中國住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局日前聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》。該意見明確了加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費等10個方面的監管措施。
分析認為，此番房地產經紀行業新規釋放三方面信號。
【資料圖】
資料圖：空中航拍福州江濱樓盤。(無人機照片) 中新社記者 王東明 攝
其一，中國房地產市場步入“存量時代”，主要覆蓋二手房市場的房地產經紀服務開始成為樓市政策調控的重點之一。
空白研究院院長楊現領認為，此番出臺的新政并不是一個打壓房地產經紀行業的政策，而是旨在促進行業的規范發展。這也是多年來，官方監管層面對經紀行業從業者、收費、服務內容等進行的一次比較完整的表態。
值得注意的是，此次新政出臺的一大背景在于中國房地產市場逐漸步入“存量時代”。中原地產首席分析師張大偉指出，經過多年發展，中國一二線城市積累了規模龐大的存量住房，二手房交易占比逐漸增加。以北京、上海為例，近年來京滬的二手房成交量占當地住房市場總成交的比重已超80%，大量的二手房成交依賴中介提供居間服務。所以，房地產調控的重點也需要逐漸從過去的調控開發商轉向調控開發商和中介公司并重。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產存量時代要盤活存量、帶動增量，促進良性循環，這就需要降低制度性交易成本。特別是當下房價“只漲不跌”的預期已被打破，購房者對交易過程中產生的各種“隱性成本”更為敏感，交易周期、中介費用等交易成本成為市場良性循環的最大障礙之一。此番發布的新規就是“劍指”這些問題。
其二，整治房地產經紀服務亂象，降低二手房交易流轉中的“非必要”成本。
新規的十條舉措中，有三條涉及經紀服務的收費問題。例如：新規提出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。同時提出，嚴格實行明碼標價。
張大偉坦言，當下的確不少中介機構拉長了產業鏈。從二手房出租、買賣到信貸，部分中介機構利用規模優勢提高收費、延長收費，變得越來越像金融機構。還有一些中介機構利用獨家房源等，變相壟斷，排除購房者選擇其他金融機構的可能性。新政策針對這些亂象都提示了規范的要求。
李宇嘉也表示，買房等大宗交易，民生屬性強，但很多中介利用信息不對稱、交易專業性等，將非必要的收費夾帶其中，比如過橋融資、按揭費、擔保費等等，給居民買房帶來額外負擔，而且服務事項并未明碼標價。此次發布的新規有專門針對這些亂象的規范和要求。
合碩機構首席分析師郭毅指出，需要看到新政沒有對費率進行直接管制，為房地產中介這種復雜行業的處理提供了新思路，兼顧健康發展與底線管理，沒有“一刀切”。
其三，分檔定價、雙邊收費或成二手房交易服務新模式。
新規明確提出，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
楊現領表示，平均來看，中國二手房買賣交易的中介費率不足交易總價的2%(美國為6%，日本為5%)，已經是全球收費較低的國家之一。但購房者仍然感覺到負擔大，其原因在于其他國家主要是賣方支付絕大部分中介費或全部由賣方支付，而中國是買方承擔幾乎所有的中介費和相關服務費。因此，該政策明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務單獨收費，這有助于降低買方負擔。更重要的是，賣方付費會促進行業的規范，搶單、返費等不規范不透明的收費亂象將得到一定程度凈化。
郭毅也認為，從未來發展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來平衡服務質量和從業者服務收入的“解法”，帶動行業新格局形成。
針對分檔定價，郭毅說，此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以按需選擇，有利于促進大型品牌經紀公司提供更高品質、更具特色的經紀服務，為行業的高質量發展提供助力。