原創 中房報 中國房地產報
【資料圖】
“
這個政策實用，有利于緩解房企部分短期債務壓力。
中房報記者 許倩丨北京報道
“這個政策實用，有利于緩解房企部分短期債務壓力。”多位房企人士點贊道。
7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》（以下簡稱“通知”），對2022年11月出臺的“金融16條”中關于房企存量融資展期等部分政策進行延期。
一是對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
二是對于商業銀行按照通知要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
相關負責人表示，這是綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持下，中國人民銀行、國家金融監督管理總局作出的延長有關政策適用期限的決定。
“但金融機構在末端執行時，因考慮項目因債務、訴訟、交付、監管等各項安全因素，不一定能完全履行到位。”一位民營房企人士則對該政策實際執行效果表示擔憂。
一位業內長期觀察人士表示，此次發文仍強調商業自愿、協商的原則，而不是強制。也就是說，商業銀行是否愿意給房企做展期，仍基于風險收益平衡，如果算不過賬，債務關系復雜，后續無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續疲軟，預計融資投入支持保交樓力度也不會太樂觀。
“為推動金融機構延長政策，央行給出的政策優惠是，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。相當于盡管貸款到期或展期一年，但由于不影響貸款質量評級，銀行也不會催收，從而給了開發商喘息空間。不僅有助于促進項目完工交付，同時有助于修復市場預期。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
“目前與銀行的債務展期談判相對容易，但像信托這類機構，與之協商展期卻并不容易。我們的一個項目在去年初就達到預售條件情況下，依然被某信托公司要求提前還款，不然不讓開盤銷售，已經阻礙項目經營長達1年半，到現在還未解決。”一位出險民營房企人士稱。
這一政策出臺的背景是，房地產市場正以超出市場預期的勢頭下滑，而銷售回款占房企資金來源的一半以上。同時，房企在三四季度還將迎來大規模的債務到期壓力，無疑將進一步加大“保交樓”難度。
克而瑞數據顯示，6月份，百強房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期最低水平；同比則降低28.1%，單月業績增速由正轉負，低于去年同期。
6月，僅有不到3成的百強房企單月業績同比增長，環比增長企業在百強房企中只占半數。其中，近6成百強房企6月份單月業績同比降幅大于30%，27家企業業績降幅大于50%。
從融資情況來看，2023前上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。從債務到期來看，上半年房企債券到期總規模為3953億元，發行規模僅為1686億元，到期規模高出發行規模134%，這意味著房企無法通過發行新債方式覆蓋到期舊債。
一個現實，也是市場普遍感受是，雖然自去年四季度以來房地產政策有所放松，但融資開閘仍僅限于優質房企，多數民營房企尤其是出險房企融資難問題依然突出。
2023年下半年，房企仍面臨債務到期高峰。據中指研究院統計，2023年房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。
拆解開來看，1月、3月房企償債規模均超千億元，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業到期債務，占一季度到期債務的四成；4月、7月房企債券到期規模也超千億元。
ST泰禾董事長黃其森在7月1日公司內部講話中表示，最近看萬科的分析，市場比原來預期的要差，“未來，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。”
而支持保交樓，既是兜住民生底線，也是修復市場信心，防范金融風險，這也是近期政策著力點。
原標題：《高負債房企，有個好消息！》