房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)探底，而優(yōu)質(zhì)房企則以堅(jiān)韌的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與可持續(xù)的發(fā)展能力，穿越地產(chǎn)行業(yè)周期，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。
【資料圖】
8月30日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）發(fā)布2022年半年度報(bào)告。今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.1億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。
在地產(chǎn)行業(yè)低迷之際，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)凸顯，業(yè)績表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，除此之外，公司財(cái)務(wù)狀況持續(xù)保持穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，推動(dòng)公司保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，筑牢業(yè)績基本盤
9月2日，新城控股董事長王曉松在2022年中報(bào)業(yè)績說明會(huì)表示，公司將一如既往地專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營管理的核心業(yè)務(wù)，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉，不斷夯實(shí)傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務(wù)能力，把“有回籠的銷售，有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”貫徹到經(jīng)營動(dòng)作和管理思路之中。
在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股今年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.6億元，銷售面積約657.2萬平方米，另外已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬平方米。
可觀的回籠規(guī)模也為公司帶來了高效的回款。今年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)651.6億元銷售金額，回款額達(dá)760.3億元，回款率117%，位于行業(yè)前列，為公司可持續(xù)發(fā)展帶來了現(xiàn)金流保障。截至2022年6月末，新城控股的貨幣資金為447.82億元；上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為115.03億元。
與此同時(shí)，新城控股還擁有豐富且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展提供重要支撐。截至2022年6月30日，公司在全國范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。
新城控股的土地儲(chǔ)備主要聚焦在核心區(qū)域，在全國最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)進(jìn)行布局，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。長三角以外的三四線區(qū)域，公司項(xiàng)目以綜合體為主，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭力。
新城控股管理層在業(yè)績說明會(huì)上表示，2022年，在行業(yè)面臨新變局、新挑戰(zhàn)下，公司提出了以“三保”為核心的管理目標(biāo)，即“保交付、保首開、保開業(yè)”，其中“保交付”為公司運(yùn)營管理的重中之重。
根據(jù)半年報(bào)，今年上半年，新城控股已組織交付近4萬套物業(yè)，在此基礎(chǔ)上，計(jì)劃下半年新開工67個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積624.67萬平方米。與此同時(shí)，下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.8萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬平方米。
開發(fā)業(yè)務(wù)是新城控股區(qū)域深耕的壓艙石，而商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)則為公司提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。在商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)上，新城控股已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國化布局，截至2022年6月末，公司已在135個(gè)大中城市布局吾悅廣場(chǎng)189座，具有較大先發(fā)優(yōu)勢(shì)，也為后續(xù)拓展提供保障。
面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，過去兩年仍有近70座吾悅廣場(chǎng)如期開業(yè)，并完成年度目標(biāo)，這是新城控股商業(yè)運(yùn)營管理核心競(jìng)爭力的最好答卷。
半年報(bào)還顯示，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入47.18億元，同比增長20%，疫情影響下，經(jīng)營情況穩(wěn)步回暖；商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利占公司毛利比重已達(dá)34.14%、毛利率同步提升至72.22%。新城控股管理層表示，“隨著行業(yè)的修復(fù)和公司長期穩(wěn)健發(fā)展，該部分估值將得以體現(xiàn)。”而下半年，公司也將“持續(xù)促活廣場(chǎng)經(jīng)營，力爭實(shí)現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)。”
負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，財(cái)務(wù)安全可控
王曉松在業(yè)績說明會(huì)上表示，新城控股將繼續(xù)堅(jiān)守底線思維，提升資金使用效率，降低財(cái)務(wù)杠桿，提升經(jīng)營能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還債務(wù)本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。
2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大，新城控股則順勢(shì)而為，主動(dòng)降低有息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
半年報(bào)顯示，截至2022年6月底，新城控股的有息負(fù)債822億元，同比下降191.6億元；公司整體凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍，三道紅線均達(dá)“綠檔”要求。
尤為值得一提的是，2022年新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。公司將繼續(xù)堅(jiān)持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務(wù)到期償付。
在穩(wěn)步降杠桿、合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時(shí)，新城控股也在不斷降低融資成本。2022年6月末整體平均融資成本6.5%，較2021年6月末逆勢(shì)下降10個(gè)百分點(diǎn)，較2021年12月末逆勢(shì)下降7個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，新城控股財(cái)務(wù)基本面安全穩(wěn)定，融資渠道暢通。5月30日，新城控股成功發(fā)行10億元規(guī)模的中期票據(jù)； 同期，公司又發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)，是4月份以來第一家境外新發(fā)債的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
此外，新城控股于今年7月申請(qǐng)的61.72億公司債也已獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。
新城控股的融資渠道多元，除了發(fā)債、發(fā)行票據(jù)外，還可通過吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，公司臺(tái)州黃巖吾悅廣場(chǎng)、泰安泰山吾悅廣場(chǎng)等20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營性物業(yè)貸落地，累計(jì)獲得融資62億元左右。而經(jīng)營性物業(yè)貸債務(wù)久期約8-10年，融資成本約6-8%，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長期規(guī)劃。
截至2022年6月30日，新城控股尚有近80座吾悅廣場(chǎng)未進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資，后續(xù)盤活空間較大。
新城控股作為優(yōu)質(zhì)房企樣本，在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，銀行授信額度充足。2022年上半年，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，公司在授信總額度內(nèi)開展融資以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展，后續(xù)也將積極拓展新的銀行授信額度。
新城控股及公司控股股東對(duì)公司未來發(fā)展充滿信心。一方面，公司以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購股份，回購資金總額計(jì)劃不低于1億元、不高于2億元；截至8月末，已累計(jì)回購支付金額4934萬元。另一方面，公司控股股東的家族信托基金7月末通過二級(jí)市場(chǎng)增持公司母公司新城發(fā)展（1030.HK）股份401萬股，耗資約1100萬港幣。
未來，新城控股將通過“抓銷售、盤融資、緊運(yùn)營、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤、調(diào)結(jié)構(gòu)”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。