct，其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。
單月來看，10月全國完成房地產開發投資額10386億元，環比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴大3.9pcts。
10月全國房地產開發投資額再度降至兩年內低點，僅高于2021年12月。
綜合來看，2022年10月房地產行業進一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計同比降幅均有收窄；但整體房地產下行態勢仍在持續。土地市場疲軟、銷售規模同比跌幅擴大、新開工仍有較大跌幅等現狀好轉仍需一個過程。
11月以來房地產市場利好頗多。央行、銀保監會聯合發布“金融16條”、擴大“第二支箭”以及住建部等三部門發文“銀行保函”置換部分“預售資金”。連續三重金融端利好對房地產開發企業提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導至行業銷售與投資仍需一段時間。
我們認為，目前各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限。隨著后續“保交付”工作做出實際成效后，購房者信心與預期或將逐步恢復，預計2022年四季度商品房銷售規模整體仍在低位。
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文章來源:丁祖昱評樓市