原創 劉博團隊
這幾天的地產行業，有幾個重磅消息。
先來說說利好。首先就是央行行長易綱在香港金融管理局“國際金融領袖投資峰會”上提到，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善，這釋放了一個信號，如果房企資金鏈改善，那么有助于市場信心的恢復。
【資料圖】
第二個事關融資，民營房企支持發債的范圍進一步擴大。昨天交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集了金輝、雅居樂等21家民營房企召開座談會，這已經是8月份以來的第三次會議，傳遞的信號也很明顯，防范穩健型民企被“錯殺”。
而等待行業復蘇之時，已經有越來越多房企熬不下去了。11月剛過兩天，包括旭輝、綠地、上坤、金科四家房企公開宣布違約，再次引發一輪“爆雷”潮。尤其是旭輝，今年還在“民營房企5朵金花”之列，對于違約，董事長林中直言“蹲下”，不免令市場情緒再度緊繃。
現在無疑是“信心比黃金還重要”，同樣是“五朵金花”，正處于新舊掌門人交接時期的龍湖，也經歷了市場情緒震蕩。昨天龍湖股價大漲超過8%，今天大漲18.85%，領漲藍籌，市場恐慌性情緒得到了修復。新任管理層拋出的招數，就是“用黃金買信心”。
能在這個時期掏出真金白銀，提前還貸、拿地，還能進行融資，龍湖這一系列舉動其實從另一個角度回答了不少人的疑問，為何創始人吳亞軍敢于在此時選擇卸任，因為龍湖確實底氣很足。
龍湖創始人吳亞軍
而對投資人而言，巴菲特所說的市場“黃金雨”，似乎來了。
組合拳后，龍湖股價、美元債大漲
地產的“雷”，這幾年不斷放大市場悲觀情緒，導致了一系列信任危機，這也使得部分優質民營房企陷入了“信任怪圈”，展現資金實力時，投資人會質疑，某某房企爆雷前也是這么干的；有時一則莫須有的謠言，卻會引發“情緒錯殺”，致使房企被“誤傷”。
龍湖“換帥”引發的股價劇烈波動，也屬于 “恐慌情緒錯殺”，而從龍湖快速應對來看，管理層顯然已經做好了預案。實際上，這不是龍湖今年第一次遇到這種情況，就在8月，龍湖面對空頭做空和商票逾期謠言，同樣是迅速反擊打了一場翻身仗，通過辟謠、增發新股、償還美元債等方式，用了7天時間把股價回歸到遭做空前的水平，這也是近幾年民營房企少有能擊退空頭的案例。
如果沒有8月的做空風波，龍湖創始人吳亞軍原本選擇要在那時交接。而似乎有了8月的經歷，最近面對換帥引來的市場波動，龍湖的應對組合拳更加有力。
48小時內龍湖提前償還了約85.5億港幣的銀團貸。分別是11月1日，提前償還2023年到期之部分銀團貸款34.5億港元；10月31日，提前償還了另一筆2023年到期的部分銀團貸款51億港元；
48小時內大股東持續增持600萬股，金額超過6000萬港元，并購入了金額達780萬美元的美元債。11月2日，大股東再增持100萬股公司股份，累計增持700萬股，并再次買入本金500萬美元公司發行的優先票據；
繼續在土拍市場上逆勢拿地，10月31日以19.6億元的價格，拍下蘇州相城一宗地塊；
繼續推進融資。8月在中債增投的全額擔保下發行了2022年第一期中期票據，龍湖在10月30日的投資人會議上透露，正在進行第二輪債券發行，并且密集關注國內公開市場的信用債發行。
從各個維度證明了穩健實力，資本市場也給出了反應。11月1日龍湖股價跌幅后有所回升，美元債企穩；2日領漲藍籌股，上漲19%，報12.86港元/股；美元債也上漲，龍湖2023年到期、票面利率3.9%的債券漲5.3美分至93.2美分，創10月18日來最大漲幅。
對于投資者而言，如果在低價買入龍湖股票，3天時間漲幅高達77%，漲勢驚人…
國際機構預測，將現大反彈？
龍湖經歷的股價震蕩，一方面顯示了市場情緒的脆弱，另一方面很多人認為，這也是對吳亞軍掌舵實力的認可。
在她的操盤下，龍湖從重慶區域房企躋身全國十強，更是在行業深度調整期時，成為了唯一境內外全投資級的民營房企，被稱為民營房企安全的“最后一道防線”。
在風險把控上，吳亞軍曾提到，以前金融機構管理風險的人對她說，泰坦尼克撞上冰山的那一刻，再掉頭肯定來不及了，一定要在沒有看見冰山的時候就有所應對。這句話對她影響深刻，也讓龍湖在行業高歌猛進時，選擇了更為沉穩的路，雖然當時被視為相對保守，然而從現在的結果看，顯然長期主義者活得更久。
目前龍湖到年底已經沒有償債壓力，短期負債極少，提前還債后，明年上半年到期債務幾乎為零，下半年到期債務為200億元左右，同時在計劃贖回明年到期的美元債，順利的話明年在海外沒有任何債務到期。
而現金流方面，年底預計達到到800億元左右，監管資金在200億元以內，平均融資成本為3.99%，能保持如此低的融資成本，目前行業內只有中海、金茂、華潤三家。
最近內地房產市場上，港資房企“抄底”趨勢越來越明顯，在大部分民企“過冬”時，以往被“邊緣化”的港資房企顯示了低杠桿率的好處，能拿出現金流“抄底”內地一二線城市優質項目。
近幾年的一些房地產論壇上，港資房企的老板說過幾次，他們在香港至少經歷了三次經濟危機，才是現在的經營模式，保持低負債率和維持穩健的財務管理制度，而內地房企們還沒有經歷過危機，所以近幾年絕大部分被打得措手不及。
龍湖是這一輪行業洗牌期時，少有的優質民企。前10個月銷售方面，龍湖在全口徑金額、權益金額方面排名第8。自7月以來，龍湖連續三個月實現月度銷售業績的持續回升，目前1-9月銷售額累計達到1456億元，十一期間，龍湖銷售額上漲7%，達70億。
龍湖今年更是不斷拿地，9月底至今，龍湖在高能級城市，如北京、上海、西安等地，摘得11幅地塊，累計投入超100億元。2022年截至目前，拿地25塊，合計權益地價達到222億元，成為土拍市場上難能見到的民營房企面孔。
在這個時候拿地，顯示了對趨勢的預判能力。實際上，吳亞軍表示，接棒的陳序平早在2021年7、8月就已經開始執掌公司大部分事務。
龍湖新任董事長兼CEO陳序平
拿地的選擇體現了陳序平的判斷，投資人會議上，陳序平表示，他梳理了龍湖進駐的68個城市，篩選出20個重點城市和14個機會城市，以及34個階段性不會再投入的城市，所以在去年9月之后，龍湖著重在高量級城市進行投資拿地，并且可以按照自己的節奏拿地。
對于龍湖的未來走向，陳序平稱要進行戰略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。經營性航道如商業、租賃住房、空間服務、智慧營造等，未來五年要能夠產生占比過半的利潤，實現自身“造血”。
而吳亞軍并非完全卸任，她將擔任戰略發展顧問，重要在幾方面關注公司發展，包括對龍湖商業模式提出建議，以及怎么尋求新的利潤增長點、怎么規避風險等。
不少人把吳亞軍的卸任，視為地產黃金一代的落幕。現在進入黑鐵時代，龍湖在“后吳亞軍時期”的走向，交給了80后陳序平，從目前龍湖應對市場震蕩情緒來看，反擊戰可以說打得算漂亮。
國際機構方面，對于龍湖也給出了積極評價。摩根大通表示，龍湖未表現任何壓力信號，仍在持續買地，資產負債表也很穩固，“如果行業流動性的擔憂緩解后，龍湖未來或強勁反彈”。
三大國際評級機構之一的穆迪保持龍湖集團“Baa2”的評級，認為龍湖的財務指標穩健、流動性充足、短期再融資需求較低且業務多元。摩根史丹利、美林、花旗銀行、海通證券等機構均維持對龍湖集團的買入評級
最近港股內房股波動，投資者情緒也在拉扯中。這個情形不禁想起巴菲特的一句話，他在2017年致股東的信里寫到，每隔十年左右，烏云將籠罩經濟的天空，這個時候也會驟降一場“黃金雨”。當這種事情發生時，你必須扛著浴缸沖出去，而不是帶一把勺子。
這個時候，正是“黃金雨”的時候，給優質民營房企一點時間，或許也是給自己一個收獲“黃金”的機會。