種瓜得瓜，種豆得豆。
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
(資料圖片)
來源 | 野馬財經
進入年底，各個小區又到了繳物業費的高峰期?！拔覀兺ǔ谀甑捉幌乱荒甑奈飿I費，收繳時間也會持續到明年3月、4月。”家住長春的業主小月表示。
而通過提供日常管理服務、業主增值服務等獲取的收入，也是各大物業公司的主要業績來源?？雌饋恚飿I公司的經營似乎是一筆旱澇保收的生意。但最近，多位房企老板卻將物業資產擺上了貨架，其中包括雅居樂（3383.HK）、碧桂園（2007.HK）和旭輝控股（0884.HK）等房企。
該出手時就出手，三家老板擬套現近54億
最早官宣的是陳卓林家族的雅居樂。12月9日，雅居樂宣布，集團間接全資附屬公司中山雅生活已經與匯豐銀行等管理人簽訂協議，委托后者以10.18港元/股的價格出售4860萬股雅生活（3383.HK）股份。
賣方將因此獲得4.95億港元的出售款，出售完成后，中山雅生活仍在雅生活持股約43.32%。
來源：罐頭圖庫
在雅居樂官宣后不久，碧桂園服務（6098.HK）和旭輝控股也接連公告了賣物業的消息。
12月11日，碧桂園服務介紹，其控股股東楊惠妍全資擁有的必勝有限公司已經與摩根大通簽訂配售協議，將以21.33港元/股的價格賣出其持有的2.37億股股份，占總股本的7.03%。
通過此番出售，楊惠妍將收回資金約50.55億港元，這也是其在碧桂園服務上市之后，最大的一筆減持。
一天后，12月12日，為緩解流動資金壓力等，旭輝控股宣布擬通過投標程序出售集團持有的旭輝永升服務（1995.HK）股份，占后者已發行股本的23.26%。
12月15日，旭輝永升服務進一步公告，控股股東Elite Force也與配售代理J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited及海通國際證券簽訂協議。配售代理將配售Elite Force持有的9000萬股股份予若干獨立投資者，配售價為4.85港元/股。
來源：旭輝永升服務公告
Elite Force成立于2018年4月，由旭輝控股實控人林氏三兄弟持有，林中持股50%，林峰及林偉各持股25%。通過此次出售，林氏兄弟將收回資金4.37億港元。
前后不到一周時間，三家房企老板合計減持套現59.87億港元（約53.66億元），大佬們葫蘆里賣的是什么藥？
“物業果實”迎來收獲
雅生活、碧桂園服務和旭輝永生服務均于2018年上市。如今，面對地產行業新一輪的洗牌，這株栽種四年的“物業之果”也到了收獲的時刻。
早在今年8月19日，雅居樂就曾出售過一次雅生活股份。彼時公告顯示，中山雅生活以7.01港元/股的價格出售持有的4900萬股雅生活股份，所得款項總額估計為約3.43億港元。
同期，雅生活員工的持股平臺共青城也出售所持2950萬股雅生活H股，所得款項總額約為2.07億港元。當時，共青城還與雅居樂達成協議，同意向集團提供貸款。
得益于今年多次回血，雅居樂一直保持著債券0違約的記錄。不過，進入12月，穆迪在宣布下調雅居樂評級時曾提到，有媒體報道其未在11月24日支付到期的可轉債票息，并將遞延支付本應于12月4日到期的高級永續債券票息。
穆迪表示，雖然該公司可在30天的寬限期內支付應付的可轉債票息，且高級永續債券的票息具有可遞延特征，但上述情況反映出該公司流動性薄弱，財務靈活性有限。
而雅居樂的此次出售也正是和其短債有關。雅居樂介紹，公司此次募集全部資金將用于加強集團的資產負債表及財務流動資金，增強集團的短期償債能力。
同樣面臨流動性壓力的還有旭輝控股。11月1日，在停牌五天之后，旭輝控股對外揭開謎底，公司未能和境外債務項下的所有債權人達成重組協議。
當時，在宣告有4.14億美元境外債本息到期未付的同時，旭輝也“遺憾”宣布，終止境外債務的相關討論，暫停支付境外債本息。
來源：旭輝控股公告
此后，旭輝控股一直在就境外債問題尋求全面解決方案，并宣布已成立協調委員會和債券持有人小組。“公司將盡快且不晚于2023年第一季度向債權人提交境外債全面解決方案”，旭輝控股表示。
與境外債務進展同期官宣的，還有旭輝控股的回血計劃，即擬出售23.26%物業股份引入戰投。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，解決債務危機，一要給債權人信心，二要有資金來源。旭輝控股兩件事情同時官宣，就是為了向債權人宣示企業化解流動性壓力和恢復企業正常運作的信心與資源準備，將對其解決境外債務提供信心支持。
而實控人家族Elite Force的減持似乎也和其引入戰投有一定關系，在目前旭輝永生服務的全部股東中，林氏三兄弟及其控制的其他公司合計共持有51.98%的投票權，通過此次減持，其投票權將降至46.84%。
柏文喜提到，林氏三兄弟12月15日的減持計劃，表明林氏兄弟的投票權進一步下降，給予了市場更多的投資機會，會更有利于潛在投標人參與旭輝永生服務的競投。
相比于雅居樂和旭輝控股，碧桂園集團的資金問題似乎并不那么迫在眉睫。今年以來，碧桂園已經分別在8月、11月和12月官宣了三次配股融資，合計配售股份為41.13億股，收獲融資總額為115.54億元。
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12月12日，在首批“央地合作模式“融資試點的支持下，碧桂園還用成功發行了10億元公司債。
對于市場提出的楊惠妍此次減持碧桂園服務是否會為地產公司輸血，碧桂園方面表示，公司暫時并沒有向控股股東必勝有限公司的借款計劃。
碧桂園服務方面也介紹，本次減持的是大股東，資金用途將基于大股東自身的考慮。碧桂園服務暫時也沒有向大股東借款的計劃。
整體來看，盡管三家房企老板減持物業公司股份的理由不盡相同，但事實上，物業公司之于房企的多種價值卻在他們的出售行動中得到了體現。它既可以是房企意氣風發時的著花織錦，也可做其風寒雪飄時的過冬之炭。
千億房企的“攻守道”
在房地產行業，每個房企似乎都曾有過一個千億夢，而此次事件中的三位主角都是將夢想寫進現實的代表者。
具體來看，三家中最早突破千億的是碧桂園，作為穩坐行業第一的佼佼者，碧桂園自2013年就跨過了千億門檻。而后，房地產行業的快速增長造就多個千億神話，旭輝控股和雅居樂分別在2017年和2018年突破千億。
當千億變得觸手可及，財富迅速累積的地產大佬們又將目光轉向新的領域。于是，推動物企上市似乎成了行業新默契。
其中，僅2018年就有6家物業公司赴主板上市，占當時全部上市物企的50%，陳卓林家族的雅生活、楊惠妍的碧桂園服務和林氏三兄弟的旭輝永生服務均位列其中。
而房企集中分拆物業上市還有一個背景，即2018年行業融資渠道受到嚴厲調控，資金普遍緊張。克而瑞數據顯示，2018年，其監測的85家典型房企融資規模從前一年的13407億元下降到11920億元，融資成本也從2018年初的4.97%升到年末的8.54%。
在“融資難”的背景下，各大房企選擇分拆物業公司上市，不僅能為集團增加新的融資平臺，提升集團的估值及品牌價值；同時也可以借助上市所募集的資金迅速擴張，擴大管理規模，使企業在物業市場占據明顯的規模優勢。
克而瑞數據介紹，僅2021年，碧桂園服務在并購市場就投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成；同年，雅生活也官宣收購了6家企業，成為年內交易最活躍的投資者。
與此同時，旭輝永生服務也不例外，2021年也收購了華熙鑫安、上海星悅物業、山東鑫建物業、湖南美中環境、上海美凱龍物業等多家公司股權。
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規模的擴張最終也反饋在了業績上，截至2021年年底，雅生活、碧桂園服務、旭輝永生服務三家公司分別實現營業收入140.87億元、288.43億元和47.06億元，分別實現凈利潤23.08億元、40.33億元和6.17億元，同比均有大幅提升。
而后隨著房地產行業遇冷，市場信心不足，企業融資能力也不達預期，物業公司又成了各大房企置換資金的秘密武器。
克而瑞數據顯示，截至2022年9月，市場上有23家上市物企發起了39起并購，涉及交易總金額為99.7億元。
進入12月，雅居樂、旭輝控股等房企也接連宣布轉讓持有物業公司股權的消息。
柏文喜表示，目前的市場環境下，現金流穩定又有保證，還具有抗周期性和一定成長性的投資標的不多，因此正是物業股價值顯現的時候。
相比之下，此前眼光長遠的開發企業提前布局，剛好可以在關鍵時刻發揮作用。
不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾表示，物業是房企轉型的載體。當前房地產行業已結束快速建設時代結束，進入存量管理時代。而能否把存量物業管好，將是實現資產保值增值的關鍵。未來，能夠把物業管好的企業，就能獲得最廣大業主的現金投票。
這樣看來，物管行業將成為房企未來競爭的重要一環。而在當前市場環境下，主動放棄物業公司股權的背后也多暗含著房企大佬們的無奈。
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