《港灣商業(yè)觀察》王心怡
2023年一季度的數(shù)據(jù)披露之后，新湖中寶（600208.SH)“喜憂參半”。
(資料圖片僅供參考)
一季度房地產(chǎn)業(yè)務略顯低迷
前三個月，新湖中寶營收大幅下滑，同比降85%至3.16億元。根據(jù)公司披露的關(guān)于2023年第一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的公告，新湖中寶的房地產(chǎn)“主業(yè)”表現(xiàn)一般。
2023年1至3月，公司地產(chǎn)業(yè)務新開工面積為0，新竣工面積8.36萬平方米；無新增土地儲備；實現(xiàn)結(jié)算面積9.97萬平方米和結(jié)算收入7.54億元，同比增加17.95%和下降54.82%，其中權(quán)益結(jié)算面積5.21萬平方米、權(quán)益結(jié)算收入4.21億元；合同銷售面積6.92萬平方米，合同銷售收入6.95億元，同比下降20.18%和82.29%，其中權(quán)益銷售面積3.96萬平方米、權(quán)益銷售金額4.63億元，同比下降32.23%和82.15%，主要系本期新開盤項目較少。
此外，截至2023年3月末，公司出租房地產(chǎn)總面積為25.61萬平方米，其中權(quán)益出租房地產(chǎn)總面積為24.82萬平方米；2023年1-3 月，公司取得租金總收入1643.62萬元，其中權(quán)益租金總收入1638.34 萬元。
與此同時，公司卻錄得7.04億元的凈利潤，同比增長45.19%。這要歸功于公司期內(nèi)13.69億元的投資收益，若沒有這一項進賬，新湖中寶8.74億元的營業(yè)總成本對比3.16億元的營收，業(yè)績恐怕不會好看。
在新湖中寶的一季報中，對于凈利潤的解釋也僅為“本期股權(quán)處置收益比上年同期多”。《港灣商業(yè)觀察》就此詳細內(nèi)容聯(lián)系新湖中寶，公司并未回復。
縱覽公司2023年以來的公告，新湖中寶3月28日《第十一屆董事會第十四次會議決議暨關(guān)于擬減持杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份的公告》披露，公司控股子公司浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）擬在未來6個月內(nèi)通過大宗交易和集中競價交易方式減持所持有的杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份，減持股份數(shù)量不超過332萬股（占宏華數(shù)科當前總股本的4%）。
據(jù)悉，新湖中寶于2019年投資入股宏華數(shù)科,初始投資價格為每股35元，因權(quán)益法核算，宏華數(shù)科目前賬面價值約每股40.78元。
公告顯示，2022年12月7日起，公司累計減持宏華數(shù)科股份228萬股,成交金額合計3.98億元，實現(xiàn)處置收益2.77億元（此數(shù)據(jù)未經(jīng)審計，最終損益金額以審計報告為準），占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的12.38%。新湖中寶認為本次交易有利于提高公司資產(chǎn)使用效率和流動性，預計仍會帶來較大的處置收益，具體金額需根據(jù)實際成交價格確定，請投資者注意投資風險。
被交易所給予紀律處分決定
前述交易提及的浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），在同月上交所關(guān)于對新湖中寶及有關(guān)責任人予以通報批評的決定中也曾出現(xiàn)。根據(jù)《上海證券交易所紀律處分決定書》：
2020年5月18日，新湖智腦、智新科技合計以1.5億元，受讓公司控股股東新湖集團全資子公司浙江新湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司持有的杭州易百德微電子有限公司（以下簡稱易百德）30%股權(quán)。2020年5月30日，新湖智腦、智新科技合計以1.377億元對價受讓控股股東新湖集團及其全資子公司新湖創(chuàng)投持有的上海蕙新醫(yī)療科技有限公司34%股權(quán)。上述兩項關(guān)聯(lián)交易累計金額2.877億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的 0.84%，達到信息披露標準。
但公司在2020年5月30日披露的受讓蕙新醫(yī)療股權(quán)的公告中僅簡單提示“過去12個月,除經(jīng)審議的交易外,公司與新湖集團發(fā)生購買資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易1筆，累計交易金額1.50億元”，未就公司收購易百德的相關(guān)關(guān)聯(lián)交易進展進行詳細披露。直至《警示函》認定后，公司才于2023年1月6日在對監(jiān)管工作函的回復公告中予以披露。此外，根據(jù)《警示函》查明的事實，公司還存在部分貿(mào)易業(yè)務收入確認不準確的問題。
除此之外，新湖中寶還存在“向關(guān)聯(lián)方提供財務資助未履行決議程序及披露義務”及“對外投資事項未履行董事會決議程序及披露義務”問題。
存貨出現(xiàn)減值跡象
2022年的新湖中寶，在盈利方面似乎并沒有一季度般輕松。公司全年實現(xiàn)營收129億元，同比下滑23.64%；凈利潤17.77億元，下滑22.18%。
新湖中寶表示，2022年，面對宏觀經(jīng)濟的嚴峻形勢，公司繼續(xù)保持戰(zhàn)略定力，進一步明晰中長期轉(zhuǎn)型方向，不斷提高經(jīng)營管理水平，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)板塊通過輕資產(chǎn)運營模式，審慎拿地，有效降低項目市場不利影響；投資板塊通過持續(xù)深化對高科技企業(yè)的深度賦能，強化與被投資企業(yè)之間的合作，積極構(gòu)建投資生態(tài)圈。
從一季度來看，公司的投資業(yè)務成為了提振業(yè)績的新亮點，但新湖中寶也的確需要同時處理地產(chǎn)業(yè)務的老問題。
公司表示，2022年受宏觀形勢等外部環(huán)境的影響，潛在購房者觀望情緒較濃，個別區(qū)域銷售價格不及預期，存貨出現(xiàn)減值跡象等原因，沈陽·新湖美麗洲、蘇州·明珠城、蘭溪·香格里拉、杭州·金色童年、瑞安·新湖廣場、九江·廬山國際、嘉興·新中花園、南通新湖·海上明珠城、平陽·公建、平陽·曦灣春曉城等項目皆實行了一定程度的計提存貨跌價準備。
新湖中寶2022年度計提各類資產(chǎn)減值準備合計7.28億元，將減少公司歸母凈利潤4.97億元。根據(jù)2022年年報，新湖中寶在開發(fā)和待開發(fā)面積約1260萬平方米，其中是否亦有其他項目會面臨減值的可能性？
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出，從2023年的樓市走勢來看很難出現(xiàn)大的反彈，如此一來一些尾盤以及低線位城市、配套商業(yè)物業(yè)的去化難度顯而易見且去化周期相應延長，這自然也就導致了一些房企必然出現(xiàn)存貨減值問題，新湖中寶在2023年同樣也概莫能外。公司2023年的計提減值準備金額的多少將主要取決于存貨周期、市場運行情況，以及公司的業(yè)績壓力等。
關(guān)于新湖中寶目前正布局投資業(yè)務的轉(zhuǎn)型，柏文喜認為目前地產(chǎn)業(yè)務的不景氣是公司轉(zhuǎn)型的動力之一，同時也可能對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)生一定的負面影響。（港灣財經(jīng)出品）