每到年底，聊學區房是最合適的時機！
畢竟學區房是剛需，對于有學區房需求的家庭來說，避開每年3-5月的成交高峰期，提前看房選擇一定是聰明的抉擇。
更何況，今年市場行情低迷，二手房包括學區房議價空間仍然很大。
(資料圖片)
但今年以來，關于學區房最大的討論話題肯定是：“學區房涼涼”。從去年以來，時不時我們就能看到“致命一擊！學區房這回真的要涼了！”這樣的文章。
但是，學區房真的會涼嗎？今天我們一起來探討下！
學區房尤其是頭部二手學區房的降溫，在現階段確實是事實，全國大部分城市都是如此。
大家都知道，常州市中心的大部分名校，包括小學的局小、解小、博小、覓小，初中的二十四中、實驗小學等，周邊是沒有新房在售的，只有二手房。
所以在前幾年房地產市場行情高熱的時候，這一批學區房也出現了一輪行情“暴漲”。
甚至在中介的朋友圈還出現了一批“天價老破小學區房”。
備注：圖中價格僅為特定時期的房東報價，不做成交參考
市場高熱期，常州報價在7萬/㎡以上的學區房不止一個樓盤。要知道常州這兩年新房的最高售價也還停留在4萬元/㎡，且是個別樓盤的少數房源。
但這也充分說明了，在風口期，頭部學區房的價值永遠處于第一梯隊。
但在今年這一波市場行情下，常州這些頭部學區房也扛不住了。
分析師統計了常州部分熱門學校的一些典型頭部學區房的掛牌價，無一例外價格都跌了，甚至有樓盤掛牌價跌幅超出了30%。
這樣一個跌幅下，怎么能說不涼呢？而對于去年高價買學區房的人來說，這真的是“意難平”了。
那這類學區房為什么會價格如此大幅度下跌呢？
很多人說是因為政策打壓，決策層抑制學區房熱的決心很大，加上公民統招、教師輪崗、集團化辦學等各方面的措施，都在稀釋著學區房價值。
這方面的原因肯定是有的。
從去年政治局會議點明“防止以學區房等名義炒作房價”開始，各城市都在探索學區新政。
包括當前大家最關心的民轉公，政策背后的潛臺詞都是削弱教育與房產的關系。
但分析師想提醒大家一點的是，常州乃至全國這類二手學區房跌幅如此之大，最主要的原因還是樓市行情的整體下滑。
要知道，常州這類學區房的價格漲到這個高，也不過是近兩年的事情。
以局小+實驗初中的學區房京城豪苑為例。
翻看貝殼上公布的成交價格，該樓盤2020年的成交價約為5萬元/㎡左右。
掛牌價最高的2021年，貝殼上并未有顯示該樓盤的成交。剛剛過去的10月，貝殼上顯示了該樓盤一套房源的成交價格，為52858元/㎡。
這樣一個數據走勢下看待這類頭部學區房要注意幾點：
1、樓市低迷期，學區房價格首當其沖回調，是正常現象，前兩年學區房的過熱并不是常態。
2、樓市雖然從賣方市場進入了買方市場，但這種擁有雙學區的頭部學區房依然是保值的，至少沒跌出兩年前的房價水平，且價格依然是常州房價天花板區域的。
3、頭部學區房的價格，其實也是一房一價的，學區是否占用、付款方式、房型大小等都會影響成交價格。
當然，大家也會發現，隨著教育資源的攤平和市場的低迷，這類頭部學區房的成交量真真實實的也是在下降的。
一個原因是大家不敢再去投資學區房了，另一個原因是常州的學區房也在悄悄轉化賽道。
關于買學區房，大多數人肯定還有一個重要的考量，那就是居住房子本身的居住價值。
學區房的本質，到底是學區，還是房？如果單純要買頭部學區房，尤其是雙學區，在常州亦或是其他大多數城市，可能只能買二手房，甚至二手老破小，新房十分少，具備居住價值的新房則更是少之又少。
如果只是為了所謂的好學校，割舍對居住的需求，對于孩子的成長來說也未必有益。
當然，肯定會有人說，“買學區房，并不一定要住在這套房子里，學位用完就出手唄”。這對于資金實力足夠的購房群體來說，當然是可以這么操作的。
名校的本質是什么？是優質硬件資源+師資力量+相對接近的圈層匯聚起來的生源。
從這個層面來講，常州諸如局小這樣的傳統名校確實依然具備優勢。畢竟至少在師資和生源兩方面是其他學校所不能比擬的。
但是，從房產角度來講，目前常州這些老牌的學區房，即便是曾經的網紅小區，現在也多變成了“過氣明星”。
這樣的“學區房”，或許還能享受優質教育資源，但很多已經不具備優質的居住環境了。
而一旦失去了“學區”和“房”的雙重屬性，那這個學區房就真正的變成了“期貨”，而非“固定資產”。
這種情況下，買“學區房”，就真的變成投資了。而投資這件事情，價格“隨行就市”就再正常不過了。相對于其他房子，這類學區房價格順勢大漲，逆勢大跌，都是邏輯之內的事情。
值得注意的是，隨著常州集團化教學的推廣和教育資源的改擴建，一批新的名校也開始逐漸產生。
比如青龍板塊的二實小翰學校區，現在也成為了不少家長購房的一個選擇標的。該學校的生源以龍洲伊都、花語江南、瑯越龍洲這樣的中高端小區為主，也讓越來越多的家長追逐這一新的教育“圈層”。
現在的新學校在硬件條件上，基本都沒有太大的缺陷，師資力量隨著教教師輪崗的推進肯定也會日益均衡化，而生源，就成為了未來學校選擇的一個新方向。
這也就是說，未來學區房的賽道或許會變成這類因優質生源匯聚而產生的新名校周邊的居住價值高、價值相對適中的優質標的，但“學區房”本身，并不會消失。
講回開頭，學區房會涼涼嗎？分析師想說的是，“學區房”本身不會涼涼，但每一套學區房的行情都不一樣，未來會不會產生新的頭部學區房，也很難說。
當然，至少在短時間內，那些老牌名校還是無法被替代的，有需求的家長可以趁著價格回調提前入手。但切記，要選擇相對好的標的，年代久遠的老破小，即便是名校學區，也要慎重買入！
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文章來源:克而瑞