2021年，中梁控股總收入實現761.14億元，同比增長15.4%，增速低于上年；年內利潤為47.56億元，同比減少27.6%
《投資時報》研究員? 王子西
4月8日，中梁控股集團有限公司（下稱中梁控股，2772.HK）公布了前三個月合約銷售額情況。數據顯示，2022年1月至3月，中梁控股累計合約銷售額(連合營企業及聯營公司的合約銷售)約為216億元，累計合約銷售面積約214萬平方米。2022年1月至3月，其合約銷售均價約人民幣10100元/平方米。
而上年一季度，中梁控股累計合約銷售額為480億元，今年該指標同比下降55%，合約銷售面積則較上年同期的372.7萬平方米下挫42.58%。
從年度數據來看，2021年，中梁控股合約銷售額同比增速則大幅收窄，僅為1.8%。2019年、2020年，該指標分別為50.2%、10.7%。
由于合約銷售額增幅收窄，該公司2021年錄得總收入761.14億元，同比增長15.4%，增速低于上年；年內利潤為47.56億元，同比減少27.6%。
在負債端，截至2021年底，中梁控股凈負債率約為35.4%、剔除預收款后負債率為75.8%、現金短債比為1.04，踩中一條“紅線”，處于黃檔。不過，公司即期債務為195.39億元，若再加上于2023年4月17日到期的優先票據13.02億元，而現金及現金等價物為202.81億元，公司未來12個月償債壓力不小。
為了保存流動性，該公司2021年已放緩拿地。但值得注意的是，若合約銷售額持續下滑、現金流疲弱，同時暫時無法從資本市場獲得融資，其只能依靠內部現金償還到期債務，這可能會給公司帶來兩種影響：一是流動性愈加轉弱；二是現金用于償債而非增加土儲，后續其業務情況或更不樂觀。
4月6日，穆迪下調中梁控股公司家族評級由B2至B3，評級展望仍為負面。穆迪副總裁、高級分析師黎錦雄表示，下調評級反映了公司運營現金流疲弱以及未來12—18個月有大量債務到期，故公司流動性轉弱、再融資風險上升。
事實上，早在3月1日，惠譽評級已將中梁控股的長期發行人違約評級、高級無抵押評級自“B+”下調至“B-”，展望為負面。驅動惠譽下調公司評級的因素主要有：再融資風險加大、業務狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數股東權益占比提高等。
銷售額降幅擴大
根據業績公告，2021年，中梁控股錄得合約銷售額1718.02億元， 同比微增1.8%；錄得合約銷售建筑面積1427.74萬平方米，同比增長5.7%。合約銷售均價為12033元/平方米，較上年每平米均價減少467元。
長三角地區仍是公司主力市場，2021年貢獻合約銷售額897.61億元，不過占總合約銷售額比例有所下降，由上年的64.7%降至52.2%。中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角地區依次貢獻合約銷售額434.90億元、183.01億元、154.69億元、47.81億元，占比為25.3%、10.7%、9.0%和2.8%。
值得注意的是，該公司合約銷售額同比增速已“不復當年”。2018年至2020年，中梁控股合約銷售額增速為56.4%、50.2%、10.7%，顯然，疫情爆發當年，其合約銷售額增速已大幅放緩，且增速收窄趨勢未能改觀。
另據營運數據顯示，2022年1月、2月，中梁控股實現合約銷售面積為80.1萬平方米、66.4萬平方米，同比降幅27.6%、46.3%；合約銷售均價為10500元/平方米、9700元/平方米，較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米減少了2000元和4100元。
由于“量價齊降”，以致于上述兩月，該公司實現合約銷售額僅為83.9億元、64.1億元，同比降幅達39.2%和62.3%。2月降幅，刷新自2021年以來單月紀錄。今年3月，中梁控股合約銷售額約為68億元，同比下降60.5%。
穆迪認為，由于購房者信心不足和運營環境面臨挑戰，預計未來6至12個月該公司的合約銷售將會下降，而這將減少公司運營現金流、進而削弱流動性。而且，該公司可能會降低售價來拉動銷售，以致于未來12個月內利潤率承壓。
中梁控股合約銷售額及同比增速
數據來源：公司公告
流動性承壓
由于合約銷售額增速下滑，中梁控股現金流動性承壓。
截至2021年底，該公司總有息負債為401.81億元，其中，即期部分的計息銀行及其他借款為123.41億元、優先票據為68.79億元、資產擔保證券3.19億元，即期債務合計為195.39億元。而現金及現金等價物為202.81億元，已較上年末的259.10億元減少21.7%。公司現金短債比為1.04倍，略高于閾值，但已低于2021年6月底的1.2倍。
從融資結構來看，截至2021年底，中梁控股銀行貸款175.83億元，占總債務的43.8%。包括其他借款、優先票據、資產擔保證券在內的非銀行融資共計225.98億元，占比接近六成，且到期日幾乎均少于兩年。
此外，該公司融資成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。在已發布年報的港股房企中，中梁控股的融資成本也處“高位”，能與它基本看齊的有祥生控股集團（2599.HK）、恒盛地產（0845.HK），分別為8.8%和9.2%。多數港股房企介于3%—6%之間。
事實上，穆迪、惠譽評級均認為，融資環境艱難下，若無新籌集資金，公司將不得不依賴合同銷售收益來解決到期債務問題。但中梁控股的合約銷售額若繼續下降、現金流減少，若再用以償債，不僅流動性轉弱，公司可持續經營能力也將面臨考驗。而這點，在業績公告中，核數師安永也明確指出。
截至2021年底中梁控股即期債務情況
數據來源：公司業績公告
拿地放緩
拿地方面，該公司已有所放緩。
2021年，包括合營、聯營公司在內，中梁控股土地投資總額為526.23億元，較上年減少近三成；共取得85幅地塊，總建筑面積（不含停車位）999.15萬平方米，較上年減少32幅、約495萬平方米。其中，長三角地區土儲金額占比仍較大，為54%；中西部、環渤海地區次之，為16%和13%。
值得注意的是，該年度公司拿地成本已有所上升，收購地塊（不含停車位）的平均成本約為5267元/平方米，較上年每平米4767元，高出500元。
截至2021年末，公司總土儲面積為5977.27萬平方米，其中，可供銷售/可出租的已完工物業962.72萬平方米，在建、待開發物業5014.55萬平方米。按地區劃分，長三角、中西部地區的土儲面積占比較大，分別為42.1%、32.2%，兩地區合計占比超七成。
不過，值得注意的是，中梁控股在三、四線城市土儲較多，分別為3010.06萬平方米、1020.80萬平方米，占比50.3%、17.1%，共計占比接近七成。考慮到市場情緒、三四線城市的去化能力，或也側面反映出公司銷售承壓。
在3月1日惠譽評級中，惠譽指出，如果公司繼續優先償還債務而非補充土地，預計公司2022年土儲年限將降至2.5年以下，2023年將降至2年以下。