經營層面：根據指數研究院統計，3 月在春節因素退出和部分城市需求支持政策出臺，銷售環比增長近40%，不過同比仍然下降超過30%，除了需求意愿仍有受阻外，我們認為還受到疫情反復影響。分城市看，二線城市環比增長超過60%，不過同比各線城市銷售都是大幅下降的，其中一線城市受上海、深圳疫情影響銷售面積降幅最高，不過銷售額來看各線城市降幅都持平于全國平均。二手房方面，已披露數據的城市環比成交均上升，不過同比仍然是大面積下降。
土地市場方面：由于2 月春節低基數效應，3 月推地面積和成交面積環比都有翻倍增長，同比分別下降26%和59%，成交仍然明顯弱于推地，土地流拍率22%、成交溢價率5%，一季度300 城成交面積同比下降28%、土地成交額同比下降15.6%。分城市看，一線城市一季度同比持平，二線城市多個城市3 月完成首輪土拍，不過土地成交面積和土地成交額分別同比下降49%和25.6%，三四線城市最弱，成交面積同比下降65%，土地成交額同比下降71%更是超過面積降幅，主因推地均價就有一定走弱而溢價率維持在4%的低位。
資金和融資方面：1-2 月各項應付款同比僅微增0.42%，可能由于房企信用風險暴露過程中，供應商和施工方都收緊了對房企的信用敞口。債券和非標領域，3 月房地產境內債券凈增量為48 億元但仍然高度集中在國企，非國企到期量大導致凈回籠資金接近120 億元，新發個券息差也有不同程度抬升；美元債凈融資為-52.9 億美元，剔除交換要約后新發只有卓越1 億美元、浙商銀行提供SBLC；信托方面凈回籠高達367 億元；ABS 發行也不到50 億元，同比大幅下降超過80%。到期方面，4 月為到期高峰，單月有1200 億元左右到期量，5 月美元債到期量有大幅下降，致遠互聯(688369)公司信息更新報告：業績符合預期 信創合同翻倍增長致遠互聯(688369)公司信息更新報告：業績符合預期 信創合同翻倍增長不過境內債和信托仍然高位，而且可能受銷售走弱、負面事件暴露等影響難有新增融資，個別到期量大的主體兌付進展值得關注。
重點覆蓋房企3 月銷售環比增長超過40%但同比下降也超過40%，同比降幅超過全國平均，環比銷售面積增長也低于全國平均水平。主體層面，所有房企銷售額同比均出現下降，且過半降幅超過50%，拿地方面民企只有龍湖、金地在拿地。
二級方面：受個券風險暴露帶動，房地產境內債券行業利差和范圍都有明顯走擴。美元債全月呈倒V 型走勢，上半月受銷售下降、民企負面事件影響市場情緒較弱，高收益板塊持續下跌并且蔓延至投資級債券；全月拐點是金穩委會議和金融部委發聲，之后隨著銷售刺激政策的陸續出臺，市場信心提振較為明顯，相對高質量主體強勢反彈。
行業投資建議：
3 月16 日，金穩委和金融部委密集統一發聲對房地產債券市場信心有明顯提振效果，而房企信用資質的改善仍取決于銷售資金回籠和融資流入情況，其中銷售方面，春節以來已有多個城市出臺支持性政策，涉及限購、限貸、限售、二手房交易稅費等多個方面，不過從目前的銷售情況來看，改善幅度有限，主因上述支持政策出臺區域限于近幾年銷售并不景氣的城市，本身需求較難提振，也不能形成銷售大范圍增長預期從而刺激整體需求；另外我們認為疫情的反復對購房行動形成阻礙，而且部分居民收入受到影響可能也會對需求形成制約。融資方面，目前仍然是國企和優質民企能夠獲得新增融資，融資分層局面非常明顯，市場情緒在二級價格反復波動和多個大規模主體暴露信用風險影響下持續走弱，市場對主體風險的排查仍在繼續。綜合來看，我們仍然建議對房地產債券持保守態度，偏重于國企布局，優質民企在市場大幅估值下調過程中可以適度介入但也有交易價值為主，后續信用風險是否進一步蔓延取決于項目去化、資產處置進度和債務到期時間賽跑結果，還需綜合考慮業績公布和評級行動可能帶來的影響。
風險
房 地產銷售超預期下滑，疫情影響房地產銷售。