自2020年中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》發(fā)布以來，我國REITs正式啟動，以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)為試點(diǎn)；由于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)具有資產(chǎn)類型豐富、并且涉及民生領(lǐng)域與日常生活生產(chǎn)息息相關(guān)，同時資產(chǎn)屬性具有穩(wěn)定收益、現(xiàn)金流來源分散等特點(diǎn)對于我國發(fā)展REITs具有重大意義。
(相關(guān)資料圖)
目前來講，評估REITs資產(chǎn)質(zhì)量的好壞還沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但有幾點(diǎn)基本要求是可以確定的：
第一、資產(chǎn)權(quán)屬清晰，從立項(xiàng)審批到建設(shè)以及后續(xù)的運(yùn)營等審批手續(xù)以及運(yùn)營資質(zhì)完備是基本要求，這個在發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所發(fā)布的各項(xiàng)涉及REITs領(lǐng)域文件中都有說明；在上周五交易所發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號—審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》中再次明確了此事項(xiàng)：1、權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確。2、不存在法定或者約定的限制轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押的情形。3、不存在抵押、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。4、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已通過竣工驗(yàn)收，工程建設(shè)質(zhì)量和 安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求。5、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的土地實(shí)際用途原則上應(yīng)當(dāng)與其規(guī) 劃用途、權(quán)證所載用途相符。6、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涉及經(jīng)營資質(zhì)的，相關(guān)經(jīng)營資質(zhì)或 者經(jīng)營許可應(yīng)當(dāng)合法、有效。
第二、經(jīng)營穩(wěn)健，這個穩(wěn)健經(jīng)營要求在擬上市前底層資產(chǎn)運(yùn)營平穩(wěn)，現(xiàn)金流來源分散且合理，不完全依賴補(bǔ)貼，同時要求管理團(tuán)隊(duì)對底層資產(chǎn)保持持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)督，對于單一用戶現(xiàn)金流來源占比較高的項(xiàng)目要求說明合理性并且提供風(fēng)險緩釋措施，保障基金份額持有人的利益。
第三、主動管理能力是考驗(yàn)項(xiàng)目是否能夠保持長久收益的基礎(chǔ)，所以要求基金管理人提高資產(chǎn)運(yùn)營效率，進(jìn)行主動管理同時對委托運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督考核，提高資產(chǎn)運(yùn)營效率，降低成本。
從以上介紹可以看出，目前更能體現(xiàn)資產(chǎn)價值的是資產(chǎn)的運(yùn)營效率，運(yùn)營效率提高能夠?yàn)橥顿Y者創(chuàng)造更大的收益同時提高資產(chǎn)的價值；而現(xiàn)金流提供方的分散程度考驗(yàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營方對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、租戶市場運(yùn)營情況等信息的掌握程度以及行業(yè)資源儲備。
近期，首批4只擴(kuò)募REITs項(xiàng)目已經(jīng)通過審批，正在進(jìn)行后續(xù)相關(guān)工作；而其中的一只產(chǎn)品張江光大園REIT擬擴(kuò)募資產(chǎn)上海張潤置業(yè)有限公司（以下簡 稱“張潤置業(yè)”）的占比45.97%的租賃方“哲庫科技（上海）有限公司”決定關(guān)停。（為此華安基金發(fā)布哲庫科技市場關(guān)停傳聞?wù)f明的公告，哲庫科技已于2023 年 4 月與張潤大廈項(xiàng)目公司簽訂續(xù)租合同，繳納了保證金。公告中提出：目前未收到該公司是否關(guān)停的書面回復(fù)）
在交易所發(fā)布的最新修訂的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號—審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》針對資產(chǎn)運(yùn)營方面提出了如下幾條：其中，第十四條（四）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流來源合理分散，直接或者穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資信情況良好，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。
第十九條?管理人應(yīng)當(dāng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金流構(gòu)成、集中度、波動情況等，并分析現(xiàn)金流的獨(dú)立性和穩(wěn)定性。
第五十五條?產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目存在重要現(xiàn)金流提供方的，管理人應(yīng)當(dāng)披露重要現(xiàn)金流提供方的租約期限、合同續(xù)簽安排、承租面積占比和租金占比等租賃情況。
在前一段發(fā)布的基金一季報(bào)和2022年報(bào)顯示，部分項(xiàng)目在出租率以及使用率上都有不同程度的下降；導(dǎo)致不及市場預(yù)期二級市場價格持續(xù)回落，雖然近期有所反彈，但尚未穩(wěn)定。
雖然張潤大廈最大租賃方事情沒有最終定論，但影響是已經(jīng)造成了，如果OPPO 決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技事情屬實(shí)，那么對于擬擴(kuò)募的REIT項(xiàng)目將是一個巨大的考驗(yàn)，如果后續(xù)緩釋措施沒有即時生效，將會導(dǎo)致時下本就不穩(wěn)定的二級市場再次雪上加霜。
今天二級市場會給予什么樣的反饋目前不得而知。但很顯然，資產(chǎn)收入來源單一用戶占比過大會導(dǎo)致在突發(fā)事件發(fā)生時對于項(xiàng)目的影響也是比較大的；同時，處置效率以及風(fēng)險緩釋措施的有效性也面臨巨大考驗(yàn)。現(xiàn)金流來源單一用戶占比較大也給已經(jīng)上市和即將發(fā)行REITs的項(xiàng)目敲響了警鐘。