當前的地產股猶如“一半是火焰，一半是冰山”。前期大干快上、以高負債驅動規模擴張的民營房企正自食惡果遭資金拋棄，而國資背景、區域性房企以穩健的財務和保守的經營成為抄底資金的“新寵”。
地產股正重回主流資金的“視野”。
9月以來，房地產板塊迎來一波大漲，其中以區域性房企為代表的濱江集團、以地方國資房企為代表的華發股份股價均創出新高，濱江集團的年度漲幅更是翻倍，表現遠超賽道股。
(相關資料圖)
股價大漲的背后離不開政策“寬松”帶來的邊際改善和機構資金的加持。老虎財經統計中報數據發現，以國壽為代表的險資、部分公募基金和港資產業資本正在“抄底”地產。
對于為何重倉地產股，中泰資管投資總監姜誠表示：“行業總需求下滑，不代表行業里所有公司都會破產，因為房地產這個行業不會消失。總需求下滑會帶動行業競爭格局改善，讓行業內有優勢的公司活的更好，也就是更高的ROE。”
中國人壽二季度斥巨資“掃貨”地產股
險資一直被稱為A股隱形“地王”，其對地產的衷愛程度僅次于銀行。
當前，上市公司半年報已全部披露，險資二季度持倉路線圖也浮出水面。從行業來看，今年二季度險資持倉數量排名靠前的行業包括銀行、房地產、公用事業、電信服務等。
choice數據顯示，截至今年6月末，險資共重倉604只股票，持倉總市值約為1.36萬億元。前十大重倉股中，銀行占據7個席位，其余3個席位則分別為長江電力、中國聯通和金地集團。
雖然上半年房地產市場表現不佳，但“國資系”地產股股價表現遠超民營地產。在此背景下，二季度險資加倉了1.18億股房地產股。
老虎財經通過整理地產公司半年報發現，中國人壽成為二季度加倉地產股的主力軍，不僅增持了招商蛇口，還新晉成為金地集團、萬科A的前十大流通股東。
具體來看，中國人壽在2022年一、二季度均增持了招商蛇口，尤其是二季度，中國人壽大幅加倉2203萬股，持股總計1.42億股，持倉市值達超18億；此外，中國人壽還在二季度新晉成為金地集團的第八大流通股東，持倉4870萬股，持倉市值超6億；與金地集團一樣，中國人壽同樣在二季度新晉成為萬科A的第十大流通股東，持倉8303萬股，持倉市值超16億。
可見，在萬人唾棄地產股之際，國壽在二季度斥巨資掃貨地產股，而這還只是“水面上”（成為前十大股東）的持倉。據國壽半年報數據顯示，其投資性房地產金額為131.44億。
對于為何逆風加倉地產股等權益類資產，中國人壽總裁助理、首席投資官張滌在此前的中期業績發布會上表示：“今年上半年，A股市場波動較大，我們保持了戰略定力，并且敢于在市場低位加倉，提升權益配置，向長期權益中樞靠攏。”
縱觀國壽大幅加倉的邏輯，發現其加倉的地產股均具有國資背景，在國資背景的加持下，相關地產股走勢也遠強于民營系地產公司。截止9月15日收盤，招商蛇口年漲幅超25%；金地集團年跌幅1%；萬科A年跌幅2%。
除了國壽逆勢加倉外，平安作為隱形的“地王”雖未在二級市場上大幅加倉，但其也“低調”在一級市場“掃貨”。據悉，6月14日，遠洋集團將位于北京市豐臺區麗澤商務區的遠洋銳中心項目出售給平安人壽，交易金額50.15億元。
公開資料顯示，遠洋銳中心是遠洋集團繼遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心之后在北京的第四個區域超甲級寫字樓項目。
北上資金、公募基金偏好頭部、國資系房企
公募、北上資金作為二級市場的主流機構，其對某一板塊的超配、減配在一定程度上能代表主流資金對當前地產的看法。
天風證券研報顯示，2022年二季度北上資金地產股持倉總市值為314.3億元，環比下降9.45%;配置占比創17Q1新低。重倉個股方面，2022年二季度陸股通持倉市值TOP5分別為保利發展(89.4億元)、萬科A(85.8億元)、招商蛇口(24.1億元)、金地集團(18.7億元)、華僑城A(12.8億元)，合計持股市值達230.9億，占陸股通地產投資總市值的73.45%，占比環比上升3.81pct。
與北上資金如出一轍，國內公募機構對地產板塊的總持倉市值在下降，但對頭部房企的配置卻在增加。
數據顯示，2022年二季度房地產板塊的公募基金持倉總市值為1119.6億元，環比下降12.56%。地產持倉市值占股票投資市值比重1.69%，環比一季度下降0.43個百分點，結束了自21Q3以來的回升趨勢。
值得注意的是，雖然持倉總市值在下降，但資金偏向頭部房企的傾向正在加強。數據顯示，公募基金地產持倉市值前五的個股分別為保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、新城控股，持倉市值占板塊比重合計達51.22%，環比提升1.72pct，頭部房企持倉集中度已連續四個季度上升。
此外，二季度共16家房企獲更多公募基金重倉，基金重倉數量增長前三為廣匯物流(+15只)、濱江集團(+11只)、華發股份(+9只)。
廣匯物流半年報顯示，有五家機構在二季度新晉前十大流通股東，包括一只養老基金和四只公募基金，融通內需驅動、華安國企改革主題、廣發科技創新、華泰保興吉年利定開分別持有1019.44萬股、921.34萬股、766.91萬股、679.43萬股。在公募基金的合力“助推”下，廣匯物流在二季度漲幅達64%，年初截止9月15日收盤漲幅達175.3%，遠超房地產板塊。
相對于廣匯物流，濱江集團的房地產屬性更強。濱江集團97%以上的營收來源于浙江省內的房地產銷售，屬于典型的區域性房企。其在二季度漲幅達27%，年初截止9月15日收盤漲幅達172.2%。
與廣匯物流、濱江集團的民企性質不同，華發股份的背后是珠海市國資委，在業績和國資身份的加持下，華發股份同樣受到資金的追捧，年初截止9月15日收盤其漲幅達91%。
有意思的是，廣匯物流、濱江集團、華發股份與頭部房企靠千億營收規模取勝不同，三者中營收最高的是華發股份，半年報250億；濱江集團則僅有107億。而這并不是個例，今年以來，多家區域性房企漲幅位列行業前排。
區域性房企成“新寵”
繼國資背景、頭部房企后，區域性房企正成為資金的“新寵”。
在以“規模論”輸贏的年代，絕大多數區域深耕型房企并不具備優勢。而行業下行期，前期擴張兇猛的房企遭遇周期劫，項目甚至出現交付難題。反觀區域性房企，此前因未大規模擴張，所以仍保持著較低杠桿率，再加上項目不多，因此財務和運營方面較為穩健。
以濱江集團為例，今年上半年營收107億，凈利潤12.84億，同比增長1.34%；其97%以上的營收來源于浙江省內的地產銷售。截至2022年上半年，濱江集團62%的土地儲備位于杭州，浙江省內的土地儲備為22%，浙江省外的土地儲備為16%。上半年累計新增30個項目，其中28個位于杭州，寧波、金華各1個。
此外，與其它民營企業甩賣資產、保交樓不同的是，濱江集團今年上半年逆勢拿地。克而瑞數據顯示，濱江集團上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；中指院數據顯示，1-6月權益拿地金額TOP100中，濱江集團同樣排名第一，拿地金額392億元。
或許正是基于上述優勢，部分區域深耕型房企得到資金的追捧。而且區域型地產公司的漲幅要遠高于全國性地產公司。
choice數據顯示，從今年年初至9月15日，A股4只房地產個股實現翻倍，其中就包括中交地產、濱江集團和天保基建，漲幅分別達161.89%、158.8%和106.92%。
有地產首席分析師表示，部分區域型房企在資本市場表現之所以更為強勁，有兩個重要原因：從資本市場角度來看，區域型房企的價格相對較低，游資及機構更容易把價格推高；此外，區域型房企過往并未出現大規模擴張，保持著較低杠桿率，所以基本上不會出現市場擔心的交付問題，這也是被看好的重要原因。
煤老板、港資“出手”內地樓市
“抄底”地產的不僅有二級市場資金，產業資本同樣對樓市蠢蠢欲動。
事實上，作為以穩健著稱的港資正悄悄“掃貨”內地樓市。
香港“四大家族”之一的鄭氏新世界集團在2021年年初選擇把新世界中國地產有限公司總部落戶在了廣州。同年9月，新世界中國地產宣布投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全面改造項目；12月，新世界中國又于大灣區拿下3宗城市更新項目。
2022年4月26日，新世界發展以總價19億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權。彼時的龍光集團，正深陷債務泥潭中，急需救命錢。緊接著5月，新世界旗下新創建集團斥資22.9億元收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產。
而為了加快內地發展速度，新世界中國在今年4月和招商蛇口簽了一份合作協議，雙方將在中國內地和香港開展全方位戰略合作，涉及住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。
鄭氏家族之外，李嘉誠也緊盯內地樓市。2022年5月5日，廣州集中土拍，李嘉誠家族旗下的和記黃埔參與了白云區空港大道一幅熱門地塊的競價，出價23.6億元。盡管李嘉誠沒有成功拿下該地塊，但他罕見現身內地土地拍賣市場的信號，令市場“浮想聯翩”。
李嘉誠雖未成功，但另一港資房企在上海土拍收獲滿滿。6月1日，上海首輪土拍中，亞洲歷史最悠久的地產集團之一的香港置地，聯合招商蛇口、徐匯城投以47.33億元，觸頂競得徐匯區斜土街道地塊。該地塊成交樓面地價86285元/平方米，溢價率9.6％，房地聯動價131000元每平米。
緊接著7月上海第二批集中供地中，港資開發商的身影再次出現在土拍市場中。雖然央企國企仍為主要購買力，但香港裕華下屬企業聯合金地集團全資子公司競得上海嘉定區一宗地塊。
此外，嘉里建設有限公司、港資房企瑞安均大手筆抄底樓市。
無獨有偶，“煤老板”也悄悄殺回內地樓市了。
5月21日，來自內蒙古的“煤老板”鄂爾多斯發布公告稱，計劃和子公司電力冶金集團購入上海靜安區蘇河灣中心的寫字樓及其地下210個停車位，物業總面積為4.54萬平方米。其中，鄂爾多斯出資約13.45億元，電冶集團出資約13.29億元，交易總價為26.7億元。
資料顯示，蘇河灣中心是由華潤置地和信德集團聯合打造，信德集團的實際控制人為賭王之女何超瓊。
港資、煤老板等產業資本紛紛攜巨資“抄底”樓市，樓市的“拐點”已來？