過去三年，中國經濟社會發展遭遇國內外多重超預期因素沖擊，風險挑戰前所未有，但作為全球第二大經濟體，經濟韌性也愈發顯現。歷經三年疫情沖擊及外部全面貿易壁壘阻礙，中國仍穩住宏觀經濟大盤，經濟總量穩健持續擴大。在此之際，中國進一步提出高質量發展國策，支柱產業迎來健康發展機遇。
當然，顧名思義，高質量發展是一個有目標性的發展，核心是高質量。抓住高質量發展陣痛期拐點，篩選出長勝優質企業，將是投資勝敗的關鍵。
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拐點的信號是什么，何謂優質企業？去年底宣布放開疫情，今年定調聚焦經濟發展，上下一心、全心全意搞經濟，經濟復蘇成為2023年最核心的關鍵。與之配套的是，今年以來政策暖風不斷吹起，以房地產穩經濟為核心，以科技為突破點，拐點信號明顯。
拐點來了，優質企業在哪里？首先是行業，每個行業有其發展規律和生意屬性。好的行業一定是發展空間大，永續性強以及現金流好。同時符合三點的行業不算很多，但物業算是其中很典型的行業之一。
等風的物業股
房子是大多數人一輩子最大消費品，物業服務則是很多家庭終身的消費，兩者都是經濟支柱，與宏觀經濟以及居民消費能力息息相關，行業空間巨大。根據中指研究院報告，2022年，物業服務百強企業管理面積同比增速達12.43%，合約面積增至8574.16萬平方米，高出管理面積2000多萬平方米，奠定了未來增長的堅實基礎。同時，中指院估算到2026年全國物業管理規模將達到355億平方米、2025年全國物業管理行業營業收入約為8436億元，對比2022年的全國物業管理行業總面積為289.24億平方米及2022年全國物業管理行業營業收6941億元均增量明顯。當前，物業服務行業當前集中度仍較低，在高質量發展背景下，優質企業未來仍有較大發展空間。
生意模式上，物業服務終身消費及收租式的業務模式，永續性強、現金流好。可以說，物業服務是最好估算的行業之一，稱得上是可以內生外延雙向加強版的水電公共事業股。但目前物業股整體極度低估，以近幾年高峰利潤估算，很多處于個位數PE估值，潛在投資收益率巨大。
在經過兩年蟄伏，地產及物業股終于迎來持續性政策暖風。6月25日，揚州宣布解除樓市限購、限售，據中指研究院提供給21世紀經濟報道記者的統計數據，今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等17個城市對限購、限售條件進行了優化。
與政策相匹配的，是優質物業股的繼續上市。6月30日，時隔近半年之后，物業服務板塊迎來再迎優質新成員宣布招股，深耕于浙江及長三角地區的優質綜合物業管理服務供應商——眾安智慧生活（2271.HK）宣布招股。在行業拐點之際，帶來新氣象！
深耕浙江及長三角，優質物業潛力無限
2019年至2021年，優質物業股集中上市，帶來行業股價持續性的高光表現。眾安智慧生活，是在行業兩年蟄伏、調整之后重新上市，可謂意義重大，更能代表其優質性。
眾安智慧生活總部位于杭州，是一家深耕于浙江省及長江三角洲地區，且信譽良好的老牌綜合物業管理服務供應商。截至2022年12月31日，眾安智慧生活在管面積約1283萬平方米，合約面積約1945萬平方米，合約/在管面積比達到約1.52倍。公司在管項目95個，其中有63個在經濟發達的浙江省，占比高達66.3%；31個項目在安徽省，占比達到32.6%。
眾安智慧生活業務核心地帶長江三角區為國內經濟最發達地區之一，城市化率及人均年可支配收入顯著高于國家平均水平，并且近兩年在行業困境中表現優于全國整體水平，例如，2022年，長三角商品住宅均價為1.5萬元/㎡，同比+2%，而全國均價為1.0萬元/㎡，同比-2%。核心城市經濟好，人口虹吸效應強，物業的核心城市分布，關系著未來發展前景。眾安智慧生活可謂占得先機。
2020至2022年三年疫情，眾安智慧生活營收逆市取得收入年復合增長率達到17.7%，顯著高于百強物業服務平均收入13.5%的年復合增長率。同期三年合約面積復合增長率高達18.6%，也為未來增長潛力奠定基調。此外，眾安智慧生活母公司眾安集團（672.HK）于2022年逆市取得突出業績和亮眼的財務表現，營收、利潤、經營性現金流凈流入三大核心指標均實現大幅度增長，為眾安智慧生活提供更加堅實的支持。
據最新消息，眾安智慧生活首日招股，國際配售部分已獲足額認購。一方面，代表物業股上市仍大受關注，另一方面也說明眾安智慧生活優質性獲認可。根據招股書，眾安智慧生活招股價定在1.18至1.48港元每股，對應2022年的調整上市費用后的歸母凈利潤的市盈率（PE）倍數介于9.1至11.4倍。截至2023年6月30日，已在港股上市的物管公司的2022年平均PE倍數為18.3倍，已在港股上市且與眾安智慧生活可比的同樣專注長三角地區的物管公司的2022年平均PE倍數為17.0倍。眾安智慧生活相較其他物管企業來說，目前其IPO估值相較市場水平存在一定折扣。另外，受市場回暖等利好因素影響，在港上市的物管公司股價在截至6月30日過去一周的平均漲幅為1.9%、頭部物管公司平均漲幅為4.9%，可見目前港股市場上物業股股價整體均有所回升。
眾安智慧生活以杭州為根基，浙江為基本盤，逐步拓展至長三角區域，近三年業績、在管面積、合約面積穩步增長，擁有卓越的第三方拓展能力，且母集團土儲豐富、財務穩健、業績突出。眾安智慧生活全方位體現優質，獲得市場搶購性認可，值得一提的是，人民幣國際化背景下，香港市場地位日益凸顯，浙江省委書記易煉紅在香港進行了為期一周的訪問，期間拜會了香港特區行政長官李家超，雙方就深化香港和浙江合作交換意見。疊加龍頭物業股近期表現較為活躍的多重利好因素影響，作為深耕浙江及長三角優質物業股，眾安智慧生活的招股順利，力證了物管市場正呈現逐步回暖、穩中向好的良好態勢。