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11月29日，今天A股和H股暴漲，市場重回強(qiáng)勢上升軌道，基本符合預(yù)測。昨天我們提及“難以預(yù)判”轉(zhuǎn)折點，很多讀者說語句矛盾。其實并不矛盾，我的意思是說，市場轉(zhuǎn)折的到來是確定的，但轉(zhuǎn)折以什么方式，以哪種形式到來是難以預(yù)測的。就比如今天A股的主要驅(qū)動因素：“支持房企股權(quán)融和重組資等多項政策。”房企上市能夠激發(fā)市場熱情，這種形式的轉(zhuǎn)折我想大多數(shù)人是沒有預(yù)判到的。
我看了證監(jiān)會支持房企的五條政策，包括：1、恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，2、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，3、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，4、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，5、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。但總結(jié)一下，最核心的政策就是房地產(chǎn)可以從股市獲得融資。最近十多年，房企IPO和再融資在A股都是受限狀態(tài)。近期政策方面對房企的支持是全方位的，銀行信貸融資對房企放開是第一支箭，債券融資對房企放開是第二支箭，而股權(quán)融資支持房企是第三支箭。而在這三支箭中，前面兩支支持力度有限。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率很高，無論從銀行還是從債券市場獲得融資都會提高其資產(chǎn)負(fù)債率。
股權(quán)融資最大的不同是增加房企報表里面的所有者權(quán)益，房企可以通過股權(quán)融資充實凈資產(chǎn)，最直白的說，房地產(chǎn)公司通過股權(quán)融資來的錢不用歸還，不僅可以解決公司現(xiàn)金流問題，還能夠有效降低房企的資產(chǎn)負(fù)債率。打個比方，某房企100元資產(chǎn)，80元負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率80%，股權(quán)融資增加100元資產(chǎn)，那么總計200元資產(chǎn)，80元負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率40%。一家40%的房企無論去債市還是去銀行都能夠融到更多的錢。所以，允許房企股權(quán)融資是一劑猛藥，的確能夠讓現(xiàn)階段困境中的房企獲得新的發(fā)展，對于上市房產(chǎn)企業(yè)肯定是大利好。
當(dāng)然有投資人會對此政策能否落地有疑問：
第一個疑問，房企融不到資怎么辦？股市是投資人說了算，當(dāng)下投資人也不看好樓市，房企融不到資怎么辦？這一點是杞人憂天，A股并非只有散戶，機(jī)構(gòu)投資人對政策方向比較敏銳，他們會主動介入到房企融資的一級市場投資當(dāng)中。對于投資機(jī)構(gòu)來說，一方面，能夠股權(quán)融資的房企本身就是房企中的好孩子，另一方面，很多投資機(jī)構(gòu)的目標(biāo)是跑贏通脹率，而非伴隨企業(yè)成長，而房地產(chǎn)的確是跑贏通脹的好手。所以散戶未必喜歡，但光投資機(jī)構(gòu)參與就能支持到房企，這也是保險公司大漲的原因之一，別忘記平安可是接手了華夏幸福股權(quán)的。
第二個疑問是房企融資吸走了股市資金，為什么還會成為A股利好？這一點就涉及到A股的政策性投資邏輯。過去很多人認(rèn)為注冊制會讓A股暴跌，實際上當(dāng)前注冊制的幾個A股板塊估值比尚未落實注冊制的板塊要好，比如創(chuàng)業(yè)板和上證50，當(dāng)然是創(chuàng)業(yè)板估值和熱度更高一點。結(jié)論：A股承擔(dān)責(zé)任才會上漲。比如在2006-2007年，股權(quán)分置改革造就牛市，股權(quán)分置改革中國企也是要融資的。比如在2013-2015年，創(chuàng)業(yè)板帶動了牛市，雙創(chuàng)要通過創(chuàng)業(yè)板融資。每當(dāng)A股承擔(dān)某項歷史使命，A股反而一派“大干快上”的景象。資本市場有融資功能，才會受到重視，市場才會有活力。對于A股，對資本市場無欲無求反而是一潭死水，歷史上有幾年市場機(jī)制失靈，IPO股票都發(fā)不出來，A股股價和市場流動性也是毫無起色，就是很好的證明。所以A股不怕融資，越是經(jīng)濟(jì)下行，需要股市提供融資的時候，資本市場的重要地位也是越高的時候。
第三，為何不讓國有銀行直接給房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款，讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債解決資金困難？中國的房地產(chǎn)企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債率非常高，甚至有些企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過100%，沒有抵押物，哪個銀行敢貸款？難道讓銀行接房地產(chǎn)企業(yè)壞賬？無論是發(fā)債還是銀行貸款，都是需要用企業(yè)未來的利潤還錢的，如果房子賣的不好，怎么還債？
綜上，房企可能因為新政策而走出泥潭困境，而房企脫困其實也是為資本市場穩(wěn)定了基本盤，穩(wěn)住了投資人信心。尤其是負(fù)債率較低的，比如萬科、龍湖等將因此受益，當(dāng)然，房地產(chǎn)領(lǐng)域可能也進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)模效應(yīng)時代，諸如房企上市融資，越是“好孩子”的房企，越容易融資，從而擴(kuò)大業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)未來過得越好。越是有問題的房企，無論是股市債市，還是銀行信貸，大部分金融機(jī)構(gòu)都會敬而遠(yuǎn)之，只能繼續(xù)收縮，越收縮越不好。現(xiàn)階段，好房企股價現(xiàn)在也在一個低位，所以未來的確可能出現(xiàn)估值修復(fù)。
雖然新五條政策利好，但我還是不建議價值投資人投資房地產(chǎn)和金融股。中國的城市化率是70%左右，美國80%多，大家覺得市場空間還有多大？我們認(rèn)為，無論目前地產(chǎn)金融政策多利好好，那也是金融支持實體企業(yè)，以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資脫困為主，未來情況稍稍好轉(zhuǎn)，相信很多政策會重新聚焦樓市價格泡沫。我沒看到地產(chǎn)金融長期向好，再創(chuàng)輝煌的可能性。中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心還是制造業(yè)，且是制造業(yè)中的高端制造業(yè)，這點我認(rèn)為是沒有發(fā)生任何改變。我覺得最好還是以生物醫(yī)藥為主。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內(nèi)容僅代表個人觀點，不構(gòu)成買賣依據(jù)，股市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎】