堅持長期主義，立足當下，順勢而為，捕捉機遇，新城控股將不斷向著“讓幸福變得簡單”努力前行
《投資時報》記者? 董琳
2021年是房地產行業(yè)精準調控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長效機制不斷完善，行業(yè)逐步回歸居住屬性。在行業(yè)深度調整的背景下，新城控股集團股份有限公司（下稱新城控股，601155.SH）在堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略護航下，延續(xù)了其穩(wěn)健經營的增長模式。
近日，新城控股發(fā)布2021年年度業(yè)績報告。報告期內，該公司共實現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米；全年實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元。截至報告期末，公司經營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。
在保持業(yè)績規(guī)模穩(wěn)定向好的同時，新城控股按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。截至2021年末，該公司在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。
聚焦2022年，面對紛繁復雜的行業(yè)環(huán)境，新城控股管理層在業(yè)績溝通會上表示，未來房地產開發(fā)業(yè)務利潤率將趨于常態(tài)化，房地產行業(yè)也會由高杠桿、高利潤率的類金融行業(yè)，逐步趨向于類制造業(yè)。因此公司相應地會去做管理體系的升級，也會去做更多的業(yè)務探索。堅持長期主義，立足當下，順勢而為，捕捉機遇，新城控股將不斷向著“讓幸福變得簡單”努力前行。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅動
長期以來，新城控股始終堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。該公司不斷夯實城市研究的深度與準度，打造匹配市場周期的大運營體系，既提升了量價端的承諾兌現(xiàn)度，又助力于經營指標的達成。
《投資時報》記者注意到，2021年，依托于“住宅+商業(yè)”雙輪驅動這一獨特經營模式，新城控股商業(yè)運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出。吾悅廣場規(guī)模持續(xù)擴大，商業(yè)板塊作為該公司第二增長曲線持續(xù)進階。
年報顯示，2021年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質量同步提升達72.64%。
事實上，吾悅廣場能取得這樣的成績實屬不易。近一段時間以來，疫情在局部地區(qū)時有發(fā)生，對各行各業(yè)的發(fā)展都產生了較大影響，購物中心行業(yè)自然也不例外。就吾悅廣場而言，公司積極響應政府號召，在做好各項防疫管控的同時，及時、主動出臺各類扶持政策，比如部分時期對部分重點品牌適當給予了租金減免，同時，注意提升品牌招商能力，推動管理體系持續(xù)升級迭代。
截至2022年3月25日，新城控股在全國135個城市布局189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達130座，已開業(yè)數(shù)量位居我國境內外上市公司首位。
財務穩(wěn)健債務結構優(yōu)化
2021年，在“穩(wěn)健經營”的發(fā)展基調下，新城控股債務結構進一步優(yōu)化，融資成本降低，財務安全性進一步夯實。
業(yè)務開發(fā)層面，該公司全年實現(xiàn)合同銷售金額約2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。
流動性方面，截至2021年末，新城控股整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點；凈負債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平。同時，該公司經營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務，具備較強的償債能力。
債務結構優(yōu)化方面，新城控股積極開展到期債券置換。報告期內，該公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。
此外，新城控股也在積極提前償還或按時償還到期、回售公司債本息，進一步減少短期債務，保持穩(wěn)健經營。
2021年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，成為當期A股首例提前贖回美元債的房企。
進入2022年，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，并結合當前實際經營及財務狀況，該公司在2月發(fā)布公告表示計劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷；3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券（第一期）（品種二）回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計25.92億元的支付。
對于新城控股持續(xù)的業(yè)績增長和穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，國際評級機構亦給予了充分認可。目前惠譽和標普的長期發(fā)行人評級均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評級（CFR）維持在“Ba1”，該公司均位于行業(yè)較高評級水平。
堅持可持續(xù)發(fā)展
《投資時報》記者注意到，新城控股在同日還發(fā)布了2021年可持續(xù)發(fā)展報告，這是該公司首次將企業(yè)社會責任報告更名為可持續(xù)發(fā)展報告，展示了該公司對于可持續(xù)發(fā)展實踐的決心。
2021年，新城控股堅持綠色低碳發(fā)展，主動響應國家“碳達峰碳中和”目標，制定《綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》。同時，該公司也于2021年成功發(fā)行首筆綠色美元債，開啟多元化融資渠道，向綠色金融邁出了關鍵一步。
為了將綠色發(fā)展落實到實處，新城控股大力推廣綠色建筑，升級裝配式建筑技術體系；深入研究綠色開發(fā)，深入“芯智造”體系規(guī)范，奠定住宅綠色開發(fā)的基礎；推進綠色商業(yè)運營，優(yōu)化“新云平臺”大數(shù)據(jù)應用。
在實現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的同時，該公司也高度重視企業(yè)社會責任。
2021年，新城控股公益品牌“七色光計劃”旗下板塊“幸福公益集市”項目，聚焦“鄉(xiāng)村振興”這一國家戰(zhàn)略，以“大城小市公益助農行”為主題，走進陜西延安、貴州遵義兩座紅色革命根據(jù)地，通過直播義賣的方式幫助當?shù)剞r戶銷售農產品，助力鄉(xiāng)村特色產業(yè)發(fā)展壯大。
公司堅持以“生態(tài)+扶貧”模式，保護生態(tài)環(huán)境。2021年，新城控股繼續(xù)號召員工、客戶及合作伙伴共同參與落地新綠行動，并提前完成百萬綠色“新”愿的戰(zhàn)略目標，累計捐贈100000株樹苗，完成約100萬平方米沙漠綠化。
此外，新城控股與湖北省鄉(xiāng)村振興局達成“領頭雁工程”定向資助計劃，向湖北省扶貧基金會捐贈300萬元，用于支持湖北鄉(xiāng)村振興“領頭雁工程”（村支部書記）示范培訓項目，助力湖北鄉(xiāng)村振興。截至2021年，該公司在對口幫扶地區(qū)及紅色革命老區(qū)已開業(yè)運營“吾悅廣場”共5座，創(chuàng)造就業(yè)崗位5328個。
全球最大指數(shù)公司MSCI明晟將新城控股的ESG（環(huán)境、社會及公司治理）評級上調至BB，此項評級的提升也體現(xiàn)了資本市場對公司在綠色低碳、社會責任等方面所取得進步的肯定。