市場表現：
上證指數本周-1.77%，收報于3251.07 點；創業板指本周+1.81%，收報2713.79 點；滬深300 本周-0.94%，收報于4265.90 點。房地產板塊+1.98%，在31 個行業內位列第1 位。
新房成交：成交面積同比-56.9%，環比-9.1%
本周（3.11-3.17），我們重點跟蹤的32 城一手房成交面積合計約183萬方，同比-56.9%，環比-9.1%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積48 萬方，同比-46.1%、環比-3.6%；二線（14 城）一手房合計成交面積83 萬方，同比-61.7%、環比-12.7%；三線（14 城）一手房合計成交面51 萬方，同比-56.2%、環比-7.7%。
二手房成交：成交面積同比-59.4%，環比-12.2%本周（3.11-3.17）我們重點跟蹤的17 城二手房成交面積合計約78 萬方，同比-59.4%，環比-12.2%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積32 萬方，同比-39.9%、環比-8.4%；二線（8 城）二手房合計成交面積30 萬方，同比-68.9%、環比-22.2%；三線（7 城）二手房合計成交面積16 萬方，同比-62.0%、環比+3.5%。
新房庫存：庫存面積環比+0.14%，去化周期11.1 月截至2022.3.17，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約8987萬方，環比+0.14%，整體去化周期（按面積）約11.1 月。其中，一線（4 城）新房庫存合計3020 萬方，環比+0.36%，去化周期8.8 月；二線（6 城）新房庫存3266 萬方，環比+0.27%，去化周期9.4 月；三線（6 城市）新房庫存2702 萬方，環比-0.26%，去化周期22.6 月。
土地市場：百城土地成交面積1404 萬方，成交土地總價120 億元，土地溢價率2.10%
上周（3.07-3.13），滬硅產業(688126)：國內半導體硅片產業航母 開啟高端SOI藍海共筑核心優勢滬硅產業(688126)：國內半導體硅片產業航母 開啟高端SOI藍海共筑核心優勢百城土地供應數量為504 宗，對應土地供應建面約2802 萬方；百城土地成交數量為172 宗，對應土地成交建面約1404 萬方，成交土地總價約120 億元，百城土地溢價率為+2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為61 萬方、526 萬方和817 萬方，同比分別為-76%、-66%和-74%，對應土地溢價率分別為0.00%、+2.68%和+2.60%
投資建議：
本周，國家統計局發布2022 年1~2 月房地產開發投資和銷售數據。
1）銷售端疲軟，待觀察后續政策及房企動作。2022 年1~2 月，商品房銷售面積同比-9.6%；銷售金額同比-19.3%。其中，住宅銷售金額累計同比-22.1%。價格維度，2022 年1~2 月全國銷售均價同比-10.75%。
2）新開工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢復增長。2022 年1~2 月新開工同比-12.2%，較2021 年12 月單月同比-31.1%有所好轉。從拿地向開工傳導的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細分至城市層面，“土地供應兩集中”對拿地的節奏已經產生明顯擾動。根據克爾瑞統計，2019~2020 年集中供地的22 城中地塊整體從拿地到開工平均所需要時長為3.7 個月；2021 年22 城在3 輪集中供地后合計成交了2111 宗含宅用地，截止至2022 年2 月9 日，僅有21%已經開工。1~2 月竣工面積同比-9.8%。政府自2021 年底以來密集出臺的保交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢復增長。3）房地產開發投資完成額同比轉正，土地投資貢獻減少。2022 年1~2 月房地產開發投資完成額同比+3.7%（2021 年全年+4.4%），相較于2021 年12 月單月同比-13.9%有明顯好轉。注意到，1~2 月土地成交建面同比-42.3%。
4）融資走弱，銷售回款仍為主要資金渠道。2022 年1~2 月到位資金同比-17.7%。結構上，1~2 月國內貸款（同比-21.1%）、自籌資金（同比-6.2%）、回款（首付+按揭）（同比-23.9%）【其中個人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（1~2 月占比達50.6%）。
繼“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”、“土地供應兩集中”
等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控風向未變，“以穩為主”仍為主基調，大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。
往后看，低基數效應消退，2022 年Q1 基本面下行承壓，行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調加重。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：金科股份、中南建設、新城控股；（3）物管優質標的：華潤萬象生活、碧桂園服務、金科服務、寶龍商業等。
風險提示：
房地產調控政策趨嚴，銷售修復不及預期，資金面大幅收緊等。