2021年報中，新城控股首次公布了表外負債的規模，在合聯營公司中的權益有息負債115億元，整體規模相對較低。
作者 | 李白玉
編輯｜高巖
來源 | 野馬財經
2021年年報披露，去年上半年還處于三道紅線“黃檔”的新城控股轉綠。
截至2021年年末，新城控股剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現金短債比為1.07，三項全部達標，步入綠檔房企行列。
雙輪故事
新城控股是業內“住宅+商業”雙輪驅動的典型，旗下的商業綜合體“吾悅廣場”遍布全國各地， “百城百店”版圖還在持續拓展。
在行業規模增長放緩，房企集體過冬的背景下，去年上半年A股上市房企歸母凈利潤總計達663億元，同比下降19.4%，毛利率和凈利率也均較上年同期有所下滑。隨著調控趨嚴，房地產企業整體防風險、去杠桿壓力上升，加之地價上升對利潤產生侵蝕，傳統地產開發躺著賺錢的時代一去不復返。
2021年年報顯示，新城控股實現凈利潤138億元，近5年復合增長率22%；歸母凈利潤126億元，近5年復合增長率20%；扣非歸母凈利潤102億元，近5年復合增長率20%。
年報業績會上，公司董事長王曉松坦言：“我相信，行業毛利率會在目前低谷逐步修復，這是一個時間換空間，逐步置換土地的一個過程。”
王曉松對于公司未來毛利率穩步提升具備信心，一方面是從去年末開始，招拍掛項目給予企業合理利潤；另一方面，越來越多吾悅廣場進入成熟期，出租和物業管理毛利率穩步提升，并且這部分收入占比會逐步提高。
成熟的第二增長曲線愈發重要。
目前住宅業務還是新城控股營收的大頭，但商業項目占比也在逐漸提升。2021 年新城控股營業收入 1682.3 億元，同比上升 15.6%，其中物業出租及管理業務營業收入 80.0 億元，同比增長 46.6%，毛利潤 57.8 億元，同比增長 50.5%，毛利潤率達 72.6%。
據《時代周報》報道，新城控股內部研究了香港商業地產商后發現，一般當商業運營收入產生的利潤超過總利潤10%以上后，資本市場對公司業務的看法會從傳統住宅開發商逐漸轉向運營商。近年來，房企商管板塊被陸續分拆上市，獲得的PE估值也遠超傳統開發類企業。
以購物中心提升出售物業的去化速度和溢價率，通過出售住宅為購物中心帶來穩定客流，提前布局此種運營模式的新城控股，早已奠定了其在商業方面的先發優勢。
提前贖債，提升信心
2022年新城控股公開市場債務到126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單43億元為公司全年的償債高峰期。
王曉松表示，未來公司將根據資金及債務到期情況，做好相應排布，對投資者負責。
“一方面，合理控制融資成本的前提下，關注公開市場以及吾悅廣場資產盤活的機會；另一方面，對現金流的排布具備底線思維，做好自有資金償還準備，公司自有資金可以做到全年的到期債務償還。”
新城控股目前只有30%左右吾悅廣場做了抵押和融資，剩余處于無抵押的自由狀態，這為公司融資規劃安排留出空間。
去年11月，新城控股披露計劃提前贖回一個多月后到期的3.5億美元債。至于提前贖回美元債的原因，新城控股表示：“為促進公司長期穩定發展，基于對自身價值及未來發展的信心，公司結合當前實際經營及財務狀況，計劃由新城環球提前贖回上述美元債券，并予以注銷。”這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。 今年2月，新城控股再公告計劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。
前幾年美元債利率偏高，提前贖回利率偏高的債券，是房企緩解后續債務到期量龐大且集中壓力的手段。2021年，新城控股2021年平均融資成本下降至6.57%。
3月18日，新城控股則再次發布公告稱，基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。
3月30日，新城控股發布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。同時，新城控股還稱，贖回的資金來源系新城控股自有資金，且“本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計劃及發展戰略，公司現金流充裕”。
值得一提的是，此前外界不時有對于新城表外負債規模的擔憂。本次新城控股首次公布了表外負債的規模，在合聯營公司中的權益有息負債115億元，整體規模相對較低。
而據4月12日剛剛發布的新城控股2022年第一季度經營簡報顯示，截至2022年3月31日，公司的合聯營公司權益有息負債合計已降至99.11億元。
債務結構更合理、財務狀況更透明的新城控股，能夠把握寒冬里的機會嗎？我們拭目以待。