3月30日晚間，新城控股集團(tuán)股份有限公司（601155.SH，簡(jiǎn)稱“新城控股”）發(fā)布2021年年度報(bào)告。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元人民幣（下同），銷售面積2354.73萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元。截至報(bào)告期末，新城控股總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元?；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長(zhǎng)17.23%。
2021年，全國(guó)商品房銷售金額18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%；兩項(xiàng)數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速明顯放緩，銷售金額和面積同比增速較2020年分別下降3.9和0.7個(gè)百分點(diǎn)。
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夯實(shí)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好
新城控股2021年年度報(bào)告呈現(xiàn)出“穩(wěn)”的總基調(diào)。穩(wěn)業(yè)績(jī)、穩(wěn)財(cái)務(wù)、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)環(huán)境。
在發(fā)展過(guò)程中，新城控股始終堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，秉持雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式。2021年是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控、全面去杠桿的一年。在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股持續(xù)深化雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的內(nèi)涵，住宅與商業(yè)協(xié)同互補(bǔ)，其以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。截至報(bào)告期末，新城控股已進(jìn)入全國(guó)135個(gè)大中型城市。
新城控股在全國(guó)重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市進(jìn)行全面開(kāi)拓，相對(duì)優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲(chǔ)備保障了其持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.38億平方米，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的30%。
身處“房住不炒”、“融資調(diào)控”的形勢(shì)下，新城控股保持合理投資強(qiáng)度，在確保現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)布局，2021年共計(jì)新增土地儲(chǔ)備77幅，總建筑面積為2157.66萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為3555.37元每平方米，其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為1028.58萬(wàn)平方米。
2021年全年，新城控股新獲取32座吾悅廣場(chǎng)，新增開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目共計(jì)30座（含4座在營(yíng)委托管理項(xiàng)目）。截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)130座；吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，平均出租率達(dá)97.63%。于報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入即含稅租金收入86.39億元（包含：自持商業(yè)的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入），其中26座吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)總收入超億元，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)超2億元。
穩(wěn)中求進(jìn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)
在財(cái)務(wù)安全方面，新城控股通過(guò)穩(wěn)定公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)安全性得到持續(xù)提升。新城控股積極響應(yīng)“三道紅線”政策，有力有效防范風(fēng)險(xiǎn)，于報(bào)告期末，其全部指標(biāo)均達(dá)綠檔要求，其中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%；凈負(fù)債率為48.12%；現(xiàn)金短債比為1.07。值得注意的是，據(jù)報(bào)告披露，新城控股的合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為115.13億元。這是新城控股首次披露表外負(fù)債，不僅顯示其債務(wù)規(guī)模相對(duì)較小，也使得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露也更加透明化。
另一方面，新城控股積極推動(dòng)綠色企業(yè)運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長(zhǎng)。2021年，其成功發(fā)行首筆綠色美元債（發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率為4.625%）。截至報(bào)告期末，新城控股整體平均融資成本為6.57%。
報(bào)告期內(nèi)，新城控股主體信用評(píng)級(jí)持續(xù)提升，惠譽(yù)與標(biāo)普的主體評(píng)級(jí)皆為BB+，穆迪與中誠(chéng)信亞太亦分別將其主體評(píng)級(jí)上調(diào)至Ba1與BBBg。此外，全球領(lǐng)先指數(shù)公司MSCI明晟將其ESG（環(huán)境、社會(huì)及公司治理）評(píng)級(jí)上調(diào)至BB，新城控股表示，此項(xiàng)評(píng)級(jí)的提升也體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)其在綠色低碳、社會(huì)責(zé)任等方面所取得進(jìn)步的肯定。
在貫徹雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的發(fā)展進(jìn)程中，新城控股堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，確保現(xiàn)金流合理充裕，精細(xì)化管理，優(yōu)化現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，控制負(fù)債規(guī)模，提升利潤(rùn)率，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)投資、現(xiàn)金回籠。2021年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)219.85億元，同比增長(zhǎng)5657.18%，新城控股稱，變動(dòng)原因?yàn)槟陜?nèi)拿地支出較去年有所下降。
而面對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境帶來(lái)的多重挑戰(zhàn)，新城控股積極采取多樣化舉措穩(wěn)定公司發(fā)展，維護(hù)投資者利益。近期，新城控股則通過(guò)提前償債、提前兌付中期票據(jù)、高管增持債券等一系列主動(dòng)管理行為，向外界展現(xiàn)了其管理層對(duì)公司發(fā)展前景充滿信心，傳達(dá)其公司現(xiàn)金流穩(wěn)定的信號(hào)，穩(wěn)定因市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的潛在負(fù)面情緒，對(duì)投資者及行業(yè)同樣有著十分積極的影響。
具體來(lái)看，今年3月，新城控股發(fā)布關(guān)于完成公司債回售資金兌付及境外美元債提前償還的公告。公告顯示，2020年3月9日，其完成2020年公開(kāi)發(fā)行公司債券“20新控01”的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6億元，發(fā)行期限為3年，附第2年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。根據(jù)《公司2020年公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）募集說(shuō)明書》中設(shè)定的回售條款，新城控股已于2022年3月7日將回售資金本息合計(jì)6.306億元全額兌付。
境外美元債方面，新城控股表示將用自有資金償還了一筆將于2022年3月20日到期的，票面利率為7.5%的無(wú)抵押固定利率債券。此期美元債券截至公告日剩余本金為4049萬(wàn)美元。
新城控股發(fā)布的另一則公告稱，其于2022年3月9日以自有資金提前完成“19新城02”回售資金本息及“17新城控股MTN001”本息共計(jì)25.91809億元的支付。根據(jù)回售情況的統(tǒng)計(jì)，“19新城02”回售金額為9.99849億元。新城控股表示已于2022年3月9日提前將回售資金本息合計(jì)10.5884億元全額匯入中登公司結(jié)算備付金專用賬戶。
在中期票據(jù)到期本息支付方面，公告顯示，新城控股于2017年3月16日完成2017年度第一期中期票據(jù)的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15億元，當(dāng)前存續(xù)規(guī)模14.3億元，期限為5(3+2）年，兌付日為2022年3月16日。新城控股稱，其已于2022年3月9日提前將到期本息合計(jì)15.3296億元全額匯入上海清算所應(yīng)收固定收益產(chǎn)品付息兌付資金賬戶。
2022年3月19日，新城控股發(fā)布公告稱，該公司董事兼總裁梁志誠(chéng)、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會(huì)秘書陳鵬擬在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券不超過(guò)2000萬(wàn)元，購(gòu)買計(jì)劃實(shí)施期為3月21日至6月20日。數(shù)據(jù)顯示，新城控股如今存續(xù)的公司債共有八只，均在上交所發(fā)行，總發(fā)行規(guī)模為76.4億元。
2022年3月30日，新城控股發(fā)布關(guān)于以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)股份方案的公告，公告顯示，此次回購(gòu)資金總額不低于1億元（含），且不超過(guò)2億元（含）。按回購(gòu)資金總額上限2億元、回購(gòu)價(jià)格上限41.39元/股進(jìn)行測(cè)算，此次回購(gòu)數(shù)量約為4,832,085股（含），占新城控股當(dāng)前總股本的比例為0.21%。此次回購(gòu)股份的價(jià)格為不超過(guò)董事會(huì)決議前三十個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的150%，即不超過(guò)41.39元/股（含）。回購(gòu)期限為自股東大會(huì)審議通過(guò)回購(gòu)股份方案之日起6個(gè)月內(nèi)。回購(gòu)資金公司自有資金，回購(gòu)后的股份將注銷減少公司的注冊(cè)資本。
新城控股在公告中表示，未來(lái)，房企應(yīng)著力于精細(xì)管理、提質(zhì)增效、租售并舉、多元渠道發(fā)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡穩(wěn)健發(fā)展。