業(yè)績(jī)波動(dòng)的魔方生活服務(wù)，值得投資者警惕。
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來源 | 經(jīng)理人傳媒旗下《經(jīng)理人》雜志
全媒體記者/何雯雯
來源/官網(wǎng)
自蛋殼、青客、自如等公寓暴雷后，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展就多了一份警惕。如今，魔方公寓的母公司——魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：魔方生活服務(wù)）在港交所遞交了上市申請(qǐng)，這引起了市場(chǎng)的關(guān)注。
魔方生活服務(wù)作為連鎖長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，旗下?lián)碛心Х焦ⅰ⒛柟ⅰ客青年公寓、9號(hào)樓等多類型公寓。2009年，魔方生活服務(wù)在南京起家，后開始發(fā)展延伸到北上廣深等一線城市。2013年，魔方生活服務(wù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展到上海和廣州，2014年擴(kuò)展到北京和深圳，以及于2016年擴(kuò)展到杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服務(wù)在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓。
過去幾年里，魔方生活服務(wù)的營(yíng)收保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)在2021年突然拔高后又在2022上半年急轉(zhuǎn)直下。而且，公司的債務(wù)居高不下、現(xiàn)金流也較為緊張。值得注意的是，公司創(chuàng)始人幾年前早已套現(xiàn)離場(chǎng)，魔方生活服務(wù)還能把長(zhǎng)租公寓的故事講好嗎？
凈利潤(rùn)急轉(zhuǎn)直下、現(xiàn)金流承壓
招股書顯示，2019年至2022上半年，魔方生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元、8.50億元。與營(yíng)收保持較為穩(wěn)定增長(zhǎng)不同的是，公司的凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)出大起大伏的態(tài)勢(shì)。同期內(nèi)，公司的凈利潤(rùn)分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元、41萬元。
值得注意的是，2020年，受疫情影響，公司虧損2.31億元，但是2021年，營(yíng)收凈利潤(rùn)大幅上漲。到了2022上半年，營(yíng)收同比增長(zhǎng)24%，但凈利潤(rùn)卻只有41萬元，比上年同期的1.62億元減少1.61億元，下降幅度為99.75%。
由于魔方生活服務(wù)以直營(yíng)模式為主，高昂的銷售、行政、財(cái)務(wù)以及其他開支，是影響公司利潤(rùn)的重要因素。
而2021年的營(yíng)收和利潤(rùn)飛速上漲，其中有大部分原因是公司通過業(yè)務(wù)合并收購(gòu)微領(lǐng)地項(xiàng)目帶來的收益。據(jù)招股書顯示，2021年1月31日完成微領(lǐng)地項(xiàng)目收購(gòu)后，截止2021年12月31日，該項(xiàng)目共為公司帶來了3.21億元收入以及1.56億元凈利潤(rùn)。
從收入來源來看，除了租金，公司還存在一部分營(yíng)業(yè)外的其他收入。報(bào)告期內(nèi)，公司的其他收入為4425.3萬元、4801.3萬元、9251.8萬元、4037.5萬元，占公司收入比重分別為4.7%、5.1%、6.3%、4.8%，其中2021年的其他收入高達(dá)將近1億元。
具體來看，魔方生活服務(wù)通過授出的貸款賺取的利息在各個(gè)年度的占比都很高，其中2021該筆收入為2405.5萬元。2021年，政府補(bǔ)貼收入3554.2萬元，以及收購(gòu)上海景閎遠(yuǎn)寓公寓管理有限公司增加的議價(jià)購(gòu)買收益為1169.3萬元。2022上半年，公司通過出售微領(lǐng)地項(xiàng)目使用權(quán)資產(chǎn)產(chǎn)生的收益為673.4萬元。
值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，魔方生活服務(wù)的現(xiàn)金流也十分緊張。2022上半年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為5.58億元，但投資和融資活動(dòng)的現(xiàn)金流均為凈流出，導(dǎo)致上半年公司現(xiàn)金流凈流出0.27億元。截止2022年6月30日，魔方生活服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為6.23億元。但同期內(nèi)，公司一年內(nèi)到期的銀行以及其他借款為10.49億元，是目前賬上的貨幣資金不足以覆蓋的。另外，公司的長(zhǎng)期銀行以及其他借款為12.66億元。
報(bào)告期內(nèi)，公司流動(dòng)負(fù)債分別為13.04億元、21.65億元、26.74億元、27.22億元；非流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期處于高位且逐步攀升，金額從2019年的58.63億元增加至2021年的87.37億元，2年內(nèi)增長(zhǎng)率為49%，2022上半年略微下降至86.56億元。
此外，魔方生活服務(wù)的原創(chuàng)團(tuán)隊(duì)早已套現(xiàn)離場(chǎng)。2016年，創(chuàng)始股東張紅漫賣掉了73085股普通股，套現(xiàn)3936.2萬元。2017年，創(chuàng)始人葛嵐陸續(xù)賣掉手中股份，并于年底離職，還有其他創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員也逐漸賣掉大部分股份，僅作為小股東存在。
創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的離去，引起了外界的諸多猜測(cè)。如今公司凈利如過山車，今年的凈利潤(rùn)大概率也很難達(dá)到去年的水平，加上債務(wù)攀升，魔方生活服務(wù)經(jīng)營(yíng)的壓力留給了下半年。
公寓頻遭投訴、平均出租率下降
報(bào)告期內(nèi)，公司的整體毛利率分別為85.4%、82.9%、86.1%、86.0%，雖然有所波動(dòng)，但是基本保持穩(wěn)定，且公司毛利率水平也維持在較高位。而且，公寓的租金也不低。
2019年至2022上半年，魔方生活服務(wù)直營(yíng)模式下單房月均租金分別為3156元、3086元、3164元、3209元，除了2020年有所下降外，公寓租金呈現(xiàn)總體上漲的趨勢(shì)。
2016年，公司推出9號(hào)樓公寓，是面向藍(lán)領(lǐng)人員的宿舍式公寓，每間房配備2-8張床，每張床位月租價(jià)格在500-1000元之間，這意味著一間房的租金最高可達(dá)8000元。雖然標(biāo)榜著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但是9號(hào)樓等藍(lán)領(lǐng)公寓帶來的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)比白領(lǐng)公寓要高。
而且，這種宿舍式公寓，2-8個(gè)人“群居”在一起，不僅擁擠且私密性較差，居住體驗(yàn)想必也不會(huì)很舒適。
另外值得一提的是，招股書顯示，2020年至2022上半年，出租方因新冠疫情給公司減免的租金分別為2794.3萬元、1099.5萬元、4165.3萬元，合計(jì)達(dá)8059.1萬元。但魔方生活服務(wù)卻僅在2020年給予租客179.8萬元的租金減免優(yōu)惠，其他年度不但沒有優(yōu)惠，租金反而還出現(xiàn)了上漲，公寓的平均租金從2020年的3086元上漲至2022上半年的3209元。
品牌長(zhǎng)租公寓作為眾多白領(lǐng)階層的選擇，其品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等自然也受到了更高的要求。但在第三方投訴平臺(tái)黑貓投訴[投訴入口]上，不少租客對(duì)魔方公寓的居住體驗(yàn)差、亂收費(fèi)問題等表示不滿。
今年11月，有租客表示，剛?cè)胱∧Х焦⒁粋€(gè)月，但樓上小孩以及室外狗叫等噪音都影響至深夜，導(dǎo)致休息不好，而且，反饋多次后依然得不到解決。還有租客表示，魔方公寓的群租宿舍里，人多嘈雜、隔音差，上下樓聲音、洗澡講話等聲音，經(jīng)常吵到半夜，影響其他租戶的正常生活。
還有不少租客反饋，魔方存在亂收費(fèi)、霸王條款等，如房租違約金一天100元，且退租后遭到惡意克扣押金。有多名租客反映，曾忘記按時(shí)繳房租，管家也沒有提醒，被收取一天100元的違約金。還有租客表示，退租后押金退回延遲且被遭到惡意克扣等。而相關(guān)類似的投訴在黑貓投訴中并不少。
一天100元的違約金是否過高了？租戶沒有按時(shí)繳納租金的時(shí)候是否有管理人員進(jìn)行提醒？以及押金扣除的依據(jù)是什么呢？針對(duì)違約金、群租宿舍等諸多問題，《經(jīng)理人》雜志致函魔方生活服務(wù)，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。
另外，2019年至2022上半年，公寓的平均出租率為88.0%、80.2%、86.5%、82.4%，波動(dòng)較為明顯，且總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。另外其成熟公寓社區(qū)的平均出租率也不高，同期內(nèi)為89.1%、84.6%、88.5%、83.9%。
同行中，據(jù)萬科泊寓官方微信數(shù)據(jù)顯示，2021年泊寓的平均出租率為95%。另外，據(jù)龍湖集團(tuán)2022年中報(bào)數(shù)據(jù)，其旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓整體出租率為93.3%。由此可見，魔方生活服務(wù)的出租率與同行存在一定差距。
租戶屢屢投訴、公寓居住體驗(yàn)下降，這給公司的品牌帶來了較大的影響，最直接的反映就是公寓的平均出租率下降。另一方面，從公司創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)紛紛套現(xiàn)離場(chǎng)到凈利潤(rùn)驟降，負(fù)債攀升，魔方生活服務(wù)業(yè)績(jī)波動(dòng)之大，也讓市場(chǎng)對(duì)此提高了警惕。