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向物管子公司借款15億引發股價暴跌、因未完成股份回購計劃等收監管函、債券展期、控股股東所持部分股份被強制平倉、被曝爛尾式交樓……，進入8月的金科地產集團股份有限公司（下稱：金科股份），持續身陷輿論的風口浪尖?。時間財經注意到，僅在今年8月，這家渝系地產巨頭就已三次成為被執行人，被執行總金額超8.7億元。據中國執行信息公開網，2022年8月1日、8月5日以及8月19日，金科股份分別被鄭州高新技術產業開發區人民法院、北京市第一中級人民法院以及成都高新技術產業開發區人民法院執行40.37萬元，7.98億元以及7330.63萬元。
圖源：中國執行信息公開網屋漏偏逢連夜雨。日前，中國執行信息公開網顯示，金科股份已被深圳市羅湖區人民法院兩次列為“失信被執行人”（案號2022粵0303執恢161號、163號），也就是民間俗稱的“老賴”，失信行為認定為：“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務。”
此前，金科股份表示，截至2022年7月14日，金科股份總有息負債 670.36 億元，其中一年內到期有息負債余額364.92億元。一年內到期有息負債余額中銀行貸款 113.11 億元，非銀行金融機構貸款132.86 億元。更不幸的是，在債務高企情況下，金科股份今年上半年預計出現大幅虧損。據金科股份2022年上半年業績預告顯示，2022年1-6月公司半年預計虧損13億-18億，而去年同期公司尚盈利37億元。二級市場上，金科股份今年以來股價也已跌去40%，從1月下旬高處的5.59元/股跌至8月22日收盤的2.56元/股。違規信披：意在配合大股東高位套現？僅在今年7月中旬至今，金科股份已收到深交所監管函2次、關注函1次，以及中國證監會重慶監管局警示函1次。從監管函和警示函內容來看，除金科股份實控人黃紅云及其前妻陶虹遐未及時披露股權協議簽訂事項和未及時披露持股比例變動情況外，還有一筆未完成的股份回購計劃也未及時充分披露。8月5日，據金科股份公告，公司及相關人員收到了中國證監會重慶監管局警示函。重慶監管局表示，2021年7月12日，金科股份同意公司以集中競價交易方式使用自有資金回購公司部分股份，回購股份價格不超過7.90元/股，回購股份的資金總額不低于5億元(含 5 億元)，不超10億元（含10 億元），回購實施期限為自董事會審議通過回購股份方案之日起12個月內。2022年7月12日，金科股份發布《關于終止回購部分社會公眾股份的公告》表示，在回 購期限內累計回購股份4269.79萬股，交易總金額1.9億元，公司未完成股份回購計劃，也未及時充分披露不能按計劃實施股份回購的信息。重慶監管局也指出，金科股份時任董事長周達、總裁楊程鈞、董事會秘書張強作為公司經營決策及信息披露責任人，負責股份回購方案制定、實施和信息發布，未能勤勉履行相關職責，對上述違規行為負主要責任。對于未能完成回購計劃，金科股份解釋表示，“在股份回購實施過程中，公司一直在努力改善經營，希望在現金流允許時繼續實施回購，直至2022年7月確認無法完成。”不過，在金科股份已無法完成股份回購計劃、資金鏈緊張的情況下，7月12日，金科股份同時公告表示，擬拿出2020年度凈利潤70.30億元的3.5%，即2.46 億元作為員工持股計劃資金來源。在終止股份回購計劃的當日，就表示要提2.46億利潤再推員工持股計劃的金科股份，不僅遭到了董事的反對，也收到了深交所的關注函。據金科股份7月13日披露的董事會決議顯示，金科股份董事劉靜對前述員工持股計劃議案 提出反對，原因為金科股份當前資金緊張、償債困難，如動用公司利潤作為員工持股計劃來源，將影響公司持續經營，損害債權人利益。8月19日，針對投資者在互動易上提出的“金科股份提取幾個億的利潤為高管搞員工增持股，卻無錢還債”的質疑，金科股份也否認表示此舉損害債權人利益。值得一提的是，金科股份在回復上述深交所關注函時也透露，公司在2021年11月30日前已通過回購專用證券賬戶以集中競價交易方式累計回購股份數量4269.79萬股，約占公司總股0.80%，交易總金額1.9億元（不含交易費用）。“此后，因受到行業調控、市場低迷及自身現金流等因素影響，為合理安排有限資金，償還到期債務和維持生產經營，公司未再實施回購股份工作。”
圖源：金科股份公告這似乎也意味著，金科股份在去年11月后已停止股份回購計劃工作，而加上其因“定期報告窗口期限制未實施回購”的2021年10月，事實上僅在四個月內實施了股份回購，但企業卻在公告中表示“直至2022年7月確認無法完成。”在拋出回購計劃僅5個月就停止相關工作，且直至今年7月才予以披露，是否存在問題？深交所也在關注函中提到該問題：是否存在利用前期披露回購方案炒作股價配合股東減持的情形？金科股份同樣予以了否認。公司在回函中解釋表示，公司并未參與股東的增減持工作，公司主要股東減持股份行為發生在2022年5月份之后，但公司回購股份交易行為發生在2021年7至11月之間，故公司不存在利用前期披露回購方案炒作股價配合股東減持的情形。但據金科股份據公告披露，今年以來至5月份前，其股東黃斯詩（實控人黃紅云之女）、陶虹遐（黃紅云前妻）、重慶虹淘文化傳媒有限公司（黃紅云、陶虹遐分別持股51%、49%）存在大額減持，共計減持超2.9億股。股價上來看，今年6月開始，金科股份跌破3元/股，相比今年1的月5.59元/股的高點，一度腰斬跌至2.36元/股，上述2.9億股算是在高位減持。IPG中國首席經濟學家柏文喜對時間財經表示：“金科股份實際回購額與計劃不超過10億元相差較大的原因可能有兩點，一是回購計劃設定的條件有變化，或者回購計劃執行未到位，二則是回購計劃的拋出僅僅是為了進行市值管理的工具而并非真正要具體實施。”關聯交易：物管公司“輸血”15億引發股價暴跌股份回購計劃失敗的同時，“缺錢”的金科開始向旗下物管公司借錢。7月31日，金科服務公告稱，金科服務作為出借人，向控股股東金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%，高于中國人民銀行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期貸款基礎利率分別為3.7%和4.45%。對此，摩根大通發布報告，將金科服務的評級由“中性”下調至“減持”，目標價由19.5港元下調至10港元。該機構表示，對于金科服務向控股股東提供15億元借款，市場會作出負面反應，因為這顯示現金由物管子公司轉移到母公司房企，且不知能否得到款項歸還。此外，將30％的現金用于提供貸款并不符合物管公司核心業務。金科服務的財報顯示，截至2021年底，其現金及現金等價物為49.22億元，定期存款為2.45億元。據此計算，15億元則約相當于其現金的三分之一。市場確實給出了負面反應。8月1日，金科服務股價大跌37.37%，收盤價創下最低紀錄。實際上，今年以來，金科服務已跟金科股份達成了多筆關聯交易。4月份，該公司以0.489億元收購金科股份一處總建筑面積約3332平方米的物業，購買的理由是該公司已經租用該物業為辦公場所超過10年，若金科股份將該物業出售，公司難以在市場上及時找到另一處辦公場所，并可能由于辦公場所的變動而產生額外的費用。6月底，金科服務公告將以約3.14億元收購金科股份的一批托兒所物業以及相關業務公司。在民營房企陸續“暴雷”的背景下，物業公司與地產母公司的關聯交易，很容易遭受為后者“輸血”的質疑。“作為母公司，金科股份向其物管子公司借款后金科服務股價大跌，說明了市場對于房企與其物管子公司之間的關聯交易、利益輸送，進而損害投資者利益的嚴重關切與普遍擔心。”柏文喜表示。同時，他也表示，開發商在資金壓力下向物管子公司借款或者變相借款，可能會成為一定程度上的常態化操作。樓盤亂象：被曝爛尾式交樓在此背景下，多位投資者圍繞金科股份是否會剝離房地產業務、是否有破產風險以及在部分省份是否出現資金斷裂等發出質疑。8月19日，有投資者向金科股份提出關于湖北金科房屋欠款、期房爛尾等問題，企業答投資者問表示，“截至2022年6月，金科已完成房屋交付118個批次，交付項目98個，總交付體量達626萬平米，遍布全國47個城市，超32000戶業主加入金科大家庭。”
這32000戶業主或不包括廣州金科博翠明珠的部分業主。今年8月初，廣州金科博翠明珠被曝爛尾式交樓。據媒體報道，2022年7月底，廣州南沙靈山島尖的金科博翠明珠接到開發商的收樓通知。但交付當天的情況卻讓業主們大失所望，開發商交付的房子存在質量差、樓盤配套未完工、停車場和樓梯間堆放大量建筑垃圾等嚴重問題。據相關業主介紹，該小區的大多數住戶均未簽字收樓，正在試圖通過合法的渠道進行維權。據公開資料，廣州金科博翠明珠的開發商為廣州金馳房地產開發經營有限責任公司（下稱“廣州金馳房地產公司”），由廣州金科房地產開發有限公司100%控股，為金科股份旗下控股公司。但天眼查資料也顯示，就在今年2月，廣州金馳房地產公司因“建設單位未依法提供工程款支付擔保以及建設單位未按約定及時足額向農民工工資專用賬戶撥付工程款中的人工費用”兩項違法行為被廣州市南沙區綜合行政執法局罰款20萬元。
圖源：天眼查另據金科股份2021年年報中“存貨跌價準備分項目明細”，廣州金科博翠明珠作為重點項目被披露。據金科股份2021年報，廣州金科博翠明珠當期增加計提2億元。而彼時，該項目尚未交付。為了緩解流動危機、加速市場去化，金科股份似乎開始上演“明漲暗降”沖業績的把戲。今年8月前，金科股份擁有權益比例50.9%的北京嶺秀項目漲價預告在網上流傳。該預告表示：“8月1日起，所有房源價格上調1%”。相關項目漲價預告圖還顯示，北京嶺秀在2022年1-8月價格一路上漲，上疊總價340萬起（建面約220㎡），下疊總價410萬起（建面約220-260㎡）。但在8月8日，針對北京嶺秀項目提前發布價格上漲一事，鏈家地產工作人員對時間財經表示，其并未收到北京嶺秀項目方關于8月要漲價的通知。此外，該工作人員也表示，北京嶺秀上疊總價最低288萬起，下疊總價340萬元起，“同步給我們的信息顯示該樓盤下疊價格是沒有變化的，上疊之前比現在還要貴。”對于北京嶺秀項目漲價行為為何并未同步至第三方平臺等問題，時間財經也致函金科股份，截至發稿，未獲回復。金科股份年報顯示，北京嶺秀是金科股份旗下項目，于2018年5月開工，項目預計總投資額56.63億元。彼時，北京嶺秀僅在園林示范區開放時，就有媒體報道，該項目“斥資2億邀請國內外多個專家潛心雕琢，數十輪修改，最終呈現園林之境。”不過，截至2021年底，北京嶺秀累計投資額31.24億元。在剩余在建面積為0的情況下，北京嶺秀的實際投資額僅占到預計投資額的55%。（北京時間財經 吳珊）