紅周刊 本刊編輯部 | 秦佳麗
自2022年11月28日支持房企融資“第三支箭”落地，包括出險房企在內的房企紛紛發布配股或增發公告。在這樣的背景下，12月21日，管理層再度推出新“利好”，即允許符合條件的房企“借殼”已上市房企、允許行業上市公司實施涉房重組。但業內人士指出，嚴重資不抵債的房企恐難以享受融資潮紅利。
距離支持房企融資“第三支箭”落地的時間已經過去一個月，這期間，A股和港股涉房企業頻發再融資計劃。據《紅周刊》統計，近一月已有32家上市房企發布配股或定增融資預案，覆蓋中小市值房企及出險房企。其中8家A股房企披露定增規模，合計募集資金約167億元。
【資料圖】
有業內人士向《紅周刊》表示，“第三支箭”惠及廣泛房企群體，但企業在增發價格制定、說服潛在投資者方面仍面臨諸多考驗。從房企資質角度看，穩健型房企實施股權融資落地會較快，嚴重資不抵債的出險房企或有阻力存在。
涉房企業“增發潮”
32家企業計劃配股或定增
證監會重開A股房企股權融資大門以來，房企緊鑼密鼓推出再融資計劃。《紅周刊》統計，截至2022年12月28日，近一月已有32家涉房企業發布配股或定增融資公告。
其中，在披露增發意向公告的24家A股房企中，已有嘉凱城、福星股份、大名城、華發股份、三湘印象、榮盛發展、格力地產8家A股房企披露預案并公布定增規模，合計募集資金約167億元（見附表）。另有碧桂園、雅居樂、建發國際等8家H股公司募資超100億港元。
“折價增發配售”現象在這輪再融資中較為普遍。目前披露增發預案的A股房企，擬定發行價格大多不低于定價基準日之前20個交易日上市公司股票交易均價的80%。完成港股配售的房企普遍較前一日收市價格折價10%至20%。
從融資主體看，相比“第一支箭”“第二支箭”在信貸、債券提振上惠及少量優質房企，當前“第三支箭”覆蓋的企業類型更廣，包括以招商蛇口為代表的頭部央國企，嘉凱城、大名城等民營房企，華發股份、陸家嘴等區域性房企和華夏幸福等出險房企。
在募資用途方面，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領域，一類用于“保交樓、保民生”相關項目開發、償還債務本息及補充流動資金等常規領域；另一類則是以招商蛇口、格力地產、陸家嘴等為代表的房企，借助“允許房企發行股份或支付現金購買涉房資產”政策東風，重啟并購重組并發行股份募集配套資金。
以格力地產、招商蛇口為例，格力地產擬向珠海國資委、珠海城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權，招商蛇口擬發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權。格力地產并購重組珠海免稅、招商蛇口收購南油集團股權相關事宜最早可追溯至2020年。不過，前者因公司高管被證監會立案調查而暫停，后者伴隨意向投資機構平安人壽退出、“宏觀環境變化，繼續推進后續程序的條件具有不確定性”等原因終止。如今，借助重新開啟的并購重組配套融資大門，兩家房企擱置2年的并購重組事項得到重啟。
在業內人士看來，盡管“第三支箭”惠及房企更加多元化，但穩健型房企實施股權融資仍然落地更快。與此同時，在3-6個月左右的定增周期內，房企籌劃再融資事項仍面臨諸多考驗。
“穩健型房企仍在該輪股權融資中受益較大。監管部門多次表示‘改善優質房企資產負債表’，這類企業一直保持較為穩健的開發和銷售節奏，定增融資直接用于補充營運資金或緩解償債壓力。因此目前尚未出險的房企股權融資落地更快、更符合政策導向。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《紅周刊》表示。
劉水介紹，房企定增需要歷經董事會、股東大會審批、監管機構批準等系列流程。根據規定，監管部門自受理申請文件到作出決定的期限為3個月，自監管部門核準發行之日起上市公司應該在6個月內完成增發，如果監管部門開綠燈審理加快，時間會明顯縮短。“當前政策環境其實足夠寬松，企業面臨的考驗主要來自于股東大會、投資人對定增計劃及融資用途的認可。”
同策研究院研究總監宋紅衛向《紅周刊》表示，在此輪股權融資中，募資主體未必是受益方，因為在股價低點開展配售或者定增，募集的資金額度十分有限，卻讓渡了一定股權。與此同時，房企再融資事項落地仍面臨多項考驗。“第一個考驗是在行業銷售端持續下行壓力下，如何說服潛在投資者持有信心；第二個是企業資產安全及信用問題，目前披露定增意向的不乏出險房企及中小型房企，需要考量如何保證投資者未來的資產安全以及收益；第三是定增或配股價格制定上面臨較大的壓力，當前是上市房企股價低點，從已經發布配股預案的幾家房企來看，配售價格在2022年最高股價的三分之一左右，低價配售也在一定程度上損害了既有股東的利益。”
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《紅周刊》表示，A股房企距離定增計劃實施成功還有距離，“房企最終能否成功面臨著很多未知數，比如能否找到投資者認購、折扣增發是否造成股東權益受損等。不過，目前很多區域型中小房企也紛紛加入定增募資，其中運營良好、財務穩定的區域型房企通過定增再融資的可能性還是比較大的。”
市場認購意愿受關注
“大股東”或實控人成重要增發對象
能否找到“合格投資者”是房企募資方案成功與否的關鍵。從定增發行對象來看，當前披露意向公告的房企普遍表示面向證券投資基金管理公司、證券公司、信托公司、財務公司、保險機構投資者、合格境外機構投資者等不超過35名特定對象。
關于實施股權融資的房企目前是否確立意向投資者名單，《紅周刊》以投資人身份致電多家企業，華發股份董秘回應表示，由于增發預案還要等后續證監會受理，因此詢價類工作需要等待申請批復后才會開展。據介紹，“A股上一次實施股權融資大概是在2015年，因為這么多年都沒有放開過，整個時間周期并不好說，不知道這次會‘從嚴’還是‘從寬’，等收到證監會批復，公司會發布相應公告。”
觀察房企定增公告可以發現，大股東、實控人是參與定增的“主力”。除了向大股東發行股份以購買資產的陸家嘴、格力地產及招商蛇口，目前華發股份、大名城、嘉凱城等至少3家房企明確定增投資對象包括控股股東或關聯方。其中，擬定向增發6.35億股、募資不超過60億元的華發股份，是本輪再融資潮中預計募集資金規模最高的房企，根據增發預案，公司控股股東華發集團將參與認購金額不超過30億元，認購股份數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，建軻投資是公司間接控股股東嘉惠實業之全資子公司。
對于大股東或實控人積極參與定增，陳霄認為，一方面，大股東出于擔憂情緒，認購定增股份可以幫助房企脫困和成功募資；另一方面，在高折扣增發的背景下，參與定增能夠享受長線收益，也反映出股東本身對企業的長期看好。
而在宋紅衛看來，由于保交樓已經成為必須完成的“政治任務”，大股東或者實控人參與認購更多是不得已：“從過往的情況來看，房企債務問題最后還要以股東借款的形式來緩解，定增無非是換了一種方式而已，同時也會給企業帶來增信。”
劉水表示，“目前房企的意向定增對象，大股東或實控人關聯方成為重要投資人，對比之下其他投資機構參與的積極性有限。對機構投資者來說，股權投資是為了參與利潤分配。當前房地產市場深度調整，企業盈利難度增加，因此在投資人的考量中利益較難得到保障。”
出險房企尋求債務化解新途徑
嚴重資不抵債房企難翻身
由于“第三支箭”新政并未限制出險房企，在此背景下包括華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企正積極籌劃再融資事項。
實際上，對于出險房企而言，“定增融資+債務重組”不失為一次化解償債壓力的機會。以華夏幸福為例，公司在發布定向增發意向性公告的同時，近日還發布了以股抵債欲償還約400億元債務的方案，即公司以“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權作為償債資源，向債權人以預測估值的八折或七五折的價格實施本次債務重組，債權人將以不超過400.39億元債權換取持股平臺相應收益權。
不過，本輪房企再融資仍存在不確定性，披露定向增發意向性公告的房企也普遍表示，非公開發行股票事項存在因市場環境以及其他原因被暫停、被終止的風險。比如，迪馬股份在增發意向公告中作出重要風險提示，其第一大股東東銀控股與一致行動人重慶碩潤石化有限責任公司等合計持股10.74億股（占公司總股本的比例為43.12%）均被司法凍結及輪候凍結；東銀控股正在實施債務重組，存在持股變動的風險。此外，公司及控股子公司近12個月新增訴訟及仲裁累計金額8.62億元，占公司最近一期經審計歸屬于上市公司股東的凈資產的10.003%。
在宋紅衛看來，一次股權募資行動難以完全化解房企的債務風險，畢竟募集的資金額度十分有限，但這在一定程度上是企業的增信行為，說明資本市場仍有人看好這些企業，只要有資本的持續流入，房企基本面就會逐漸修復。
劉水對此表示，“出險上市房企再融資，符合此次監管部門政策導向。不過，其中獲得再融資支持的企業仍限于具備開發經營能力、資質相對較好的出險房企，其他資產較差、嚴重資不抵債的房企或有阻力。”
另值得一提的是，2022年12月21日，證監會發文重申落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。陳霄對此表示，“部分企業可因此通過合并上市公司體系外優質資產，提升企業資產規模和企業估值；被重組的企業也可以借助優質平臺獲得再融資。目前來看，一些優質穩健的民營房企或將通過‘借殼’部分規模小、經營不理想的上市房企來達到上市目標；而對于富力地產、萬達商業等未來是否會重新沖刺IPO仍需觀察，但是至少政策重新打開了口子，企業借機登陸A股也重新有了機會。”
但宋紅衛預計，“借殼上市”短期內對行業影響不會太大，“目前還沒有看到哪一家房企有借殼上市的動作，畢竟資金方進入都是要以盈利為目的的，出險房企目前聚焦解決信用及債務問題，未出險的房企也不會在股價這么低的階段讓別人收購自己。”
（本文已刊發于2022年12月31日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）